清償能力指標計算方法

    房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的

    財務狀況及償還到期債務的能力。

    ㈠ 利息計算方法

    按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，

    按半年計息，其后年份按全年計息；還款當年按年末償還，按全年

    計息。每年應計利息的近似計算公式為：

    還本付息的方式包括以下幾種：

    ⑴ 一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當期利息而不還

    本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息；

    ⑵ 等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相

    應的利息；

    ⑶ 等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；

    ⑷ 一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；

    ⑸ "氣球法"，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。

    ㈡ 借款償還期

    借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務條件

    下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它

    還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和

    房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。

    房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。

    借款償還期的計算公式為：

    式中，Id為項目借款還本付息數(shù)額（不包括已用資本金支付的建設期

    利息），Pd為借款償還期（從借款開始期計算），Rt為第t期可用于還款

    貸款利息

    本年借款額

    年初借款本息累計+每年應計利息=×）

    2（

    Σ=

    =

    dPttdRI1

    的資金（包括：利潤、折舊、攤消及其他還款資金）。

    借款償還期可用資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接

    計算，其詳細計算公式為：

    Pd=[借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)]+

    [上期償還借款額/當期可用于還款的資金額]

    上述計算是以計算周期為單位，實際應用中應注意將其轉(zhuǎn)換成

    以年為單位。當借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為項

    目是有清償能力的。

    ㈢ 利息備付率

    利息備付率，指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息

    前利潤，與當期應付利息費用的比率。其計算公式為：

    利息備付率=稅息前利潤/當期應付利息費用

    式中：稅息前利潤為利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和，

    當期應付利息是指當期計入總成本費用的全部利息。利息備付率可

    以按年計算，也可以按整個借款期計算。

    利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般

    房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于2，否則，表示項目付息能力

    保障程度不足。對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，該指標的

    計算非常重要。

    ㈣ 償債備付率

    償債備付率（Debt Coverage Ratio，DCR），指項目在借款償

    還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。其

    計算公式為：

    償債備付率=可用于還本付息資金/當期應還本付息資金

    可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤消，在成本

    中列支的利息費用，可用于還款的利潤等等。當期應還本付息金額

    包括當期應還貸款本金及計入成本的利息。

    償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。償債備

    付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一

    般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于1.2.當指標小于1.2時，

    表示當期資金來源不足以償付當期債務，需要通過短期借款來償還

    已到期的債務。該指標的計算對出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目

    非常重要。

    ㈤ 資產(chǎn)負債率

    資產(chǎn)負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力

    的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資

    產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用

    來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。其表達式為：

    資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負債的依賴性強，在

    經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差；資產(chǎn)負債率低則

    企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應變能力強。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型

    經(jīng)濟活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負債率一般較高。

    ㈥ 流動比率

    流動比率是反映項目各年償付流動負債能力的指標。表達式為：

    流動比率越高，說明營運資本（即流動資產(chǎn)減流動負債的余額）

    越多，對債權人而言，其債權就越安全。通過這個指標可以看出百

    元流動負債有幾百元流動資產(chǎn)來抵償，故又稱償債能力比率。在國

    際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上，因此人們稱之為"銀

    %100×

    資產(chǎn)合計

    負債合計

    資產(chǎn)負債率=

    %100×

    流動負債總額

    流動資產(chǎn)總額

    流動比率=

    行家比率"或"二對一比率".

    對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，200%并不是最理想的流動比率。因

    為房地產(chǎn)開發(fā)項目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本

    金，其資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目通常

    采取預售期房的方式籌集資金。這些特點使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流

    動負債數(shù)額較大，流動比率相對較低。

    ㈦ 速動比率

    速動比率是反映項目快速償付流動負債能力的指標。其表達式

    為：

    該指標屬短期償債能力指標。它反映項目流動資產(chǎn)總體變現(xiàn)或

    近期償債的能力，因此它必須在流動資產(chǎn)中扣除存貨部分，因為存

    貨變現(xiàn)能力差，至少也需要經(jīng)過銷售和收帳兩個過程，且會受到價

    格下跌、損壞、不易銷售等因素的影響。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項

    目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到100%.

    資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率指標，可結合房地產(chǎn)開發(fā)企

    業(yè)的資產(chǎn)負債表進行計算。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，不需要編制資產(chǎn)

    負債表。