二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)（五點本質(zhì)） 掌握

　　本質(zhì)1 是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

　　盡管叫價格評估，但評估的是價值而非價格

　　價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格波動的中心。價格是價值的表現(xiàn)，圍繞價值上下波動，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實。現(xiàn)實中價格偏離價值是普遍現(xiàn)象。

　　價值決定價格，估價實踐中從價格來了解價值。

　�。ㄅ袛囝}）房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。（ �。� 【2006年真題】

　　【答案】
　　【解析】評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。提示：參見教材P5．

　　本質(zhì)2 房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　估價是為相關人決策提供關于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見。定價是當事人個人行為。

　　房地產(chǎn)估價模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，而不是個別人的價值判斷，是房地產(chǎn)市場機制形成房地產(chǎn)價格，估價師是在調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示或發(fā)現(xiàn)出來。價值原本存在，估價師利用知識去揭示這個價值，而非發(fā)明創(chuàng)造出價值。

　　房地產(chǎn)估價從某種意義上講是（ �。┓康禺a(chǎn)的價值。 【2007年真題】
　　A．發(fā)明
　　B．發(fā)現(xiàn)
　　C．創(chuàng)造
　　D．確定

　　【答案】B

　　本質(zhì)3 是提供價值意見而不是作價格保證

　　估價結果是專業(yè)意見，而不是價格保證。估價師對自己的專業(yè)意見要承擔法律責任

　　估價專業(yè)意見分類 咨詢性或參考性意見－為委托人自己使用而提供的估價，屬私人產(chǎn)品。鑒證性或證據(jù)性意見－為第三方使用而提供的估價，屬公共產(chǎn)品。鑒證性或證據(jù)性作用的估價的法律責任一般大于咨詢性或參考性作用的估價的法律責任。

　　刑法、公司法、證券法中有關于估價法律責任的條款。承擔法律責任時，能證明自己沒有過錯的除外（有舉證責任）