4.估價時點(diǎn)原則

    估價時點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。

    房地產(chǎn)估價之所以要遵守估價時點(diǎn)原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，貨幣的購買力是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格也是不斷變化的。實際上，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過時。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同的時間往往會有不同的價值。這就要求房地產(chǎn)估價必須先確定某個特定時間。但是，這個特定時間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的來確定。我們把這個由估價目的決定的特定時間稱為估價時點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。

    確立估價時點(diǎn)原則的意義在于：估價時點(diǎn)除了說明評估價值對應(yīng)的時間，還是評估估價對象價值的時間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時，應(yīng)根據(jù)估價時點(diǎn)來確定。再如，運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價值時，如果選取的可比實例成交日期與估價時點(diǎn)不同（通常是這種情況）， 就需要把可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點(diǎn)時的價格，如此調(diào)整之后的可比實例成交價格，才可以作為估價對象價值的參照值。

    特別需要強(qiáng)調(diào)的是，遵守估價時點(diǎn)原則并不是把評估價值說成是某個時間上的價值就算遵守了，更本質(zhì)的是估價時點(diǎn)確定應(yīng)當(dāng)在先，價值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評估價值”之后，再把它定義為某個時間上的價值。在實際估價中，通常是評估現(xiàn)在的價值，一般將房地產(chǎn)估價師實地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)的某個日期（特別是完成估價對象實地查看之日）確定為估價時點(diǎn)。但估價時點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要，將過去或者未來的某個時間確定為估價時點(diǎn)。在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，估價時點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由估價目的決定的，并且所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也會有所不同。因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。確定了估價目的，其他便可以根據(jù)估價目的來確定。

    不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是估價時點(diǎn)時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點(diǎn)時的狀況。不同估價目的的房地產(chǎn)估價，其估價時點(diǎn)與所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的匹配關(guān)系，見教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》。

    「問答題」甲公司2005年8月10日因業(yè)務(wù)拓展而以總價900萬元購入相鄰辦公樓，2008年7月1日后，公司部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，該辦公樓閑置，2008年8月1日，甲公司與乙公司聯(lián)合組建新公司，甲公司以閑置的辦公樓產(chǎn)權(quán)入股，并委托丙房地產(chǎn)估價公司對該閑置的辦公樓進(jìn)行估價，估價結(jié)果為780萬元。甲公司認(rèn)為丙估價公司的估價值過低，但丙估價公司堅持自己的估價結(jié)果。試問：丙估價公司的理由有哪些？

    「參考答案」本題的知識點(diǎn)為估價時點(diǎn)原則的應(yīng)用。答案要點(diǎn)：

    丙估價公司堅持自己的估價結(jié)果的理由主要有：

    ①房地產(chǎn)價格與其對應(yīng)的時點(diǎn)或估價時點(diǎn)密切相關(guān)；

    ②甲公司購買辦公樓時是因業(yè)務(wù)拓展的急需，購買價格可能高于正常市值；

    ③購買時點(diǎn)與估價時點(diǎn)不同，市場狀況不同；

    ④該房地產(chǎn)的區(qū)域條件、實物狀況可能發(fā)生了變化，特別是實物狀況方面，如建筑物折舊、使用權(quán)期限變短等。