五、估價測算過程

    （一）超市的估價

    選取的三宗類似的房地產(chǎn)交易資料如下（交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細(xì)分析略）：

    可比實(shí)例 Ａ Ｂ Ｃ

    成交價格 人民幣9300元／平方米 人民幣6300元／平方米 1350美元／平方米

    成交面積 6900平方米 2400平方米 8600平方米

    成交日期 2001年5月30日 2001年6月23日 2000年12月28日

    交易情況 拍賣 正常 正常

    房地產(chǎn)狀況 0% -25% +10%

    注：表內(nèi)面積均為建筑面積

    根據(jù)可比實(shí)例，搜集的其它相關(guān)資料有：該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動 率為平均每月比上月上漲0.5%，預(yù)計(jì)今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢。2000年12月25日美元與人民幣的匯價為1：8.3，2001年6月30日為1：8.27.

    1，比準(zhǔn)價格A

    =9300×100/100×（1+0.5%）×100/100

    =9347（人民幣元/平方米）

    2，比準(zhǔn)價格B

    =6300×100/100×（1+50.%） ×100/（100-25）

    =8484（人民幣元/平方米）

    3，比準(zhǔn)價格C

    =1350×8.27×100/100（1+0.5%） ×100/100

    =10458（人民幣元/平方米）

    式中可比實(shí)例C因地域較好，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)增加10個分值。

    4，估價結(jié)果：根據(jù)上述可比實(shí)例的修正，采用簡單算術(shù)平均，得出估價對象的單價

    =（9347+8484+10458）/3=9430（元/平方米）

    總價=9430×7800=7355（萬元）

    （二）在建寫字樓的估價

    1，首先測算該寫字樓開發(fā)后的價值

    根據(jù)設(shè)計(jì)，估價對象建成后可對外出租經(jīng)營的建筑面積為13500平方米。因尚未發(fā)生實(shí)際收益，估價人員調(diào)查收集了相鄰等規(guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營資料作為計(jì)算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可租建筑面積每平方米每天1.2美元，空置率為20%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的55%.

    年有效毛收入=13500×300天×1.2×8.27×（1-20%）=3215（萬元）

    年運(yùn)營費(fèi)用=3215×55%=1768（萬元）

    凈收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用

    收益年期取50年

    資本化率取光輝大廈的投資收益率10.12%

    根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營近年來比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和資本化率、保持穩(wěn)定的趨勢考慮，代入下列公式計(jì)算：

    V= =14183（萬元）

    式中　　V―――房地產(chǎn)價值

    A―――年凈收益率

    R―――資本化率

    N―――收益年期

    根據(jù)上述分析測算，估價對象可經(jīng)營使用狀態(tài)的比準(zhǔn)價格為14183萬元人民幣。