第十章 物業(yè)資產(chǎn)管理
　　1、物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)，是為了滿足置業(yè)投資者的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)和手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為投資者提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。
　　物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護和維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處于在正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)管理的全部內(nèi)容，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。
　　物業(yè)管理關(guān)注的重點，是租用建筑物的租房對其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。
　　設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。設(shè)施管理的傳統(tǒng)服務(wù)主要集中在設(shè)施的運行管理與維護，但目前已擴展到協(xié)調(diào)，為寫字樓內(nèi)的雇員提供一個安全、有效率的工作環(huán)境。
　　資產(chǎn)管理公司通常聘請若干物業(yè)管理公司和設(shè)施管理公司為其提供服務(wù)。
　　房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍就更廣，包括確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo)，評估資產(chǎn)管理公司的績效，審批資產(chǎn)管理公司提供的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn)的良好運行狀態(tài)和市場競爭力，管理資產(chǎn)以實現(xiàn)組合投資收益的最大化，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)進行決策。
　　2、物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理。對于收益性物業(yè)管理工作內(nèi)容有：
　　①制定管理計劃
　　(1)確立目標(biāo)；
　　(2)檢查物業(yè)質(zhì)量狀況；
　　(3)形成租金方案和出租方案；租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來確定，在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的供求關(guān)系。物業(yè)租金收益必須能抵償所有投資成本，并能為投資者帶來一個合理的投資回報。為準(zhǔn)確判斷物業(yè)的市場租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的差異，并對已知的租金進行相應(yīng)的修正，進而求取待出租物業(yè)的市場租金水平。租金方案還受出租策略的影響。
　　(4)提出預(yù)算，預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營費用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。預(yù)算是物業(yè)管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具。預(yù)算還可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)管理的財務(wù)情況進行檢查。
　　(5)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
　　(6)物業(yè)管理記錄和控制。
　�、诩訌娛袌鲂麄饕蕴嵘�物業(yè)的租金。宣傳一般圍繞物業(yè)的特性來進行，不能只以低租金來吸引客戶，只要租金相對于其他競爭性物業(yè)來說相差不大，則物業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引租房的主要因素。租房是否租用物業(yè)，一般取決于其對目前和未來所提供空間的滿足感和所需支付費用的承受能力。
　�、壑贫ㄗ饨鹗杖∞k法，制定租金收取辦法的目的是盡是減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失，物業(yè)管理人員往往是對及時支付租金的租戶實行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。
　�、芪飿I(yè)的維修養(yǎng)護，除就租戶要求而進行的維修外，還要按時對物業(yè)進行定期的檢查、維修與養(yǎng)護。對物業(yè)的維修必須以不突破維修預(yù)算為原則。
　　⑤安全保衛(wèi)，安全保衛(wèi)工作從建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計就開始了。
　�、迏f(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系，及時對話與溝通是建議業(yè)主、物業(yè)管理人員和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。
　�、呓M織與控制。
　　3、寫字樓物業(yè)管理，業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的主要目的，是希望通過該項投資、達到資本保值、增值和獲取周期性收益的目的。寫字樓物業(yè)管理與其他物業(yè)管理一樣也要簽訂物業(yè)服務(wù)合同，制定物業(yè)本身的發(fā)展目標(biāo)和物業(yè)管理目標(biāo)，進行市場推廣工作，制定物業(yè)維護和建筑物維修計劃，通過制定成本預(yù)算和定期的現(xiàn)金流分析進行財務(wù)管理以及企業(yè)內(nèi)部人員管理，
　　寫字樓分為甲級、乙級、丙級。分類過程中考慮的因素有：位置;交通方便性;聲望或形象;建筑形式;大堂;電梯;走廊;寫字樓室內(nèi)空間布置;為租戶提供的服務(wù)，服務(wù)中主要辦公室室內(nèi)服務(wù)、保安服務(wù)、現(xiàn)場物業(yè)管理人員對租戶服務(wù)請求的反應(yīng)速度、下班后進入寫字樓人員管理以及空調(diào)通風(fēng)設(shè)備和維護管理;建筑設(shè)備系統(tǒng);物業(yè)管理水平;租戶類型。
　　寫字樓租戶的選擇條件：
　�、傥飿I(yè)信譽和財務(wù)狀況;
　�、谒�需面積大小，考慮的三個因素有可能面積的組合、尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)、尋租者將來擴展辦公室面積的計劃;
　�、坌枰�提供的物業(yè)管理服務(wù)。
　　寫字樓租金的確定應(yīng)考慮的三個因素：
　　①計算可出租或可使用面積，出租面積包括出租單元內(nèi)面積和分?jǐn)偣�用面積，單元內(nèi)建筑面積X出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)=可出租面積，租金分為基礎(chǔ)租金與市場租金，寫字樓租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置的損失的租金)確定一個基礎(chǔ)租金。
　　②出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修，
　　租金定期增加方式的租金調(diào)整條款，可能參考一個標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)(如消費者價格指數(shù)或商業(yè)零售價格指數(shù))，毛租是租金包括業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費用。凈租是所有的經(jīng)營費用均由租戶直接分擔(dān)，代收代繳費用是由物業(yè)管理企業(yè)的工作，
　　4、零售商業(yè)物業(yè)管理，零售商業(yè)物業(yè)在市場上的影響力，取決于其位置、規(guī)模、服務(wù)水準(zhǔn)和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價格。可出租面積包括營業(yè)面積和分?jǐn)偟墓�用面積。大型零售商業(yè)物業(yè)至少要有一個主要租戶。
　　零售商業(yè)物業(yè)的分類：市級購物中心(30萬人以上)、地區(qū)購物商場(10-30萬人)、居住區(qū)商場(1-5萬人)、鄰里服務(wù)性商店(1萬人以下)、特色商店。