二）收益法

    1.估算有效毛收入

    （1）潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入：根據(jù)估價人員對同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場調(diào)整，估價對象為自營，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價對象所在的××大道的具體情況，確定其潛在租金水平l、2層平均為每建筑面積65元/（月/㎡），則年潛在毛收人為：65×243.70×12元=190086元。

    （2）有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收人，其公式為：有效毛收入=潛在毛收入×（1-收入損失率）空置率和租金損失率分別為l0%和5%，則年有效毛收入為：190086元×（1-10%）×（1-5%）=162524元

    2.確定年運營費用

    為維護房地產(chǎn)正常經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運營的收入，即為運營費用。估價對象以業(yè)主直接出租方式考慮，具體計算如下：

    （1）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加等。根據(jù)國家及××市稅費征收標準，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%，則年稅金為：162524×（12%+5.85%）=29011元。

    （2）管理費和租賃費用。指對出租房屋實行的必要管理和租賃所需的費用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%，則：162524×2.5%=4063元。

    （3）維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費，為4800元（取值及計算過程略）。

    （4）保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。估價人員經(jīng)調(diào)查，××市保險行業(yè)保險收費平均標準為建筑物價值的0.15%.根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價格標準，估價對象建筑物重置價為2000元/㎡.則保險費為：

    2000×243.70×0.15%=731（元）

    （5）運營費用合計：年運營費用=（1）+（2）+（3）4-（4）=38605元

    3.確定房地產(chǎn)年凈收益

    房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收人一年運營費用

    =162524元-38605元=123919元

    4.確定報酬率

    報酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價格的比率，其實質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風險調(diào)整值法確定，報酬率為8%（取值理由及過程略）。

    5.確定收益年限n

    估價對象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場查勘現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標準，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0H，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價對象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權(quán)年限，故：（來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)）

    未來可獲收益的年限n=58.9年

    6.計算房地產(chǎn)收益價格

    V=A/r[1-1/（1+Y）n]=123919/8%×[1-1/（1+8%）58.9]=1532338（元）

    即估價對象房地產(chǎn)的收益價格為l53.23萬元。