一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述

    為了消除各種風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的不利影響，房屋所有人、承租人

    或有關(guān)當(dāng)事人可以與保險(xiǎn)公司達(dá)成一項(xiàng)協(xié)定，一方（被保險(xiǎn)人）通過(guò)

    交付一定的費(fèi)用（保險(xiǎn)費(fèi)）以獲得另一方（保險(xiǎn)公司）對(duì)房屋的意外損

    失或因?qū)Ψ课菥哂欣�益而可能產(chǎn)生的意外損失給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

    的保證。這種以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，稱為

    房地產(chǎn)保險(xiǎn)。

    根據(jù)承保的保險(xiǎn)標(biāo)的和風(fēng)險(xiǎn)種類不同，房地產(chǎn)保險(xiǎn)可劃分為房

    屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋利益保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、建

    筑工程保險(xiǎn)等。因土地不會(huì)損壞或滅失，無(wú)損害則無(wú)保險(xiǎn)，故土地

    不能成為房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)標(biāo)的。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)（如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

    變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范圍。

    二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)的特點(diǎn)

    房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)依據(jù)《保險(xiǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和

    其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)

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    值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。房地產(chǎn)保險(xiǎn)

    估價(jià)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

    ㈠ 保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額的區(qū)別

    保險(xiǎn)價(jià)值又稱為保險(xiǎn)價(jià)額，是指保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估

    定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值為確

    定保險(xiǎn)金額的基礎(chǔ)。保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明

    的，投保人對(duì)于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保的金額，又簡(jiǎn)稱“保額”，

    也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。

    ㈡ 直接損失和間接損失

    當(dāng)財(cái)產(chǎn)因自然風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的作用導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)本身直接損壞或

    消失，財(cái)產(chǎn)即受到直接損失。例如：房屋被大火燒毀，室內(nèi)墻壁被

    人破壞等就屬于直接損失。

    間接損失指的是由于財(cái)產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財(cái)產(chǎn)價(jià)值

    的降低或收益的下降。例如，當(dāng)一座建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒有完

    全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須

    完全毀掉，這種損失就是間接損失。它等于毀掉未受損部分所需的

    費(fèi)用和未受損部分的價(jià)值。間接損失中很重要的一種類型就是凈收

    入下降的損失。所謂凈收入下降的損失指的是在被損壞的財(cái)產(chǎn)被修

    復(fù)完好之前，人們由于全部或部分地喪失了對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的

    收益下降或費(fèi)用上升。

    進(jìn)行保險(xiǎn)事故后的損失評(píng)估時(shí)，要首先明確估價(jià)范圍是否包含

    間接損失。

    ㈢ 房地產(chǎn)投保時(shí)的估價(jià)

    房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意

    外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，不應(yīng)包含土地價(jià)值，估價(jià)方法

    宜采用成本法、市場(chǎng)比較法。

    房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地

    產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際

    價(jià)值確定。

    ㈣ 保險(xiǎn)事故發(fā)生后的評(píng)估

    保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的

    房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算

    其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。