2011年房估師考試經(jīng)營與管理第六章知識點1
來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-10-10
第六章 經(jīng)濟評價指標與方法
1. 投資與成本
| 投資分類 | 用途 | 價值形式 | 回收形式 |
| 固定資產(chǎn)投資 | 用于建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機器設(shè)備等固定資產(chǎn) | 在使用過程中以折舊形式計入成品成本 | 通過成品銷售以貨幣形式回收 |
| 流動資金 | 指工業(yè)項目投產(chǎn)前預(yù)先墊付，用于購買原材料、燃料動力、支付工資等的費用以及被制成品占用的周轉(zhuǎn)資金 | 在每個生產(chǎn)周期周轉(zhuǎn)一次，在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用， | 在項目壽命周期末，以貨幣形式回收 |
成本
產(chǎn)品的成本就是活勞動與物化勞動的消耗
銷售成本（完全成本）＝生產(chǎn)成本＋銷售費用
投資分析中的成本與財務(wù)會計中的成本的不同
財務(wù)會計是實際發(fā)生費用的記錄，數(shù)據(jù)是唯一的；投資分析中的成本是對未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，各種影響因素不同，不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)
在投資分析的成本中，還要列入一些財務(wù)會計中沒有的成本概念，如機會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費用等
2.房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
| 資形式 | 經(jīng)營方式 | 投資 | 成本 |
| 開發(fā)投資 | 出售 | 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 | 開發(fā)成本 |
| 出租 | 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 | 開發(fā)成本＋出租成本 | |
| 經(jīng)營 | 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 | 開發(fā)成本＋經(jīng)營成本 | |
| 置業(yè)投資 | 出租 | 購買房地產(chǎn)時的資金投入 | 購買成本＋出租成本 |
| 經(jīng)營 | 購買房地產(chǎn)時的資金投入 | 購買成本＋經(jīng)營成本 |
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本類型（四類）
開發(fā)項目總投資、開發(fā)產(chǎn)品成本、經(jīng)營成本、期間費用
包括：管理費用、財務(wù)費用、經(jīng)營費用（銷售物業(yè)叫銷售費用）
規(guī)定：
項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中
項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用
項目置業(yè)投資的，期間費用計入運營費用
經(jīng)營收入 （三類，取決于經(jīng)營模式）
經(jīng)營收入＝銷售收入＋出租收入＋自營收入
銷售收入＝銷售房屋面積×房屋銷售單位
出租收入＝出租房屋建筑面積×房屋租金單價
自營收入＝營業(yè)額－營業(yè)成本－自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報
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