（二）購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的理由和適用條件
　　1、工程款優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)為法定擔(dān)保物權(quán)，為何不能對(duì)抗消費(fèi)者？
　　原因即在于消費(fèi)者的利益為生存利益，是一個(gè)國(guó)家和民族維系其存在和發(fā)展首先應(yīng)保護(hù)的基本問(wèn)題。當(dāng)經(jīng)營(yíng)利益與生存利益相沖突時(shí)，法律首先是要保護(hù)人民的生存利益。雖然購(gòu)房消費(fèi)者在未取得房屋所有權(quán)之前僅享有合同債權(quán)，但由于其購(gòu)房的目的在于取得房屋的所有權(quán)，并維系其生存之必需，故對(duì)該項(xiàng)特殊債權(quán)有賦予其物權(quán)性予以特殊保護(hù)的必要�！杜鷱�(fù)》立足于當(dāng)代人權(quán)保護(hù)的價(jià)值觀和法律理念，規(guī)定購(gòu)房消費(fèi)者的生存權(quán)能夠?qū)�抗工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，即消費(fèi)者對(duì)房屋的所有權(quán)獨(dú)立于工程款優(yōu)先權(quán)，不為工程款優(yōu)先權(quán)效力所及�！杜鷱�(fù)》的適用在很大程度上緩解了社會(huì)矛盾，有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公正和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。但該規(guī)定由于具有很強(qiáng)的政策性，缺乏必須的法律依據(jù)，應(yīng)是臨時(shí)之舉。
　　適用《批復(fù)》的規(guī)定對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者予以?xún)?yōu)先保護(hù)，除滿(mǎn)足購(gòu)房人是消費(fèi)者特殊身份的前提條件外，還必須同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：
　�。�1）購(gòu)房消費(fèi)者已經(jīng)交付全部或者大部分購(gòu)房款。消費(fèi)者交付的款項(xiàng)為購(gòu)房款，而非為為定金、保證金等；購(gòu)房款數(shù)額應(yīng)超過(guò)約定的購(gòu)房款數(shù)額的50%.購(gòu)房消費(fèi)者交付的款項(xiàng)非為購(gòu)房款，或者交付的購(gòu)房款未達(dá)到約定購(gòu)房款數(shù)額的50%以上，不能適用《批復(fù)》的規(guī)定。在按揭中，如果消費(fèi)者已交付合同約定的首期購(gòu)房款，銀行將購(gòu)房人所貸款項(xiàng)直接支付給開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)認(rèn)定購(gòu)房消費(fèi)者已付清全部購(gòu)房款。
　�。�2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，此為法律保護(hù)合法行為原則的體現(xiàn)，也是購(gòu)房人享有請(qǐng)求取得房屋所有權(quán)的前提條件。如果合同無(wú)效，購(gòu)房人即使基于消費(fèi)者的特殊身份，也不能基于無(wú)效合同請(qǐng)求取得房屋所有權(quán)。并且，現(xiàn)實(shí)中還大量存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用便利條件，以家人、親戚、朋友、職員等的名義簽訂大量的虛假商品房買(mǎi)賣(mài)合同和虛假按揭合同，損害工程款權(quán)利人及其他權(quán)利人合法權(quán)利的現(xiàn)象，因此應(yīng)嚴(yán)格審查合同效力。購(gòu)房合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)，不能適用《批復(fù)》的規(guī)定。
　�。�3）商品房預(yù)售合同已為登記或者房屋所有權(quán)已登記轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人。在適用《批復(fù)》第2條時(shí)，是否以商品房預(yù)售合同經(jīng)過(guò)登記為要件，是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。筆者此前認(rèn)為，由于我國(guó)目前還面臨著解決人們的基本生存權(quán)問(wèn)題，法律體系上至今尚無(wú)物權(quán)法，商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記僅為備案登記，效力相對(duì)較弱，沒(méi)有預(yù)告登記的準(zhǔn)物權(quán)效力，同時(shí)《批復(fù)》也未對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的優(yōu)先保護(hù)是否以合同登記為前提明確作出限制性的規(guī)定，因此，購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)利得以對(duì)抗工程款權(quán)利人的優(yōu)先權(quán)，不以合同登記為要件。但經(jīng)認(rèn)真思考，這一觀點(diǎn)并不妥當(dāng)。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義，即經(jīng)登記后才取得物權(quán)，未經(jīng)登記，權(quán)利人僅享有債權(quán)，不能與物權(quán)的受償處于同一參照系上。由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利彰顯的外觀形式，具有公示公信力，且預(yù)售合同登記（預(yù)告登記）具有保全債權(quán)的物權(quán)效力，實(shí)踐中認(rèn)定其具有對(duì)抗第三人的效力，雖《批復(fù)》主要在于解決當(dāng)前購(gòu)房人權(quán)利無(wú)保障的實(shí)際情況，但應(yīng)維護(hù)法律規(guī)定的連續(xù)性和穩(wěn)定性，遵循物權(quán)法原理進(jìn)行分析。如果合同未為登記，或者購(gòu)房人尚未轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，該購(gòu)房人僅享有合同債權(quán)，是不能對(duì)抗物權(quán)的。我國(guó)正在制定民法典，物權(quán)法的完善是指日可待的事情。預(yù)售合同經(jīng)登記后，使債權(quán)轉(zhuǎn)化具有了物權(quán)屬性；如果購(gòu)買(mǎi)的為現(xiàn)房，經(jīng)登記后發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，購(gòu)房人因而取得了該房屋的所有權(quán)。只有債權(quán)具有物權(quán)屬性后或者權(quán)利人已經(jīng)取得所有權(quán)，才有與該物上并存的物權(quán)受償順序進(jìn)行比較的可能性。因此確定購(gòu)房消費(fèi)者身份并受法律保護(hù)，若為預(yù)售，應(yīng)以合同經(jīng)登記為要件；若為現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)以所有權(quán)已經(jīng)登記轉(zhuǎn)移為要件。如果不以登記為要件，將使我國(guó)的房地產(chǎn)登記制度及預(yù)售合同登記制度失去應(yīng)有的作用，不利于物權(quán)法原則的貫徹，同時(shí)還將擾亂人民的思想以及房地產(chǎn)交易的正常秩序，并且在目前市場(chǎng)信用已經(jīng)發(fā)生危機(jī)的時(shí)候，將進(jìn)一步促成信用制度的坍塌，對(duì)我國(guó)的法治建設(shè)十分有害。
　　2、如何處理購(gòu)房消費(fèi)者的起訴？
　　在購(gòu)房人起訴要求辦理房屋“兩證”案件審理中，人民法院應(yīng)首先審查該購(gòu)房人是否符合購(gòu)房消費(fèi)者的優(yōu)先保護(hù)條件，同時(shí)應(yīng)審查該房屋是否已經(jīng)竣工并經(jīng)有關(guān)部門(mén)組織驗(yàn)收合格，至于是否交清土地出讓金不應(yīng)在審查的范圍內(nèi)。依筆者之見(jiàn)，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第38條和44條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第24、25條的規(guī)定，頒發(fā)房屋預(yù)售許可證的行為為行政許可行為，人民法院在房地產(chǎn)民事糾紛案件審理中不應(yīng)對(duì)行政機(jī)關(guān)頒發(fā)許可證的行政許可行為進(jìn)行審查。開(kāi)發(fā)企業(yè)是否繳清土地出讓金，是否達(dá)到“三證一投入”的條件為另一法律關(guān)系，屬行政機(jī)關(guān)審查或核查范圍。人民法院對(duì)該類(lèi)案件的審理，在確認(rèn)合同有效的前提下，還應(yīng)查明該房屋是否已經(jīng)竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格達(dá)到交付條件。《建筑法》第61條、《合同法》第27條的規(guī)定，建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用�！断�防法》對(duì)未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格不得交付使用也有強(qiáng)制性規(guī)定。如果房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格，即使房屋已經(jīng)交付給購(gòu)房人，人民法院亦不宜判決購(gòu)房消費(fèi)者享有房屋所有權(quán)而履行辦理“兩證”義務(wù)，而應(yīng)該中止案件的審理，轉(zhuǎn)由政府有關(guān)職能部門(mén)協(xié)調(diào)處理，在經(jīng)有關(guān)部門(mén)組織對(duì)房屋驗(yàn)收合格后方可判決交付房屋并辦理房屋“兩證”。否則，人民法院以生效裁判判決將未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋強(qiáng)行視為已經(jīng)驗(yàn)收合格，違反了法律的強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定，本身是違法的。不發(fā)生事故便沒(méi)有問(wèn)題，一旦真出了問(wèn)題，人民法院如何承擔(dān)責(zé)任？