第二章房地產(chǎn)
　　第四節(jié)房地產(chǎn)的描述與分析
　　一、土地的描述與分析
　　從房地產(chǎn)估價角度來看，對土地的調(diào)查了解、描述和分析主要包括下列方面：
　　(1)名稱。
　　(2)位置。
　　(3)四至。
　　(4)面積。
　　(5)形狀。
　　(6)地勢。是指該宗土地與相鄰土地、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。
　　(7)土壤及地基狀況。包括土壤是否受到過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址，地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況。有些含有特殊成分的地下水可以導致疾病)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象(例如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、軟弱土、膨脹土、濕陷性黃土、凍土等)。

　　(8)權(quán)利狀況。由于土地的權(quán)利類型及歸屬等權(quán)利狀況對其價值有很大的影響，所以進行房地產(chǎn)估價要特別注意調(diào)查了解土地的權(quán)利狀況。在中國目前的土地制度下，應(yīng)了解是國有土地還是集體土地;是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán);屬于出讓土地使用權(quán)的，土地使用期限及其起止年月日、可否續(xù)期。要了解取得土地的有關(guān)手續(xù)是否齊全，土地是否抵押、出租，是否涉案，權(quán)屬是否有爭議，是否為臨時用地，是否屬于違法占地，等等。此外，土地所有權(quán)或土地使用權(quán)是否為共有。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　(9)使用條件。包括是屬于農(nóng)用地還是建設(shè)用地、未利用地。對于城市建設(shè)用地，土地使用條件主要為城市規(guī)劃設(shè)計條件，包括：
　　用途;
　　容積率;
　　建筑密度;
　　綠地率;
　　建筑高度;
　　建筑后退紅線距離;
　　建筑間距;
　　交通出入口方位;
　　停車泊位;
　　建筑體量、體型、色彩;
　　地面標高;
　　其他要求，例如規(guī)定規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)符合環(huán)境保護、消防安全、文物保護、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
　　(10)開發(fā)利用情況。
　　(11)交通條件。
　　(12)周圍環(huán)境景觀。
　　(13)公共服務(wù)設(shè)施完備程度。
　　調(diào)查、了解土地的途徑有實地查看及查閱土地權(quán)屬證書、國有土地使用權(quán)出讓合同、地籍資料等。其中，地籍是記載宗地的權(quán)利人、土地權(quán)利內(nèi)容及來源、權(quán)屬界址、面積、用途、質(zhì)量等級、價值和土地使用條件等土地登記要素的簿冊。對于一些更專業(yè)、具體的內(nèi)容，可查閱相關(guān)文件資料。例如，可通過城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃及下列文件來了解土地的城市規(guī)劃限制條件：①規(guī)劃要點;②規(guī)劃設(shè)計條件通知書;③審定設(shè)計方案通知書;④建設(shè)用地規(guī)劃許可證;⑤建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
　　二、建筑物的描述與分析
　　從房地產(chǎn)估價角度來看，對建筑物的調(diào)查了解、描述、分析主要包括下列方面：
　　(1)名稱。
　　(2)位置。
　　(3)規(guī)模：包括：①建筑面積;②使用面積;③其他面積。其中：
　　房屋建筑面積：是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上有蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
　　房屋使用面積：是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。

　　成套房屋的套內(nèi)建筑面積：是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積，即：
　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積
　　成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，即：
　　成套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積
　　(4)年齡：最好能具體到開工日期、竣工日期。

　　(5)層數(shù)和高度。層數(shù)包括地上層數(shù)和地下層數(shù)。建筑物通常根據(jù)層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照層數(shù)來劃分的：1～3層為低層住宅;4～6層為多層住宅;7～9層為中高層住宅;10層以上(含10層)為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層(但不包括總高度超過24m的單層建筑)。建筑總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。

　　(6)建筑結(jié)構(gòu)。是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。一般分為：①鋼結(jié)構(gòu)：②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡易結(jié)構(gòu)。
　　具體如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，可分為：①鋼結(jié)構(gòu);②混凝土結(jié)構(gòu)(包括素混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等);③砌體結(jié)構(gòu)(包括磚結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)和其他材料的砌塊結(jié)構(gòu));④木結(jié)構(gòu);⑤塑料結(jié)構(gòu);⑥薄膜充氣結(jié)構(gòu)。

　　如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分，可分為：①墻體結(jié)構(gòu);②框架結(jié)構(gòu);③深梁結(jié)構(gòu);④筒體結(jié)構(gòu);⑤拱結(jié)構(gòu);⑥網(wǎng)架結(jié)構(gòu);⑦空間薄壁結(jié)構(gòu)(包括折板結(jié)構(gòu));⑧懸索結(jié)構(gòu);⑨艙體結(jié)構(gòu)。
　　(7)設(shè)施、設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、供暖、通風、空調(diào)、燃氣、電力、照明、電梯、通信、防災(zāi)等系統(tǒng)和設(shè)備。
　　(8)裝飾裝修。粗分為毛坯、粗裝修和精裝修三類，具體需要了解外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標準和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。

　　(9)層高或凈高。
　　(10)空間布局。
　　(11)防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照。
　　(12)外觀。
　　(13)維修養(yǎng)護情況及完損程度。
　　(14)權(quán)利狀況。
　　(15)占有使用情況。
　　(16)其他。
　　課后練習題
　　一、單項選擇題
　　1、形成每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分是因為房地產(chǎn)( )特性。
　　A、不可移動
　　B、獨一無二
　　C、流動性差
　　D、用途多樣
　　2、房地產(chǎn)市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性市場的根本原因是房地產(chǎn)的( )特性。
　　A、獨一無二
　　B、不可移動
　　C、流動性差
　　D、用途多樣
　　3、關(guān)于房地產(chǎn)的壽命長久特性，下列說法正確的是( )。
　　A、土地的生產(chǎn)力或利用價值有可能喪失
　　B、土地作為空間是永存的
　　C、土地上的建筑物會毀滅
　　D、土地上的建筑物永存的
　　4、某居住用地的使用權(quán)為70年，作為居住用地使用了30年后，決定出讓該土地使用權(quán)。問：該土地受讓人的使用期限不得超過( )年。
　　A、70
　　B、30
　　C、40
　　D、50
　　5、某居住用地的使用權(quán)為70年，作為居住用地使用了10年后，決定土地變性(變更土地使用性質(zhì))，出讓該土地使用權(quán)并用于商業(yè)用途，已知商業(yè)用地的最高土地使用年限為40年。問：該土地受讓人的使用期限不得超過( )年。
　　A、70
　　B、30
　　C、40
　　D、60

　　6、建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期的是( )用地。
　　A、工業(yè)用地
　　B、教育、科技、文化
　　C、衛(wèi)生、體育用地
　　D、居住用地
　　7、政府對房地產(chǎn)的限制中，下列屬于管制權(quán)的是( )。
　　A、限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施
　　B、因公益事業(yè)，強制取得公民和法人的房地產(chǎn)
　　C、對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收
　　D、在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)
　　8、下列真正屬于房地產(chǎn)自然升值的是( )。
　　A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升
　　B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升
　　C、外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價格上升
　　D、房地產(chǎn)市場泡沫所引起的房地產(chǎn)價格上升
　　9、某套商品住宅，房屋使用面積為：70m2，套內(nèi)墻體面積為3.5 m2，陽臺面積為3.2 m2，則該套住宅的套內(nèi)建筑面積為( )。
　　A、76.7
　　B、73.5
　　C、70
　　D、73.2
　　10、某套商品住宅，房屋使用面積為：70m2，套內(nèi)墻體面積為3.5 m2，陽臺面積為3.2 m2，分攤的共有建筑面積為9 m2。則該套住宅的建筑面積為( )。
　　A、76.
　　B、85.7
　　B、79.0
　　D、82.2
　　11、某獨立別墅的勒腳以上兩層的外圍水平投影面積建筑面積為200 m2。另外陽臺建造面積為15 m2;地下室層高為3m，建筑面積為100 m2;閣摟建筑面積為80m2，其中層高2.2m以上部分占30%，層高小于2.2m部分占70%，則該別墅的建筑面積為( )m2。
　　A、339
　　B、398
　　C、37
　　D、315
　　二、多項選擇題
　　1、房地產(chǎn)的特性主要有( )。
　　A、不可移動、獨一無二
　　B、壽命長久、供給有限
　　C、價值量大、流動性差
　　D、用途多樣、相互影響
　　E、易受限制和保值增值
　　2、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置經(jīng)過一段時間之后可能會發(fā)生變化是因為房地產(chǎn)的( )會發(fā)生變化。
　　A、環(huán)境景觀狀況
　　B、對外交通
　　C、外部配套設(shè)施
　　D、市場
　　E、用途

　　3、房地產(chǎn)的獨一無二的特性導致( )的問題存在。
　　A、難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給
　　B、不同房地產(chǎn)之間能實現(xiàn)完全替代
　　C、房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭
　　D、房地產(chǎn)價格千差萬別
　　E、房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別因素的影響
　　4、房地產(chǎn)流動性差與房地產(chǎn)的( )特性有關(guān)。

　　A、價值量大
　　B、獨一無二
　　C、不可移動等特性
　　D、交易手續(xù)較復雜
　　E、交易稅費較多
　　5、影響房地產(chǎn)流動性的因素有( )。
　　A、房地產(chǎn)的通用性
　　B、房地產(chǎn)的獨立使用性
　　C、房地產(chǎn)的價值大小
　　D、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性
　　E、房地產(chǎn)的開發(fā)程度、區(qū)位、市場狀況
　　6、下列行為屬于某宗房地產(chǎn)的外部經(jīng)濟的是( )。
　　A、在其鄰近建化工廠
　　B、調(diào)整城市發(fā)展方向
　　C、在其鄰近建垃圾站、公共廁所
　　D、在其鄰近建花園、開辟一塊綠地
　　E、改變城市格局
　　7、政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過( )的權(quán)力來實現(xiàn)。
　　A、管制權(quán)
　　B、征收權(quán)
　　C、征稅權(quán)
　　D、充公權(quán)

　　E、行政事業(yè)收費權(quán)
　　8、引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有( )。
　　A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良
　　B、外部不經(jīng)濟
　　C、需求增加導致稀缺性增加
　　D、通貨膨脹
　　E、房地產(chǎn)使用管制改變
　　9、下列屬于房地產(chǎn)自然升值的是( )。
　　A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升
　　B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升
　　C、外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價格上升
　　D、房地產(chǎn)市場泡沫所引起的房地產(chǎn)價格上升
　　E、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上升

　　三、判斷題
　　1、房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。
　　2、房地產(chǎn)市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性市場，其供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至是反向的根本原因是房地產(chǎn)的不可移動特性。 考試大房地產(chǎn)估價師
　　3、房地產(chǎn)盡管有獨一無二特性，但是一些房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此存在一定程度的競爭，在價格上也有一定程度的牽掣。
　　4、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地的總量有限和面積不能增加。
　　5、在實際估價中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。
　　參考答案
　　一、單項選擇題
　　1、A 2、B 3、B 4、C 5、C
　　6、D 7、A 8、C 9、A 10、B
　　11、A
　　二、多項選擇題
　　1、ABCDE 2、ABC 3、ACDE
　　4、ABC 5、ABCDE 6、BDE
　　7、ABCD 8、ACDE 9、CE
　　三、判斷題
　　1、對 2、對 3、對 4、對 5、對