第二節(jié)    城市住房制度改革

    中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于下列三項(xiàng)重大制度和體制的改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。

    例題：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于（  ）三項(xiàng)重大制度和體制的改革。

    A、城鎮(zhèn)住房制度改革      B.城市土地使用制度改革      C.房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革      D.教育制度改革

    答案：ABC

    一、城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)程

    城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。中國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度。對這種傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度必須進(jìn)行全面徹底的改革，實(shí)現(xiàn)機(jī)制轉(zhuǎn)換，創(chuàng)立具有中國特色的新型住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化。

    中國城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個(gè)階段：

    1、城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點(diǎn)階段

    1978年鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問題。

    1979年開始實(shí)行向居民全價(jià)售房的試點(diǎn)。

    1982年開始實(shí)行補(bǔ)貼出售試點(diǎn)，即政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房價(jià)的l／3.

    自1986年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1986年2月，成立了“國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國的房改工作。這一時(shí)期的主要特點(diǎn)是針對傳統(tǒng)住房制度的核心——低租金，提出了以大幅度提租為基本環(huán)節(jié)的改革思路。

    2、城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段

    1991年城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破和實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，結(jié)束了一段時(shí)期以 來的徘徊局面，進(jìn)入了全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

    1991年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個(gè)綱領(lǐng)性文件，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和根本目的，制定了城鎮(zhèn)住房制度改革的總體目標(biāo)和分階段目標(biāo)，住房制度改革已從探索和試點(diǎn)階段，進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

    3、城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實(shí)施階段

    1994年7月，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革已進(jìn)入深化和全面實(shí)施階段。《決定》確定房改的根本目的是：建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”。

    “三改‘’即改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制，改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì)化，專業(yè)化運(yùn)行的體制；改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主方式。

    “四建”即建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度，包括：建立以中低收人家庭為對象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收人家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場。

    1998年7月3日發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：①停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化；②建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；③繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場：④采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)；⑤發(fā)展住房金融；⑥加強(qiáng)住房物業(yè)管理。

    主要體現(xiàn)以下三個(gè)方面：

    （1）調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。

    新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、企業(yè)管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素。經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)利潤控制在3%以下，使經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)。

    （2）建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。

    最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。最低收入家庭住房保障，原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司�住房面積的60％。廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)，廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)由維修費(fèi)、管理費(fèi)二項(xiàng)因素構(gòu)成。

    中低收人家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)單位。購買經(jīng)濟(jì)適用住房和承租廉租住房實(shí)行申請、審批制度。對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

    （3）發(fā)放住房補(bǔ)貼。

    停止住房實(shí)物分配后，職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個(gè)人住房貸款，以及有的地方由財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。房價(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政，單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。

    例題：中國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以（  ）為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度。

    A、國家統(tǒng)包      B.無償分配      C.低租金     D.無限期使用

    答案：ABCD

    例題：經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)利潤控制在（  ）以下，使經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)。

    A、1%       B.2%       C.3%      D.4%

    答案：C