八、停車庫(kù)和加油站房地產(chǎn)的估價(jià)

　　1.地下車庫(kù)的估價(jià)

　�。�1）地下停車庫(kù)的特點(diǎn)：1）權(quán)屬比較特殊。一是開(kāi)發(fā)商擁有車庫(kù)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，可對(duì)車庫(kù)自由行使收益和處分權(quán)；二是地下車庫(kù)作為共有部分，建筑面積已經(jīng)分?jǐn)�，車�?kù)不能單獨(dú)出售。此外，也有利用人防工程作為地下車庫(kù)的情形。2）計(jì)量單位比較特殊：?jiǎn)挝弧?）日常管理和服務(wù)相對(duì)特殊。

　�。�2）地下停車庫(kù)的價(jià)格特點(diǎn)：1）價(jià)格與車位數(shù)掛鉤。2）同一地區(qū)單位價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大的變化，同一地下車庫(kù)的車位價(jià)格比較一致。3）車位價(jià)格易受地上房地產(chǎn)租售情況的影響。

　�。�3）地下車庫(kù)的估價(jià)方法與技術(shù)路線

　　停車庫(kù)估價(jià)方法主要有市場(chǎng)法、收益法和成本法。停車庫(kù)估價(jià)方法的選擇，首先應(yīng)該重點(diǎn)考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)；其次，應(yīng)該考察周邊類似停車庫(kù)的租售情況，依此來(lái)確定采用何種估價(jià)方法。

　　市場(chǎng)法的選擇，取決于是否擁有大量停車庫(kù)交易實(shí)例，同時(shí)估價(jià)對(duì)象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的。注意區(qū)域因素和個(gè)別因素修正是指標(biāo)的選擇和修正幅度的把握。

　　收益法的選擇，主要基于估價(jià)對(duì)象屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，有較穩(wěn)定的收益。如寫字樓、酒店、商場(chǎng)的地下車庫(kù)。同樣注意收益和費(fèi)用的客觀性、報(bào)酬率的確定。

　　在市場(chǎng)法和收益法都不適宜估價(jià)的情形下，則可采用成本法進(jìn)行估價(jià)。取客觀成本、平均利潤(rùn)率，注意土地取得費(fèi)的平均分?jǐn)偂?/p>

　　2.加油站房地產(chǎn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線

　　加油站房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易實(shí)例較少，因而難以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。由于加油站房地產(chǎn)是在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)具有持續(xù)收益的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，因此，一般采用收益法進(jìn)行估價(jià)，此外，也可以利用成本法作為一種輔助估價(jià)方法。

　　采用收益法評(píng)估加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，關(guān)鍵是凈收益的測(cè)算，加油站的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)中包括了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的超額利潤(rùn)，因此，應(yīng)在凈收益中扣除正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的超額利潤(rùn)。