2012年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試經(jīng)紀實務(wù)講義筆記54
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-01-04 16:10:48
成品導向定價法
由于各類房地產(chǎn)價格的高低不同程度受到成本費用、市場需求和競爭狀況以及政府政策等因素的制約，可以采用不同的定價方法。房地產(chǎn)定價方法有很多，歸納起來，可以分為成本導向定價法、需求導向定價法、競爭導向定價法和比較定價法。
成本導向定價法是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本作為定價基礎(chǔ)的定價方法，也是企業(yè)普遍采用的一定價方法。具體包括：
1.成本加成定價法
成本加成定價法是在單位產(chǎn)品總成本基礎(chǔ)上按照一定比例增加預期收益，再加上應上交的稅金和應該發(fā)生的費用，確定房地產(chǎn)單位價格的方法。其公式如下：
房地產(chǎn)單位價格=[房地產(chǎn)單位總成本×（1+成本加成率）]÷（1-銷售稅費率）
其中，成本加成率的確定是定價的關(guān)鍵。一般而言，成本加成率的大小與房地產(chǎn)企業(yè)的預期投資利潤、商品的需求彈性有關(guān)。需求彈性大，則成本加成率宜低，以求薄利多銷；需求彈性小的商品，成本加成率不宜太低，以求得盡早收回投資。
2.盈虧平衡定價法
盈虧平衡定價法又稱收支平衡定價法、損益平衡定價法。盈虧平衡分析旨在既定的固定成本、單位變動成本和價格條件下，確定能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)收支平衡的產(chǎn)銷量。收支平衡點也稱損益平衡點或盈虧平衡點。
盈虧平衡定價法側(cè)重于總成本費用的補償，這對經(jīng)營多種房地產(chǎn)項目的企業(yè)極為重要。其缺點是要先預測產(chǎn)品銷售量，銷售量預測不準，成本不準，價格就定不準，而且它是根據(jù)銷售量倒過來推算價格。
3.變動成本定價法
變動成本定價法即以單位面積變動成本為定價基礎(chǔ)，加上單位產(chǎn)品貢獻，形成產(chǎn)品售價。其公式為：
售價=單位變動成本+單位貢獻額
其中，貢獻的意義在于：單位面積的銷售收入在補償其變動成本后，首先用于補償固定成本費用。
4.目標利潤定價法
該方法以總成本和目標利潤為定價原則。定價時，先估算出來未來可能達到的銷售量和總成本，在盈虧平衡分析的基礎(chǔ)上，加上預期的目標利潤額，然后計算價格。
