四次評估 差異千萬

    實際上，截至1998年2月，有關方面提供和報道的對電子大

    廈的評估共有4次：

    ——1994年，電子集團為以大樓抵押向銀行貸款，委托廣東

    粵建審計師事務所做出評估，評估基準日為1994年6月18日，

    評估價為2751萬元。評估報告中稱：“估價中不計土地增值費，

    但在資產(chǎn)估價時考慮了這種因素。評估時并末考慮該房產(chǎn)權(quán)若發(fā)生

    變動時可能承擔的任何開支或稅金“。

    ——1996年，珠海市法院為拍賣電子大廈委托市房產(chǎn)評估所

    做出評估，評估基準日為1996年3月11日，評估價為l458.7732

    萬元，以一紙“房產(chǎn)估價答復書”提供給法院。

    ——1997年10月，由珠海市國資局牽頭，組織市審計師事務

    所、市資產(chǎn)評估事務所、珠海經(jīng)濟特區(qū)會計師事務所聯(lián)合做出評估，

    評估基準日為1996年3月11日，正式評估報告至今未出。在1997

    年12月25日給市府的報告中說是2301萬元，在“焦點訪談”報

    道中提供的評估價是2565萬元，市國資局局長稱：“這三家評估

    出來的結(jié)果，經(jīng)過我們國資局進行磋商，認為是比較客觀也比較公

    正的。“

    ——1998年1月，廣東省房地產(chǎn)估價師學會會同中國房地產(chǎn)

    估價師學會組織的專家小組，對電子大廈重新估價，評估基準日為

    1996年3月11日，評估結(jié)果為：按報建批準的輕工廠房用途評估，

    評估價為780萬元（含補地價），按1996年3月時已改變?yōu)閷懽謽?/p>

    和商鋪用途評估，評估價為2060萬元（含補地價），若不考慮地價

    因素，評估價為1400萬元。而實際上電子大廈到拍賣時并沒有因

    改變大樓使用性質(zhì)而補交地價。

    電子大廈到底值多少錢？

    由于電子集團是國有企業(yè)，電子大廈被法院強制拍賣，拍賣又

    按底價成交，那么，電子大廈到底值多少錢？有多少國有資產(chǎn)流失？

    中國房地產(chǎn)估價師學會的看法是：

    房地產(chǎn)估價首要的原則是合法原則，要以估價對象的合法使用、

    合法轉(zhuǎn)讓為前提。如在用途方面應以城市規(guī)劃為依據(jù)，在產(chǎn)權(quán)方面

    應以土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書為依據(jù)；另根據(jù)《城市房地

    產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，

    應當辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用

    權(quán)出讓金。

    對于電子大廈的評估，其在1996年3月11日的土地產(chǎn)權(quán)性

    質(zhì)仍為行政劃撥，合法用地性質(zhì)和使用功能仍為輕工廠房，珠海市

    房產(chǎn)評估所的評估結(jié)果與專家小組重估結(jié)果相近，不存在評估價偏

    低的問題。而廣東粵建審計師事務所及由珠海市國資局牽頭組織的

    三家聯(lián)合評估，已“假設”電子大廈為商業(yè)和寫字樓的出讓土地使

    用權(quán)，這一“假設”違反了估價的合法原則。

    價 比 三 家

    針對電子大廈的不同“身價”，中國房地產(chǎn)估價師學會有關專

    家亦做出分析和判斷：

    ——不同評估基準日的價格不可簡單直接比較。調(diào)查表明，處

    于低谷的1996年珠海市房地產(chǎn)市場，與國家剛實施宏觀調(diào)控的

    1994年相比，寫字樓、商鋪的租金水平下降了1/4左右。如果真

    要比較，電子大廈1994年2751萬元的評估價，須下調(diào)1/4后才

    能與1996年的1458萬元或1400萬元（更確切地說是含補地價的

    2060萬元）相比。

    ——同一標的物不同權(quán)益范圍的評估價不可簡單直接比較。

    1000多萬元的評估價差異，在于對其土地使用權(quán)的界定上。電子

    大廈在1996年3月時雖然已改變使用功能，但并未到市國土局辦

    理補交地價，其土地使用權(quán)仍屬劃撥性質(zhì)。1458萬元和1400萬

    元的評估價均未包括土地使用權(quán)的價值，而2751萬元和2565萬

    元的評估價“順理成章”地包含了地價。

    ——未經(jīng)市場檢驗的評估價不能作為衡量公開市場價格正確與

    否的標準。相反，是要由市場價格來檢驗和評判評估價。否則或許

    可以評估出任意的高價來判定任何一宗交易的“國有資產(chǎn)流失”。

    拍賣以l460萬元成交，基本上反映了市場供求狀況，而2751萬元

    或2565萬元的評估價尚未經(jīng)受市場檢驗。

    ——不同房地產(chǎn)評估價不能簡單橫向比較。由于位置和用途僅

    是眾多差異因素中的一小部分，因此相鄰的兩宗物業(yè)的價格也可能

    差異較大。電子集團質(zhì)疑：與電子大廈相鄰的珠海國際信托投資公

    司辦公樓，1996年2月由市資產(chǎn)評估事務所評估出每平方米8820

    元，何以電子大廈1996年3月評估出每平方米才值3711.89元？

    據(jù)調(diào)查，國投公司辦公樓一二層為金融及證券交易廳，三層以上為

    辦公樓，評估目的是為聯(lián)營提供參考依據(jù)，但聯(lián)營計劃沒有實現(xiàn)，

    每平方米8820元的價格尚未被市場認可。

    ——高估抵押價值有可能造成國有資產(chǎn)流失。如果以2751萬

    元或2565萬元的評估價可以判定1460萬元的成交價造成國家資

    產(chǎn)流失，那么不妨換一個角度，假如275l萬元或2565萬元的評估

    價被國有金融機構(gòu)接受并提供了抵押貸款，而電子大廈被拍賣清償

    仍只賣得1460萬元，則2751萬元或2565萬元的評估價無疑也

    造成了國有資產(chǎn)流失。