第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估

    一、房地產(chǎn)抵押價值評估的實(shí)質(zhì)

    根據(jù)我國現(xiàn)行法規(guī)，估價機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值評估實(shí)質(zhì)上是

    評估抵押房地產(chǎn)（物）在設(shè)定抵押權(quán)時某估價時點(diǎn)的公開市場價值作

    為抵押貸款活動的價值參考。它的服務(wù)對象是金融（銀行）業(yè)，是抵

    貸雙方。

    房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式

    向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為；債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押

    權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，

    貸款的取得是以能夠帶來收益的房地產(chǎn)抵押為前提，金融機(jī)構(gòu)將資

    金發(fā)放給資信良好的借款者，通過收取借款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，

    一般抵押人得到貸款達(dá)到為抵押房地產(chǎn)土地收購、開發(fā)、建設(shè)、購

    買、大修理、經(jīng)營、收益等目的。

    作為抵押物的房地產(chǎn)有其設(shè)定抵押權(quán)時的市場價值、貸款價值；

    銀行最終的貸款額，它是抵押物市場價值（現(xiàn)值或貸款價值）乘安全

    系數(shù)（或抵押率）得出的；還有出現(xiàn)不良資產(chǎn)處置抵押房地產(chǎn)時的變

    現(xiàn)價值等。

    一些發(fā)達(dá)國家商業(yè)銀行要求對抵押的商業(yè)房地產(chǎn)同時評估市場

    價值和貸款，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評估準(zhǔn)則”。這里

    指的貸款價值是采取保守和謹(jǐn)慎的方式評估出的房地產(chǎn)客觀價值，

    評估也是采用通用的估價方法，成本價值一般作為收益價值的補(bǔ)充，

    但貸款價值評估所采用的參數(shù)與市場價值評估不相同，準(zhǔn)則提出了

    對評估參數(shù)運(yùn)用的建議。

    《房地產(chǎn)估價規(guī)范》6.4.2規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)

    采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常

    市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)

    制處分等因素對抵押價值的影響。“這里定義的”抵押價值“等同

    于公開市場價值（格）。

    《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)

    保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和銀

    監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》（2004.9）等均提到“抵

    押房地產(chǎn)的價值“或”抵押物價值“，但未對房地產(chǎn)抵押估價評估

    是什么樣的價值作出定義。其中有的提出需要時，可以“委托獨(dú)立

    的具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)“評估確定。國內(nèi)銀行內(nèi)部

    制定的貸款評審規(guī)定中，采用抵押擔(dān)保時，在銀行貸款承諾后，簽

    訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認(rèn)可的獨(dú)立評估機(jī)構(gòu)對

    抵押物價值（或現(xiàn)值）重新進(jìn)行估價。然后銀行根據(jù)規(guī)定的針對不同

    抵押物類型設(shè)定的對抵押物價值（或現(xiàn)值）的不同抵押率，確定貨款

    本息及相關(guān)費(fèi)用，最終確定貨款額。

    因此，按照國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)定，估價機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值評估一

    般提供的是抵押物（房地產(chǎn)）在估價時點(diǎn)時的公開市場價格。該“抵

    押價值“等同于前述”市場價值“，而不是”貸款價值“。”貸款

    價值“評估在國內(nèi)尚屬論爭研究階段，尚未形成科學(xué)可行的評估方

    法。