隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立，第二產(chǎn)業(yè)用房和第三產(chǎn)業(yè)用房日益

    增多，此類非住宅用房用途、結構、裝修標準等與住宅用房有明顯

    區(qū)別和差異，其租金標準應依靠市場調節(jié)，由租賃雙方協(xié)商議定。

    非住宅租賃價格評估時應以市場租金、協(xié)議租金確定。

    ㈢ 私房租賃價格管理規(guī)定

    國務院頒布的《城市私有房屋管理條例》（1983年）第15條規(guī)

    定，租賃城市私有房屋“房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民

    政府規(guī)定的私有房屋租金標準，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標準的，由租

    賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商

    議定，不得隨意抬高。“如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應

    符合政府有關規(guī)定標準。如私房為非住宅用房，應按市場情況協(xié)商

    議定其租賃價格。

    二、房屋租賃價格評估的特點

    房屋租賃價格（即房屋租金）是房屋承租人為取得一定時期內房

    屋的占有、使用、收益權利而向出租人支付的代價。其價格評估具

    有如下特點：

    ㈠ 住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估

    兩種類型

    住宅類房屋租賃價格的政策性評估，估價人員應嚴格執(zhí)行有關

    租賃政策，沒有超越規(guī)定調整租金幅度的價格空間。這類住宅房屋

    的類型包括各級政府所屬的直管公房和廉租房等。住房是人們生存

    的基本條件和基本權利。國家和地方人民政府對這類政策性、公益

    性住房租金標準等都有具體規(guī)定，明確了一般標準，限定了浮動幅

    度。租賃行為既逐步走向市場經(jīng)濟的軌道，又保證居民不致承受太

    重的負擔，體現(xiàn)住房所具有的一定的社會保障性質。此類政策性住

    房租賃價格評估時應嚴格遵守國家和地方政府的有關規(guī)定。

    住宅類房屋的市場租賃價格評估主要涉及商品房住宅和已購

    房，由于該類房屋的買賣、租賃行為屬于市場行為，其租賃價格為

    市場價格，應參照公開市場價值標準評估。

    ㈡ 租約對租金估價有一定的影響

    如為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租

    金。租約期外的租金則采用正�？陀^的租金標準。租賃房屋已訂立

    租約時，應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。

    如租約所約定的租金客觀合理，一般應根據(jù)該租金估價；如與市場

    租金標準相差較大（或高、或低），租金明顯存在不合理性，則應重

    新評估其租金值。

    ㈢ 劃拔土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中

    的國家部分

    根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，以營

    利為目的出租劃撥土地使用權的房屋，其租賃價格評估應同時給出

    租金中所含的土地收益值。房屋租賃價格中應含土地收益值，而房

    租中的土地收益為上繳國家部分，因此，需要將土地收益值單獨列

    示。

    三、估價方法在房屋租賃價格評估中的應用

    ㈠ 市場法

    市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。

    評估時應廣開信息渠道，可查閱有關報刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)

    交易展示會資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調查房地產(chǎn)租賃