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2012年房估師考試案例分析練習(xí)題20

來源:中大網(wǎng)校發(fā)布時間:2012-02-21

    估價測算如下(節(jié)選):

    (一)年有效毛收入22000㎡×(50+5)×12×(1-10%)元/㎡=13068000元

    (二)年運營費用

    1.年維修費用

    25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元

    2.年管理費用

    年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失

    =13068000×3%+500×50%=692040(元)

    3.年營業(yè)稅及附加=13068000元×5.55%=725274元

    4.年運營費用小計

    年運營費用=1000000元+692040元+725274元=2417314元

    (三)年凈收益年凈收益=(一)項-(二)項=13068000元-2417314元=10650686元

    (四)估價結(jié)果估價結(jié)果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元

    答案:

    (1)年有效毛收入計算錯誤,物業(yè)管理費不應(yīng)計算。應(yīng)為;

    22000㎡×50元/㎡×12×(1-10%)=11880000元

    (2)年管理費用計算錯誤,不應(yīng)計人管理用房租金損失。應(yīng)為:

    年管理費用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元

    (3)年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加應(yīng)為:11880000×(12%+5.55%)=2084940元

    因此年運營費用應(yīng)為三項之和:/考*試*大/

    年維修費用+年管理費用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元;

    年凈收益(年凈租金)=11880000-3441340=8438660元。

    (4)估價結(jié)果計算時收益年限取值錯誤,應(yīng)取45年,即:

    估價結(jié)果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999萬元

糾錯

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