2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實務(wù)講義筆記3
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-01-04 11:06:06
二、我國目前房地產(chǎn)權(quán)利：所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)（統(tǒng)稱為他項權(quán)利），租賃權(quán)（屬于債權(quán)）
三、房地產(chǎn)市場：所交換的商品是房地產(chǎn)的市場，交換包括買賣、互換、租賃等。
房地產(chǎn)市場的基本要素：
1、存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，
2、存在著提供房地產(chǎn)商品的賣方和具有購買欲望與購買能力的買方。
3、交換價格符合買賣雙方的利益要求。只有同時具備了這三個條件，實際的交易行為才能發(fā)生。
房地產(chǎn)市場的作用：具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提高房地產(chǎn)使用效益等作用。當(dāng)供不應(yīng)求時，價格上漲；當(dāng)供過于求時，價格下跌。當(dāng)成交量放大時，反映市場趨熱；當(dāng)成交量萎縮時，反映市場趨冷。
特點：1、交易只能是房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。
2、交易對象非標(biāo)準(zhǔn)化。
3、一個城市為一個市場。
4、容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。
5、較多受法律、法規(guī)、政策等措施影響和限制。
6、一般人非經(jīng)常參與。
7、交易金額較大。
8、交易程序較復(fù)雜。
9、廣泛。
房地產(chǎn)市場的參與者包括交易雙方，為交易雙方提供服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及對交易等行為進(jìn)行管理的行政主管部門和行業(yè)自律管理組織。
1、賣方：主要包括土地?fù)碛姓�，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋所有權(quán)人。
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，有五類企業(yè)受開發(fā)商委托直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和維護(hù)：規(guī)劃設(shè)計單位；勘察設(shè)計單位；建筑設(shè)計單位；建筑施工企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
2、買方：消費者（購買者和承租人）。
3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
4、其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)）。
5、房地產(chǎn)市場的管理者（職能：管理、監(jiān)督、服務(wù)）。開發(fā)商從購買房地產(chǎn)開發(fā)用地開始，就不斷與政府的土地管理、發(fā)改委、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，
以取得立項、規(guī)劃意見以及國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、商品房預(yù)售許可證、商品房銷售許可證。
房地產(chǎn)市場的分類：1、按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分類：
一級市場（即建設(shè)用地使用權(quán)的出讓）。
二級市場（即建設(shè)用地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營）。
三級市場（即投入使用后的房地產(chǎn)交易以及抵押、租賃等多種經(jīng)營方式）
2、按房地產(chǎn)交易方式分：買賣市場和租賃市場。
房地產(chǎn)市場競爭：指在房地產(chǎn)市場上交易各方為自己利益最大化而進(jìn)行的努力。
房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)也稱市場類型是根據(jù)同一市場上競爭程度的不同來劃分。
