浙江政法干警民法:業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)(2)
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建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容
建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容,包括區(qū)分所有建筑物專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、共有部分的共有權(quán),以及因區(qū)分所有權(quán)人的共同關(guān)系所生的管理權(quán)。
(一)專有部分的單獨(dú)所有權(quán)
專有部分是在一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的獨(dú)立的住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房等單元。該單元須具備構(gòu)造上的獨(dú)立性與使用上的獨(dú)立性。
專有部分面積和建筑物總面積,可以按照下列方法認(rèn)定:(1)專有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。(2)建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
物權(quán)法第76條第1款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù),可以按照下列方法認(rèn)定:(1)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按一人計(jì)算。(2)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
業(yè)主對(duì)其專有部分享有單獨(dú)所有權(quán),即對(duì)該部分具有占有、使用、收益和處分的排他性的支配權(quán),性質(zhì)上與一般的所有權(quán)并無(wú)不同。但此項(xiàng)專有部分與建筑物上其他專有部分有密切的關(guān)系,彼此休戚相關(guān),具有共同的利益。因此,業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如,就專有部分的改良、使用,足以影響區(qū)分所有建筑物的安全時(shí),不得自行為之。
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這里需要注意的是:(1)業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失。(2)將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,人民法院不予支持。(3)業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi),本棟建筑物之外的業(yè)主,主張與自己有利害關(guān)系的,應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
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