第一章 房地產(chǎn)估價概述
　　第三節(jié) 對房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要
　　一、土地使用權出讓的需要
　　土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權(簡稱土地使用權)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
　　目前，土地使用權出讓的方式主要有：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議。
　　其中：
　　招標出讓土地使用權：是指市、縣人民政府土地行政主管部門(簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗�、法人或者其他組織參加土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。
　　拍賣出讓土地使用權：是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。
　　掛牌出讓土地使用權：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
　　協(xié)議出讓土地使用權：是指出讓人與特定的土地使用者通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權的行為。
　　在招標出讓土地使用權中，出讓人需要確定土地使用權招標底價，投標人需要確定其報價。在拍賣出讓土地使用權中，出讓人需要確定土地使用權拍賣底價(保留價)，競買人需要確定其最高應價。在掛牌出讓土地使用權中，出讓人需要確定土地使用權掛牌底價，竟買人需要確定其最高報價。在協(xié)議出讓土地使用權中，出讓人需要確定土地使用權協(xié)議出讓最低價，土地使用者需要確定其最高出價。
　　此外，對列入招標、拍賣、掛牌出讓計劃內(nèi)的具體地塊有使用意向、提出用地預申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對出讓的土地使用權進行估價，為出讓人確定招標、拍賣、掛牌底價、協(xié)議出讓最低價，為投標人、競買人、土地使用者確定報價、應價或出價等，提供參考依據(jù)。
　　二、房地產(chǎn)轉讓和租賃的需要
　　房地產(chǎn)轉讓，包括土地使用權轉讓：是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。
　　其他合法方式：包括以房地產(chǎn)出資、作價人股、償還債務(抵債)等。例如，一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的;借款到期，借款人無力償還，只好以其房地產(chǎn)抵償或者被人民法院強制拍賣、變賣等。
　　房地產(chǎn)租賃：是指房屋所有權人或土地使用權人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
　　由于沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，每宗房地產(chǎn)的價值通常都不同，又由于一般的單位或個人不是專門從事房地產(chǎn)交易的，甚至一生中只有一二次房地產(chǎn)交易體驗，對影響房地產(chǎn)價格的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權、市場行情等難以了解和做出相關判斷，確定其轉讓價格、租金等提供參考依據(jù)。
　　例如房地產(chǎn)買賣，對于買者來說，需要通過房地產(chǎn)估價了解擬購買的房地產(chǎn)的市場價值，以確定合理的出價，避免出價過高而遭受損失，出價過低而得不到，或者判斷賣者的要價可否接受;
　　對于賣者來說，需要通過房地產(chǎn)估價了解擬出售的房地產(chǎn)的市場價值，以確定合理的要價，避免定價過低而遭受損失，定價過高而難以賣出，或者判斷買者的出價可否接受。
　　再如房地產(chǎn)互換，由于所互換的房地產(chǎn)剛好等值的很少，互換雙方往往需要通過房地產(chǎn)估價了解所互換的房地產(chǎn)的市場價值，然后根據(jù)它們之間的差價在貨幣上“多退少補”。在一方提供土地使用權，另一方提供資金，然后依照出資額分配建成的房屋的情況下，所提供的土地使用權的價值究竟是多少，需要房地產(chǎn)估價提供參考依據(jù)。
　　在房地產(chǎn)租賃的情況下，不僅需要評估租金(租賃價格)，而且當出租人需要收回租賃期未到期的房地產(chǎn)時，應當給予承租人多少補償，承租人將租賃權轉讓時可以拿到多少權利金(租賃權價格)等等，也需要房地產(chǎn)估價提供參考依據(jù)�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　三、房地產(chǎn)抵押的需要
　　房地產(chǎn)抵押：是指債務人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權的擔保，當債務人不履行到期債務，或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，債權人有權依照法律的規(guī)定，以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。上述債務人或者第三人為抵押人;債權人為抵押權人;提供擔保的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　房地產(chǎn)由于具有不可移動、壽命長久、價值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供擔保的財產(chǎn)。因此，債權人在借貸等民事活動中，為保障其債權的實現(xiàn)，一般會要求債務人或者第三人將其有權處分的、法律、行政法規(guī)規(guī)定可以抵押的房地產(chǎn)抵押給債權人，并且要求貸款金額低于抵押房地產(chǎn)的價值。特別是商業(yè)銀行出于業(yè)務發(fā)展及同行間競爭的考慮，不能隨意壓低房地產(chǎn)的抵押價值，即如果為了顧慮安全而少放款，將會失去賺取利息的機會;但如果為了謀求更多的利息而多放款，將承受損失的風險，兩全其美的辦法是要確定合理的抵押價值。為了確定合理的抵押價值，商業(yè)銀行一般會委托或要求債務人委托商業(yè)銀行信任的房地產(chǎn)估價機構進行評估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。
　　為房地產(chǎn)抵押目的，而對房地產(chǎn)估價，歸納起來主要有以下7種：
　�、俪醮蔚盅汗纼r，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估。
　　②再次抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估�！吨腥A人民共和國擔保法》第35條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分�！� 考試大房地產(chǎn)估價師
　　例如，某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，并為80萬元貸款擔保。經(jīng)過若干時間后，需要為第二筆貸款估價。已知二次估價價值為170萬元，第一筆貸款已還款50萬元，問第二筆貸款額最大為多少�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　解：
　　1、依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第35條規(guī)定：財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
　　2、第二次貸款時，原貸款余額=第一次貸款額-還款額=80萬元-50=30萬元
　　3、第二次貸款的擔保價值≤第二次估價價值-第二次貸款時原貸款余額=170-30=140萬元

　　4、第二筆貸款的最大貸款額為：140萬元。
　　例如，單項選擇題。
　　某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，并為80萬元貸款擔保。問：最多還可以為( C )萬元的貸款提供抵押擔保。
　　A、100
　　B、80
　　C、20
　　D、90
　�、墼黾拥盅嘿J款估價，即抵押人以同一抵押房地產(chǎn)向同一抵押權人再次抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估。
　�、艿盅浩陂g估價，即對抵押房地產(chǎn)價值進行監(jiān)測，及時掌握其變化情況，定期或者根據(jù)需要對抵押房地產(chǎn)價值進行的評估。包括向抵押權人提示：抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)價值減少的，要求抵押人停止其行為;抵押房地產(chǎn)價值減少的，要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保;抵押人不恢復抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔保的，要求債務人提前清償債務。
　　四、房地產(chǎn)征收和征用的需要
　　特別提示：下列一段需要認真閱讀，往往會出判斷題。
　　房地產(chǎn)特別是土地是各種生產(chǎn)、生活等活動都不可缺少的基礎要素，又不可移動，有時為了公共利益的需要，不得不征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他房地產(chǎn);因搶險、救災等緊急需要，不得不征用單位、個人的房地產(chǎn)。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　征收與征用的主要區(qū)別是：征收的實質(zhì)是強制收買——主要是所有權的改變，不存在返還的問題;征用的實質(zhì)是強制使用——只是使用權的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應當返還被征用人，即是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為。
　　盡管征收、征用是為了公共利益的需要或者因搶險、救災等緊急需要，但都不能是無償?shù)�，必須依法給予補償。
　　《中華人民共和國憲法》(2004年3月14日修正文本)第10條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”;第13條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償”。
　　《中華人民共和國物權法》第42條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”第44條規(guī)定：“單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。” 考試大房地產(chǎn)估價師
　　《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日修正文本)第2條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。
　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者，使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償�！�
　　《城市房屋拆遷管理條例》(2001年6月13日中華人民共和國國務院令第305號發(fā)布)第4條規(guī)定：“拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置”。
　　征用房地產(chǎn)不僅應當給予使用上的補償(補償金相當于租金)，如果被征用的房地產(chǎn)受到損失的，還應當按照實際損失給予補償。例如，毀損的，補償金應相當于毀損前后的價值之差;滅失的，補償金應相當于被征用房地產(chǎn)的價值。而確定上述征收、征用的補償金等，就需要房地產(chǎn)估價提供相關參考依據(jù)。
　　例如，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。其中，第24條規(guī)定實行貨幣補償?shù)�，“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”;第25條規(guī)定“實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結算產(chǎn)權調(diào)換的差價”。具體地說，實行貨幣補償方式的，要對被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價值進行評估，為確定貨幣補償?shù)慕痤~提供依據(jù);實行房屋產(chǎn)權調(diào)換補償方式的，被拆遷房屋沒有區(qū)分征收和征用兩種不同的情形，統(tǒng)稱為“征用”。結算房屋產(chǎn)權調(diào)換的差價，即：產(chǎn)權調(diào)換的差價=所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價值-被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價值。
　　例如：判斷題。
　　某宗為100萬元貸款抵押房地產(chǎn)。在抵押期間，對其進行抵押期間估價。已知抵押期間估價為90萬元，則要求貸款方為10萬元增加新的擔保。
　　答案：對
　　⑤轉抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)及其所擔保債權轉讓給買受人的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估。
　�、蘩m(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估。
　�、咛幹玫盅悍康禺a(chǎn)估價，即債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣的，為折價或者拍賣、變賣提供相關價值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的市場價值等進行的評估。考試大房地產(chǎn)估價師
　　在實際中，還可以按照貸款前期、貸款期間和貸款處置三個階段，來劃分為金融機構提供的房地產(chǎn)抵押估價及相關服務。在貸款前期，除了可提供房地產(chǎn)抵押價值評估，通常還提供房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押成數(shù)(抵押率)測算等服務。在貸款期間，可提供抵押房地產(chǎn)及其價值動態(tài)評估，及時化解信貸風險，提高抵押房地產(chǎn)質(zhì)量，保障金融機構債權安全。在貸款處置階段，除了可提供處置抵押房地產(chǎn)價值評估，通常還提供資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢等服務。
　　五、房地產(chǎn)分割的需要
　　共有財產(chǎn)分割、遺產(chǎn)分割等通常涉及房地產(chǎn)分割。房地產(chǎn)分割一般不宜采取實物分割的方法，因為許多情況下房地產(chǎn)在實物形態(tài)上難以分割，如果進行實物分割就會損害房地產(chǎn)的效用，所以通常是采取折價等方法處理。例如，夫妻離婚，原共同所有的一套住房不宜采取實物分割由雙方各得一半，多數(shù)情況下是由其中的一方獲得該套住房，該方再按照該套住房市場價值的一半向?qū)Ψ街Ц冬F(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。
　　有時即使可以采取實物分割的方法，但由于房地產(chǎn)是不均質(zhì)的，以“應平均分割”為例，土地通常是在價值平均分配的基礎上進行面積不等的劃分;如果按照面積進行平均分割，則分割后的各部分價值不均等，通常還需要進行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。房屋一般既難以按照面積進行平均分割，也難以在價值平均分配的基礎上進行面積不等的劃分，通常是先按照自然間進行實物分割，再根據(jù)各部分之間的價值差異進行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。這些都需要房地產(chǎn)估價提供價值參考依據(jù)。

　　六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?
　　特別提示：下列一段需要認真閱讀，往往會出判斷題。
　　《中華人民共和國憲法》第12條規(guī)定：“社會主義的公共財產(chǎn)神圣不可侵犯。 國家保護社會主義的公共財產(chǎn)。禁止任何組織或者個人用任何手段侵占或者破壞國家的和集體的財產(chǎn)。”第13條規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權和繼承權。” 考試大房地產(chǎn)估價師
　　《中華人民共和國民法通則》(1986年4月12日中華人民共和國主席令第37號公布)第117條規(guī)定：“侵占國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應當返還財產(chǎn)，不能返還財產(chǎn)的，應當折價賠償。損壞國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應當恢復原狀或者折價賠償，受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應當賠償損失�！�
　　房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，例如，由工程質(zhì)量缺陷造成的房地產(chǎn)價值損失，如預售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題(如墻體開裂、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準)，對購房人造成損失;因規(guī)劃變更、設計變更，對房地產(chǎn)權利人造成損失;在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光和日照等，造成相鄰房地產(chǎn)價值損失�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　施工挖基礎不慎使鄰近建筑物傾斜，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失;因未能履約(如未按合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建，對他人造成損失;使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價值損失;因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權利行使不當限制，例如錯誤查封，對房地產(chǎn)權利人造成損失;異議登記不當，對房地產(chǎn)權利人造成損失;非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失，如《中華人民共和國土地管理法》第78條規(guī)定：“非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任”。上述各種類型的房地產(chǎn)損害賠償，均需要房地產(chǎn)估價為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
　　七、房地產(chǎn)稅收的需要
　　特別提示：下列一段需要認真閱讀，往往會出判斷題。
　　房地產(chǎn)自古以來就是一個良好的稅源，有關房地產(chǎn)的稅種很多，如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅，土地與房屋合征房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)合征財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅等等。
　　在現(xiàn)代市場經(jīng)濟下，這些稅種的計稅依據(jù)通常是房地產(chǎn)的價值或者以房地產(chǎn)的價值為基礎。為了課稅公平和防止偷漏稅，稅務機關需要掌握真實可靠的房地產(chǎn)價值，需要科學公正的計稅價值(一種房地產(chǎn)評估價值)來說服納稅人。如果納稅人認為計稅價值不合理的，也可以委托房地產(chǎn)估價機構進行評估，以說服稅務機關調(diào)整計稅價值。考試大房地產(chǎn)估價師
　　例如，我國目前的契稅是在土地、房屋權屬轉移的時候，向其承受者征收的一種稅收。契稅的計稅依據(jù)主要有：
　�、賴�有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。
　�、谕恋厥褂脵噘浥c、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　�、弁恋厥褂脵嘟粨Q、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。
　　因此，在上述由征收機關參照市場價格核定的情況下，通常需要房地產(chǎn)估價為征收機關核定計稅依據(jù)提供參考依據(jù)。考試大房地產(chǎn)估價師
　　再如目前的土地增值稅，是對轉讓房地產(chǎn)的增值額征收的一種稅收。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人可能隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，不據(jù)實提供扣除項目金額，轉讓房地產(chǎn)的成交價格明顯低于同類房地產(chǎn)的市場交易價格。為此，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國國務院令第138號發(fā)布)第9條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;(二)提供扣除項目金額不實的;(三)轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的�！笨梢�，在征收土地增值稅的許多方面都需要房地產(chǎn)估價提供有關參考依據(jù)。
　　八、房地產(chǎn)保險的需要
　　房地產(chǎn)是一種重要的財產(chǎn)，其中的建筑物難免會因發(fā)生自然災害或意外事故，例如火災、爆炸、雷擊、暴風、暴雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發(fā)性滑坡或空中運行物體墜落等，而遭受損毀或滅失，從而需要保險。房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，一是在投保時需要評估保險價值，為確定保險金額提供參考依據(jù);二是在保險事故發(fā)生后需要評估所遭受的損失或者建筑物重置價格、重建價格等，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
　　九、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要
　　現(xiàn)實中經(jīng)常發(fā)生有關當事人對房地產(chǎn)拍賣、變賣、抵債、征收、征用、損害賠償?shù)戎杏嘘P房地產(chǎn)價格、補償金、賠償金或者為它們提供參考依據(jù)的估價報告或估價結果有異議。例如，在人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)或者將被查封的房地產(chǎn)抵債中，被執(zhí)行人通常對拍賣價格、變賣價格、抵債價格有異議，特別是對為人民法院確定拍賣保留價、變賣價格、抵債價格提供參考依據(jù)的估價報告或估價結果有異議，從而要求對估價報告或估價結果進行復核或鑒定。在城市房屋拆遷補償估價中，通常也出現(xiàn)某一方、特別是被拆遷人對估價報告或估價結果有異議而要求對估價報告或估價結果進行復核或鑒定�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　此外，對于各種涉及房地產(chǎn)的違紀、違法、違規(guī)和犯罪行為，衡量違紀、違法、違規(guī)和犯罪的情節(jié)輕重，通常不僅考慮房地產(chǎn)的實物量(面積)，而且考慮房地產(chǎn)的價值量。
　　以上這些均需要權威、公正的房地產(chǎn)估價，為爭議各方當事人和解或者有關單位調(diào)解、仲裁機構仲裁、行政機關處理、紀律檢查部門查處、檢察機關立案、人民法院判決，以及司法機關和公民、組織進行訴訟等提供相關參考依據(jù)。
　　十、企業(yè)有關經(jīng)濟行為的需要
　　特別提示：下列一段需要認真閱讀，往往會出判斷題。
　　以房地產(chǎn)出資設立企業(yè)以及企業(yè)對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權轉讓、租賃、清算等經(jīng)濟行為，往往需要對相關房地產(chǎn)或者企業(yè)整體資產(chǎn)進行估價。
　　(1)以房地產(chǎn)出資設立企業(yè)。《中華人民共和國合伙企業(yè)法》(2006年8月27日中華人民共和國主席令第55號公布)第16條規(guī)定：“合伙人可以用貨幣、實物、知識產(chǎn)權、土地使用權或者其他財產(chǎn)權利出資，也可以用勞務出資。合伙人以實物、知識產(chǎn)權、土地使用權或者其他財產(chǎn)權利出資，需要評估作價的，可以由全體合伙人協(xié)商確定，也可以由全體合伙人委托法定評估機構評估。”《中華人民共和國公司法》第27條規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資;但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應當評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定�！�
　　(2)企業(yè)對外投資：是指企業(yè)以貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者購買股票、債券等有價證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財產(chǎn)對外投資的，通常需要房地產(chǎn)估價提供服務。考試大房地產(chǎn)估價師
　　(3)企業(yè)合資：是指兩個以上的企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權，以進行某些新產(chǎn)品、新技術或新事業(yè)的開發(fā)。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財產(chǎn)出資的，通常需要房地產(chǎn)估價提供服務。

　　(4)企業(yè)合作：是指不同企業(yè)之間通過協(xié)議或其他聯(lián)合方式，共同開發(fā)產(chǎn)品或市場，共享利益，以獲取整體優(yōu)勢的經(jīng)營方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設備，開展有關合資、合作，然后各方按照一定比例分配相關的利益。在這種情況下，需要評估所提供的土地、房屋的價值，以便與所提供的資金、設備的價值進行比較，從而為確定各方的利益分配比例提供參考依據(jù)。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　(5)企業(yè)合并：是指兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)的行為，分為吸收合并和新設合并。吸收合并是指兩個以上企業(yè)合并時，其中的一個企業(yè)吸收了其他企業(yè)而存續(xù)，被吸收的企業(yè)解散;新設合并是指兩個以上企業(yè)合并設立一個新的企業(yè)，合并各方解散。在現(xiàn)實中，一個企業(yè)吸收其他企業(yè)的動機之一，是看中了被吸收企業(yè)的場地和房屋，以取得企業(yè)發(fā)展所需的場所。在這種情況下，根據(jù)具體情況，需要評估被吸收企業(yè)的價值或者其場地和房屋的價值�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　(6)企業(yè)分立：是指一個企業(yè)依法分為兩個以上企業(yè)的行為。企業(yè)分立的，其財產(chǎn)需要作相應的分割，從而需要估價為財產(chǎn)分割提供參考依據(jù)。
　　(7)企業(yè)改制：是指國有企事業(yè)單位整體或者部分改建為有限責任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。
　　(8)企業(yè)資產(chǎn)重組：是指根據(jù)業(yè)務重組的需要，對同一企業(yè)內(nèi)部或者不同企業(yè)之間現(xiàn)存的各類資產(chǎn)進行重新組合。資產(chǎn)重組的模式包括資產(chǎn)剝離模式(減資、資產(chǎn)置換、資產(chǎn)出售)、兼并收購模式、合并(聯(lián)合)重組模式和托管模式。
　　其中：
　　資產(chǎn)置換：是指不同企業(yè)之間為了調(diào)整資產(chǎn)結構，突出各自的主營業(yè)務或者出于其他目的而相互交換非貨幣財產(chǎn)的資產(chǎn)重組方式。
　　企業(yè)托管經(jīng)營：是指企業(yè)的所有者通過契約形式，將企業(yè)法人財產(chǎn)交由具有較強經(jīng)營管理能力，并能夠承擔相應經(jīng)營風險的法人進行有償經(jīng)營的一種活動。
　　(9)企業(yè)產(chǎn)權轉讓：是指企業(yè)產(chǎn)權持有者將所持有的企業(yè)產(chǎn)權有償轉移給他人(法人、自然人或者其他組織)的行為。在企業(yè)產(chǎn)權轉讓中，轉讓方需要估價為其確定企業(yè)產(chǎn)權轉讓價格提供參考依據(jù)，受讓方需要估價為其確定出價或報價提供參考依據(jù)�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　(10)企業(yè)租賃：是指企業(yè)的所有者在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權轉讓給其他經(jīng)營使用者的行為。
　　(11)企業(yè)清算：是指企業(yè)違反法律、法規(guī)被依法關閉、出資人決定解散、被依法宣告破產(chǎn)、公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)等情況下的企業(yè)財產(chǎn)清理、處理等。
　　此外，企業(yè)運營中的房地產(chǎn)，根據(jù)會計、有關監(jiān)管等的需要而對其公允價值或市場價值進行評估。例如，為財務報告或相關會計事項進行的估價。
　　十一、房地產(chǎn)管理的需要
　　特別提示：下列一段需要認真閱讀，往往會出判斷題。
　　我國經(jīng)濟體制改革由高度集權的計劃經(jīng)濟轉變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟，相應地對于各類資產(chǎn)的管理從過去單純的實物管理轉到重視價值管理，實行實物管理與價值管理相結合。在這種情況下，房地產(chǎn)管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數(shù)量、質(zhì)量，更需要搞清楚土地和房屋的價值量及其增值或貶值情況。這就需要房地產(chǎn)估價�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　有關法律、法規(guī)和政策提出了許多房地產(chǎn)管理要求，搞好這些房地產(chǎn)管理工作，需要房地產(chǎn)估價提供相關參考依據(jù)。由于課時有限，具體的相關規(guī)定，不再贅述。
　　十二、其他方面的需要
　　現(xiàn)實中對房地產(chǎn)估價的需要，除了上面列舉的，還有許多。
　　例如：
　　(1)建設用地使用權期屆滿需要的估價服務。
　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中需要的估價服務。
　　(3)會計計量需要的估價服務。
　　(4)為出國需要提供財產(chǎn)價值證明的估價。
　　(5)為房地產(chǎn)證券化服務的估價。