某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。

    標(biāo)準(zhǔn)答案：

    （1）①估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同（1分）

    ②凈收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分 （1分）

    ③凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷（1分）

    財務(wù)費用（含利息收益）（1分）

    及所得稅等（1分）

    包含了正常的（商業(yè)利潤）等（1分）

    （2）收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命還要考慮土地使用年限（1分）

    （或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）（1分）

    （3）估價采用的成本應(yīng)為估價時點當(dāng)時的（1分）

    社會平均（客觀）成本（或?qū)嶋H成本是歷史（1分）也不—定是社會平均（客觀）成本）（1分）