二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價具有以下幾個方面特點(diǎn)：

　　第一，估價時點(diǎn)則在估價作業(yè)日期之后。

　　第二，從委托人和評估主體上講，可能是買方也可能是賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托。

　　第三，從估價目的和要求上講，只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性，估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負(fù)直接責(zé)任。

　　2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

　　估價對象不同，用途不同可選用不同的方法，總體說各個方法當(dāng)然都適用了。

　　三、房地產(chǎn)抵押價值評估

　　房地產(chǎn)抵押為抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價或者有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)和成為抵押物的房地產(chǎn)產(chǎn)生的特點(diǎn)，房地產(chǎn)抵押價值的評估在適用法律規(guī)定、考慮因素、相關(guān)參數(shù)選擇等方面與其他估價目的估價不同。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)

　　根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款�？梢赃@樣理解假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。

　　法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

　　發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款：一般只有土地和在建工程抵押才有發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款的可能存在。已建成房地產(chǎn)在普通購房者辦理了房地產(chǎn)證后，即不受開發(fā)商所欠債務(wù)的追索。

　　已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額：估價報(bào)告應(yīng)對抵押房地產(chǎn)是否已經(jīng)進(jìn)行了抵押和抵押金額作出披露。

　　《房地產(chǎn)估價基本理論與方法》98頁，指出法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金。

　　抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值-法定優(yōu)先受償款

　　=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價格-拖欠承包人的建筑工程價款-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額——其他法定優(yōu)先受償款

　　抵押貸款額度=抵押價值×貸款成數(shù)

　　《房地產(chǎn)估價規(guī)范》6. 4. 2條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在估價報(bào)告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。”這里定義的“抵押價值”等同于市場價值。