（四）估價方法選擇錯誤

　　1.選用估價方法應(yīng)遵循的原則

　�。�1）有大量可比實例，選用市場比較法，并以該法為主；

　�。�2）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個方法；

　　（3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法；

　�。�4）無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時選用。

　　2.針對以上原則，容易出現(xiàn)的錯誤有：

　�。�1）只使用了一種估價方法；

　�。�2）能用市場比較法的沒有使用；

　�。�3）收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法；

　　（4）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產(chǎn)估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法；

　�。�5）適宜采用多種估價方法估價的，沒有同時采用多種估價方法進(jìn)行估價；

　�。�6）估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定。

　�。ㄎ澹┕纼r方法運用錯誤

　　一）市場法運用可能出現(xiàn)的錯誤（2003改錯題、2004指錯題、2006指錯題、2007指錯題、2008指錯題、、2009指錯題）

　　1.選擇的可比實例描述不清

　　（1）交易日期描述不清：

　�。�2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；

　�。�3）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）；

　�。�4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修、車庫、樓層等）；

　�。�5）缺少付款方式的說明（一次性、分期）；

　�。�6）交易時可比實例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。

　　2.選擇可比實例可比性差

　�。�1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；

　�。�2）用途不相同；

　�。�3）建筑結(jié)構(gòu)不相同；

　�。�4）建筑規(guī)模不相當(dāng)；

　�。�5）土地等級不同；

　　（6）權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）；

　　（7）交易類型與估價目的不相同；

　　（8）可比實例交易成交日期與估價時點不接近（選取的可比實例一般不能超過一年）。

　　2005問答題（三）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例。由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例