4、（1）首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產(chǎn)價值，然后預計由劃撥土地使用權轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳�繳納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。

    此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。

    （2）用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳�繳納的款額。

    注：主觀題答案僅供參考

    5、（1）影響居住房地產(chǎn)區(qū)域因素主要有：交通條件；生活服務設施；教育配套設施；環(huán)境質(zhì)量：

    （2）影響居住房地產(chǎn)個別因素主要有：建筑結構、類型和等級：裝修；設備與質(zhì)量；質(zhì)量；朝向與樓層。

    注：主觀題答案僅供參考

    6、（1）涉及的行業(yè)多。

    （2）非標準廠房多，單價相差大。

    （3）要區(qū)分設備和建筑物的造價。

    （4）受腐蝕的可能性大。

    注：主觀題答案僅供參考

    7、（1）房地產(chǎn)估價方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法。

    （2）市場比較法反映的估價技術路線：房地產(chǎn)的正常市場價值是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和賣家認可的價格。正是按照這種技術路線，市場比較法采用選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格作為評估價格的技術路線。

    （3）市場法是將估價對象與估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的抑制價格作適當?shù)男拚�，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。

    從中可以看出：市場比較法的出發(fā)點是實際交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的客觀價格或可修正為正常價格�？荚嚧笳搲�

    收益法是通過預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。

    收益法是通過估算估價對象未來的預期收益，利用時間價值的概念折算到現(xiàn)在確定估價對象的客觀市場價值。

    成本法是求取估價對象在估價時點重置價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應的折舊和稅費后，估算中估價對象的客觀市場價值。

    假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法

    。假設開發(fā)法針對估價對象的特點或者委托人的特殊需求，利用預期原理首先確定估價對象開發(fā)完成后的價值，反算估價對象現(xiàn)在的客觀市場價值。

    注：主觀題答案僅供參考