2004年經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》試題
來源：發(fā)布時(shí)間：2007-05-14
一、單項(xiàng)選擇題(共60題。每題1分。每題的備選項(xiàng)中．只有1個(gè)最符合題意)
1．在我國，商品房購買者擁有房屋的所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的土地( )。 ·
A．所有權(quán) B．使用權(quán)
C．收益權(quán) D．抵押權(quán)
2．在我同，城市市區(qū)的土地屬于( )所有。
人．市政府 B．國家
C．企業(yè)或個(gè)人 D．縣政府
3．下列物權(quán)中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是( )。
A．抵押權(quán) B．永佃權(quán)
C．地上權(quán) D．地役權(quán)
4．出讓土地使用權(quán)是一種( )。
A．物權(quán) B．完全處分權(quán)
C．完全收益權(quán) D．完全占有權(quán)
5．地租是土地所有者向土地使用桿讓渡土地使用權(quán)時(shí)索取的( )。
A．經(jīng)營利潤 B．正常利潤
C．平均利潤 D．超額利潤
6．絕對地租形成的根本原因是( )。
A．土地所有權(quán)的壟斷
B．土地位置的差異性和固定性
C．農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于工業(yè)資本有機(jī)掏成
D.農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成高于工業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成
7．需求門檻是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的( )和服務(wù)水平。
A．最高購買力 B．最低購買力
C．最高需要量 D．最低需要量
8．韋伯的工業(yè)區(qū)位理論的核心是通過對運(yùn)輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出( )，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
A．勞動(dòng)力供給數(shù)量最低點(diǎn)
B．勞動(dòng)力供給數(shù)崴最高點(diǎn)
C．工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)
D．工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最高點(diǎn)
9．已知某物業(yè)價(jià)格為3000元／平方米時(shí)，供給量為50萬平方米．當(dāng)價(jià)格為3500元／平方米時(shí)，供給量為55萬平方米。該物業(yè)的供給價(jià)格彈性系數(shù)為( )。
A．1．8
B．1．5
C．1．0
D．0．6
10．一般來說，容易獲得政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和具有兼容性且易改變用途的物業(yè)，供給價(jià)格彈性( )。
A．較小 B．較大
C．不變 D．等于
11．下列關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的說法巾，正確的是( )。
A．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓
B．轉(zhuǎn)讓價(jià)格不應(yīng)低于該幅土地使用權(quán)的出讓價(jià)格
C．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的．市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)
D．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)不隨之轉(zhuǎn)移
12．下列說法中錯(cuò)誤的是( )。
A．土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為
B．土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則
C．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可能直接出讓
D．土地使用期限屆滿前一年，土地使用者可以申請續(xù)朔
13．土地使用權(quán)出讓金的支付方式是( )。
A．一次支付 B．按照出讓合同約定支付
C．分期支付 D．依據(jù)受讓人的資金狀況支付
14．下列關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記的說法，錯(cuò)誤的是（ )。
A．應(yīng)登記被擔(dān)保的金額
B．應(yīng)登記抵押權(quán)人的姓名或單位名稱
C．不必登記土地使用權(quán)價(jià)值
D．辦理土地使用權(quán)抵押登記不必交驗(yàn)抵押合同
15．轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時(shí)．有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由( )繳納土地使用權(quán)出讓金。
A．轉(zhuǎn)讓方 B．受讓方
C．轉(zhuǎn)讓方與受讓方各半 D．轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商
16．某地塊以招標(biāo)方式出讓．截止開標(biāo)時(shí)，只有M、N兩家公司投標(biāo)，M公司投標(biāo)較早．N公司出價(jià)較高，M、N兩家的投標(biāo)文件都能滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，則應(yīng)當(dāng)( )。
A．由M公司中標(biāo)
B．由N公司中標(biāo)
C．由能夠最大限度滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)者中標(biāo)
D．重新招標(biāo)
17．某地塊土地使用權(quán)掛牌出讓時(shí)，只有M公司一家在掛牌期限內(nèi)提出報(bào)價(jià)，掛牌截止時(shí)，N公司要求報(bào)價(jià)，且經(jīng)現(xiàn)場競價(jià)后。N公司提出的報(bào)價(jià)高于M公司，M、I、I兩家公司的報(bào)價(jià)均高于底價(jià)，則( )。
A．M公司為競得人
B．N公司為競得人
C．應(yīng)重新掛牌
D．由能夠最大限度滿足出讓人各項(xiàng)綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)者為競得人
18．下列關(guān)于抵押土地使用權(quán)處分的說法中，不正確的是( )。
A．抵押權(quán)人受償之前應(yīng)以處分所得金額支付處分抵押土地使用權(quán)的費(fèi)用
B．抵押權(quán)人受償之前應(yīng)從處分所得金額中扣除抵押土地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費(fèi)
C．土地使用權(quán)設(shè)定抵押后．土地上新增的房屋可以依法連同抵押土地使用權(quán)一同處分
D．處分抵押土地使用權(quán)所得金額不足以清償?shù)盅簷?quán)人債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有從新增房屋的處置金額巾獲得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利
19．下列統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中，描述某一市場調(diào)研變量集中趨勢的是( )，它能衡量整個(gè)數(shù)據(jù)集合的中心位置。
A．平均數(shù) B．標(biāo)準(zhǔn)差
C．頻數(shù)分布 D．變差系數(shù)
20．住宅市場中，如果供求比為120％，則表明(． )。
A．供過于求 B．供不應(yīng)求
C．需求潛力較小 D．供給量過大
21．在房地產(chǎn)市場中．出于多幢辦公樓集中分布而產(chǎn)生的效應(yīng)稱為( )。
A．分散效應(yīng) B．集聚效應(yīng)
C．?dāng)U大效應(yīng) D．縮小效應(yīng)
22．對商業(yè)用房的需求是一種引致需求，其含義是對商業(yè)用房的需求最終取決于( )。
A．商業(yè)經(jīng)營者對經(jīng)營空間的需求
B．現(xiàn)有商業(yè)用房的市場保有量 ．
C．消費(fèi)者對商業(yè)經(jīng)營者所出售的商品和勞務(wù)的需求 ．
D．消費(fèi)者距離商業(yè)經(jīng)營者地址的遠(yuǎn)近程度
23．當(dāng)被考察的變量受到若干個(gè)因素影響時(shí)，研究人員往往通過改變其中某個(gè)或某幾個(gè)因褒，來觀察這些因素的變化對被考察的變量會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響。這種調(diào)研方法稱為( )。
A．詢問法 B．訪談法
C．觀察法 D．試驗(yàn)法
24．若判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低5％，則交易情況修正系數(shù)為( )。
A．0．950 B．0．952
C．1．050 D．I．053
25．某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年7月至11月的價(jià)格指數(shù)分別為76．6，85．0，89．2，92．5，98．1(以2004年1月為100)。其中某宗房地產(chǎn)2004年8月的價(jià)格為2000元／平方米，對其進(jìn)行交易日期修正，修正到2004年11月的價(jià)格為( )元／平方米。
A．1733 B．2000
C．2308 D．2558
26．某宗舊房地產(chǎn)的土地面積為100平方米，建筑面積為80平方米．土地的重新取得價(jià)格為500元／平方米，建筑物重置價(jià)為600元／平方米，建筑物成新率為70％o該宗房地產(chǎn)的評估價(jià)格為( )元／平方米。 ，
A．686 B．857．5
C．1045 D．1 100
27．某商場是在有償出讓國有土地使用權(quán)的地塊上建造的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為法定最高年限，至今使用了5年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來每年的凈收益為100萬元，資本化率為10％。該宗房地產(chǎn)目前的價(jià)值為( )萬元奪
A．964．4 B．977．9
C．1000 D．3500
28．由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人損失后所得到的收人為( )。
A．凈收益 B．實(shí)際收人
C．純收入 D．有效毛收入
29．熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一( )一管理費(fèi)用一投資利息一銷售稅一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。
A．將生地開發(fā)成熟地的成本
B．由生地建成房屋的開發(fā)成本
C．由毛地建成房屋的開發(fā)成本 ‘
D．由熟地建成房屋的開發(fā)成本
30．某人擁有一套價(jià)值20萬元的住房，若要求按年收益率15％出租．則年租賃凈收入應(yīng)為( )萬元。
A．2．0 B．2．5
C．3．0 D．3．5
31．某人需在第-三年來歸還12萬元借款，擬在每年年初按年利率4％存人一筆等額款項(xiàng)，此款項(xiàng)金額應(yīng)為( )萬元。
C.3.84 D.4.00
32.甲公司擬將乙公司正在經(jīng)營的旅館接受開發(fā)成為參觀繼續(xù)營業(yè)，預(yù)計(jì)每年將節(jié)約成本8萬元，該項(xiàng)目的壽命尚有20年，資本的利率為10%，則該項(xiàng)目合適的初期投資為（ ）萬元。
A.70.6 B.75.4
C.79.8 D.84.0
33.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的初始投資為3000萬元，每年的凈現(xiàn)金流量為1200萬元，若基準(zhǔn)收益率為12%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為（ ）年。
C.2.50 D.2.23
34.某房地產(chǎn)卡發(fā)公司現(xiàn)有資金1600萬元，欲開發(fā)甲、乙、丙、丁四個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目，各個(gè)項(xiàng)目的投資額和凈收益見下表，項(xiàng)目的開發(fā)期限均為一年。該公司將獎(jiǎng)金用于其它機(jī)會(huì)的利率可達(dá)14%，則該公司宜選擇（ ）項(xiàng)目。
項(xiàng)目 | 投資額 | 凈收益 |
甲 | 400 | 48 |
乙 | 400 | 60 |
丙 | 400 | 80 |
丁 | 400 | 52 |
A.甲、乙、丙和丁 B.乙、丙和丁
C.乙和丙 D.丙
35. 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本費(fèi)用為4000萬元．住宅平均售價(jià)為5000元／平方米．單位產(chǎn)品可變成本為3000 元／平方米．則需開發(fā)的保本面積為( )
平方米。
A．14300 B．16000
C．20000 D．22400
36．在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目論證設(shè)計(jì)階段，投資的主要風(fēng)險(xiǎn)是( )。
A．通貨膨脹及不可預(yù)料事件的發(fā)生
B．資本結(jié)構(gòu)的變化對未來收益產(chǎn)生影響
C．市場研究與項(xiàng)目評估分析和預(yù)測的準(zhǔn)確性
D．承包商對項(xiàng)目控制與管理能力
37．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中的總體性風(fēng)險(xiǎn)包括市場風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)和( )。
A．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) B．業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
C．信用風(fēng)險(xiǎn) D．利率風(fēng)險(xiǎn)
38．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，按其產(chǎn)生原因可分為自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和( )。
A．市場風(fēng)險(xiǎn) B．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
C．生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) D．決策風(fēng)險(xiǎn)
39．房地產(chǎn)開發(fā)商由于籌資及財(cái)務(wù)狀況不良，不足以維持企業(yè)償債能力而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)稱為( )。
A．利率風(fēng)險(xiǎn) B．業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
C．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) D．信用風(fēng)險(xiǎn)
40．形成房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)的金融政策因素是( )。
A．購買力不足 B．銀行催還貨款
C．緊縮銀根 D．提高所得稅率
41．采用融資策略防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要手段是( )。
A．建立風(fēng)險(xiǎn)基金
B．發(fā)行股
C．向銀行貸款
D．尋找合伙人
42．在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，投資機(jī)會(huì)研究的精度與初步可行性研究的精度相比較，( )。
A．相同 B．前者是后者的3倍
C．后者更高 D．前者是后者的2倍
43．利息是房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用的重要部分，其計(jì)算基礎(chǔ)一般為( )。
A．自有資金 B．自有資金和從銀行借貸的資金
C．借貸資金 D．所有投資
44．建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、( )屬于房屋開發(fā)費(fèi)。 ．
A．前期工程費(fèi) B．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)
C．管理費(fèi) D．室外工程費(fèi)
45．按照開發(fā)規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)可分為( )。
A．單項(xiàng)開發(fā)和綜合開發(fā) B．單項(xiàng)開發(fā)和集中成片開發(fā)
C．綜合開發(fā)和小區(qū)開發(fā) D．綜合開發(fā)和集中成片開發(fā)
46．某居住小區(qū)，居住建筑用地50000平方米，其中綠化面積率30％，建筑基底總面積
A．2．3 B．0．63
C．1．6 D．0．2
47．對南方炎熱城市而言．下列居住區(qū)規(guī)劃布局形式中不適宜的是( )。
A．行列式布置 B．混合式布置
C．周邊式布置 D．自由式布置
48．下列選項(xiàng)中不屬于居住區(qū)規(guī)劃基本內(nèi)容的是( )。
A．?dāng)M定公共服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量、分布和布置方式
B．?dāng)M定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式
C．?dāng)M定有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和造價(jià)估算
D．?dāng)M定遠(yuǎn)期發(fā)展方向及城市道路寬度、坡度、橫斷面形式
49．房地產(chǎn)市場營銷應(yīng)當(dāng)以( )為出發(fā)點(diǎn)。
A．房地產(chǎn)商品的需求 B．企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)
C．土地規(guī)劃利用條件 D．房地產(chǎn)商品的特征
50．在房地產(chǎn)委托代理方式中．受限制較大的代理方式是( )。
A．總代理 B．指定代理
C．委托代理 D．特殊代理
51.某房地產(chǎn)項(xiàng)目采用成本加成定價(jià)法確定的售價(jià)是1650萬元，若預(yù)期成本利潤帛為10％，則該項(xiàng)目總成本為( )萬元。 ．
A．1485 B．1490
C．1500 D．1815
52．房地產(chǎn)銷售中．采用現(xiàn)金折扣策略的主要目的是( )。
A．增加銷售量 B．降低買方的風(fēng)險(xiǎn)
C．促銷 D．鼓勵(lì)購房者及早付現(xiàn)
53．物業(yè)管理招標(biāo)中的評標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表不得多于成員總數(shù)的( )。
A．I／2 B．2／3
C．I／3 D．I／4
54．下列費(fèi)中，應(yīng)當(dāng)計(jì)人物業(yè)管理服務(wù)成本的是( )。
A．物業(yè)共用部位的大修費(fèi)用
B．物業(yè)共用部位的中修費(fèi)用
C．物業(yè)共用部位的小修費(fèi)用 ．
D．共用設(shè)施的改造費(fèi)用 ‘
55．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位委托物業(yè)管理食業(yè)向業(yè)主收取費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)( )向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。
A．不可以
B．經(jīng)業(yè)主委員會(huì)投票表決同意后可以
C．經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)后可以
D．經(jīng)這些肌位同意后可以
56．被保險(xiǎn)房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故是由“第三者”造成的，保險(xiǎn)人可以先按合同向投保人賠償，然后代表投保人向“第三者”行使索賠權(quán)。這種權(quán)利稱為( )。
A．反訴權(quán) B．代位求償權(quán)
C．代理權(quán) I)．追溯權(quán)
57．住房公積金貨款在本質(zhì)上是一種( )。
A．信用貨款 B．信托貨款
C．基金貨款 D．委托貨款
58．某人采用等本金還款抵押貨款方式貨款12萬元，分10年攤還，年利字為6％，則每月償還本金額為( )元。
A．1000 B．1 1 32
C．1332 D．1568
59．采用周定利率等額還款方式還款時(shí)，( )。
A．利息占分期的比重保持不變
B．利息占分期的比重逐期增加
C．每月還款本金逐漸增加
D．每月還款本金逐漸減少
60.根據(jù)《中華人民共和同擔(dān)保法》，下列財(cái)產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)的是( )，
A．已依法公告列人拆遷范圍的房地產(chǎn)
B．權(quán)屬有爭議的地嚴(yán)
C．列入文物保護(hù)的建筑物
D．經(jīng)發(fā)包方同意抵押的承包荒地的土地使用權(quán)
二、多項(xiàng)選擇題(共加題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選．本題不得分；少選．所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
61．級差地租是指由于( )而形成的差別地租。
A．土地所有權(quán)鑒斷 B．土地肥力不同
C．土地相對位置不同 D．土地開發(fā)程度不同
E．土地所有權(quán)與使用權(quán)分離
62．菜房地產(chǎn)的供給缺乏彈性，則該房地產(chǎn)的供給價(jià)格彈性系數(shù)可能為( )。
A．0．5
B.0.8
C．0．9
D.1.8
E．1．9
63．下列說法中正確的足( )。
A．土地使用者只有在取得土地使用權(quán)兩年后方可申請變更出讓合同
B．在取得土地使用權(quán)出讓人的同意后，上地使用者可以改變土地用途
C．要改變上地用途必須重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同．原合同同時(shí)作廢
D．改變土地用途后，土地使用權(quán)出讓金需要相應(yīng)調(diào)整
E．在土地使用權(quán)出讓合同履行過程中出現(xiàn)當(dāng)事人雙方違約，可以解除出讓合同
64．下列關(guān)于土地使用權(quán)抵押的說法中，正確的是( )。
A．土地抵押權(quán)從屬于債權(quán)，隨債權(quán)的轉(zhuǎn)移爾轉(zhuǎn)移
B．抵押權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓并需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同
C．抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理抵押權(quán)變更登記
D．抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，抵押的土地可以出租且不必經(jīng)抵押權(quán)人同意
E．土地使用權(quán)的抵押自辦理公證之日起生效
65．在了解居民的購房意向、確定項(xiàng)目潛在市場規(guī)模時(shí)，可以使用的調(diào)研方法有( )。
A．入戶詢問法 B．人群試驗(yàn)法
C．路上攔截法 D．經(jīng)理詢問法
E．郵寄詢問法
66．商業(yè)用房市場調(diào)研中．抽樣時(shí)一般采取專家意見法確定“典型性”的標(biāo)準(zhǔn)，常見的典型性標(biāo)準(zhǔn)有( )。
A．所有權(quán) B．利潤串
C．經(jīng)營領(lǐng)域 D．規(guī)模
E．區(qū)位
67．下列說法中正確的是( )。
A．交易實(shí)例肯定是可比實(shí)例
B．可比實(shí)例肯定是交易實(shí)例
C．交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例
D．交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)是真實(shí)的
E．可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是真實(shí)的
68．收益性房地產(chǎn)價(jià)值的高低取決于( )。
A．過去凈收益的大小
B．過去投入的開發(fā)成本的高低
C．未來收．益期限的長短
D．未來凈收益的大小
E．獲得凈收益的可靠性
69．下列關(guān)于現(xiàn)金流量指標(biāo)和利潤指標(biāo)的說法中，正確的是( )。
A．固定資產(chǎn)購置和建造費(fèi)用支出屬于現(xiàn)金流出量
B．核算利潤時(shí)每年所提折舊需用現(xiàn)金支付
C．經(jīng)營期內(nèi)尚未收回的欠款直接反映在現(xiàn)金流量中
D．現(xiàn)金流量大小的確認(rèn)較為客觀
E．流動(dòng)資金投入與網(wǎng)收在利潤核算中并不直接反映
70．通過分析房地產(chǎn)食業(yè)的現(xiàn)金流量表，可以得到的信息有( )等。
A．企業(yè)資金的主要來源與用途
B．食業(yè)的各種債務(wù)情況
C．企業(yè)的理財(cái)政策
D．企業(yè)發(fā)展的潛力
E．企業(yè)固定資產(chǎn)折舊
71．使用概率來預(yù)測房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的不確定因素．常采用一些相對量來描述，其指標(biāo)包括( )。
A．風(fēng)險(xiǎn)度 B．生存風(fēng)險(xiǎn)度
C．風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)值 D．經(jīng)營安全率
E．貢獻(xiàn)率
72．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中屬于意外性風(fēng)險(xiǎn)的有( )等。
A．環(huán)境污染 B．政治動(dòng)蕩爆發(fā)戰(zhàn)爭
C．經(jīng)營條件惡化 D．價(jià)格大幅度波動(dòng)
E．發(fā)生自然災(zāi)害
73．反映城市土地開發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)通常有( )。
人．建筑覆蓋率 B．單位土地面積人口數(shù)
C．建筑高度 D．單位土地面積投資額
E．建筑容積-率
74．土地使用權(quán)出讓金可以依據(jù)城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地的( )等因素修正得到。
A．開發(fā)成本 B．用地單位
C．用途 D．使用年限
E．容積率
75．房地產(chǎn)營銷方式包括( )等。
A．自然代理 B．委托代理
C．法定代理 D．自行租售
E．聯(lián)合開發(fā)
76．在房地產(chǎn)促銷方式中，公共關(guān)系促銷的主要特點(diǎn)有( )。
A．公共關(guān)系是從公眾利益出發(fā)的
B．主要目的是樹立企業(yè)形象
C．效果具有滯后性
D．目標(biāo)具有功利性
E．對象具有廣泛性
77．業(yè)主利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得( )的同意后，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。
A．相關(guān)業(yè)主 B．建設(shè)單位
C．業(yè)主大會(huì) D．業(yè)主委員會(huì)
E．物業(yè)管理企業(yè)
78．物業(yè)服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)包括( )等。
A．物業(yè)維修、更新費(fèi)用的財(cái)務(wù)管理
B．物業(yè)檔案資料的保管
C．物業(yè)管理企業(yè)的員工工資
D．電梯，水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)
E．環(huán)境綠化、衛(wèi)生服務(wù)
79．辦理房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)管理部門需對抵押物進(jìn)行審查，其內(nèi)容包括( )。
A．抵押權(quán)人是否擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)
B．抵押物是否符合進(jìn)人抵押市場的條件
C．抵押物是否已經(jīng)抵押
D．抵押物權(quán)證的真?zhèn)?/span>
E．抵押物是否已經(jīng)估價(jià)
80．繳存住房公積金的職工，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)存款余額的情況有( )。
A．建造自住房 B．大修自住住房
C．離休或退休 D．償還購房貸款本息
E．購買家用小汽車
三、案例分析題(共20題。每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選．本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得O．5分)
（一)
某房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一塊面積為8500平方米的開發(fā)用地，規(guī)劃為居住或商業(yè)用途。公司安排市場研究部進(jìn)行研究，提出了如下研究目標(biāo)：一是該塊土地的最佳開發(fā)時(shí)機(jī)，二是近期開發(fā)的市場銷售狀況。按照公司安排，市場研究部組織人員分頭實(shí)施，甲員工認(rèn)為當(dāng)前住宅市場狀況較好，商業(yè)不太景氣，于是到當(dāng)?shù)貓D書館找了大量有關(guān)住宅市場發(fā)展?fàn)顩r的二手資料，對近期雜志上不同人士的觀點(diǎn)進(jìn)行了總結(jié)，，丙組織了行業(yè)內(nèi)的幾個(gè)專家開了座談會(huì)．其中有80％的專家認(rèn)為未來兩三年內(nèi)市場潛力巨大。
于是．公司認(rèn)為當(dāng)前是開發(fā)住宅的最佳時(shí)機(jī)。
81．該公司確定的研究目標(biāo)存在的問題是( )。
A．僅進(jìn)行了定性調(diào)研
B．僅確定了分折住宅市場狀況
C．沒有將最佳開發(fā)方向作為研究目標(biāo)
D．僅研究了二手資料
82．甲員工在調(diào)研中所犯的錯(cuò)誤是( )。
A．主觀地認(rèn)為商業(yè)用途缺乏市場潛力
B．沒有對本地塊的競爭性項(xiàng)目進(jìn)行分析
C．末對購房者需求做出估計(jì)
D．對購房者對住宅戶型的態(tài)度了解不夠
83．如果該公司準(zhǔn)備開發(fā)普通住宅．在估計(jì)該區(qū)域市場需求水平時(shí)，下列調(diào)研方法中較為合適的是( )。
A．觀察法 B．人戶詢問法
C．路上攔截法 D．電話詢問法
(二)
柴市土地行政主管部門擬采用招標(biāo)方式出讓一幅工業(yè)用地．但投標(biāo)截止日期前僅有A公司投標(biāo)，重新招標(biāo)后仍然只有A公司投標(biāo)，于是土地行政主管部門決定與A公司協(xié)議出讓該地塊。
84．該市新增建沒用地有償使用費(fèi)為300元／平方米，該幅地塊的征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)約合200元／平方米，各種稅費(fèi)之和約合50元／平方米，該幅地塊所在地段的基準(zhǔn)地價(jià)為800元／平方米，則該幅地塊的協(xié)議出讓價(jià)格可能為( )元／平方米。
A．700 B．680
C．550 D．500
85．若該幅用地為商業(yè)用途，采用招標(biāo)方式出讓，兩次招標(biāo)后仍然只有A公司投標(biāo)，則土地行政主管部門( )。
A．可以采用掛牌方式出讓
B．可以采用拍賣方式出讓
C．可以采用協(xié)議方式出讓
D．在A公司可以滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求的情況下，可以宜布A公司中標(biāo)
86．下列情況中，土地供應(yīng)可采用協(xié)議出讓方式的是( )。
A．同一塊倉儲(chǔ)用地只有兩個(gè)意向用地者
B．同一塊工業(yè)剛地只有兩個(gè)意向用地者
C．同一塊市政用地只有一個(gè)意向用地者
D．同一塊旅游用地只有一個(gè)意向用地者
(三)
甲向乙購買一棟別墅，七地面積200平方米。建筑面積300
平方米，甲乙雙方在合同中寫明，甲付給乙150萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由甲負(fù)擔(dān)。據(jù)悉．該地區(qū)房地產(chǎn)買賣I}|應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。甲首期付款45萬元，剩余金額105萬元采用抵押貸款方式付款。假設(shè)銀行抵押貨款年利率為6％。
87．該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為( )萬元。
A．140．19 B．150
C．157．89 。。D．161．29
88．該棟別墅的容積率為( )。
A．0．5 B．0．6
C．0．7 D．1．5
89．根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)抵押合同自( )之日起生效。
A．抵押公證 B．簽訂
C．抵押登記 D．實(shí)際貸款
90．若甲選擇10年期按月等本金還款方式還款．則第5個(gè)月的還款額為( )元。
A．13 781 B．1 3 825
C．23
91．對于等本金還款抵押貨歉，下列說法中正確的是( )。
A．每月還款額先大后小
B．每月支付奉金是均等的
C．每月償還利息越來越多
D. 還款的方式符合居民的收入水平不斷增長的實(shí)際情況。
（四）
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一高層住宅，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資3000萬元，其中自有獎(jiǎng)金2000萬元，公司能以年利率8%后的貸款，貸款最高限額為3000萬元，其現(xiàn)金流量見下表，基準(zhǔn)收益率為10%。
單位：萬元
年份 | 0 | 1 | 2 | 3 | 5 | 6 |
現(xiàn)金流入 |
|
| 1400 | 1400 | 1600 | 1600 |
現(xiàn)金流出 | 2000 | 1000 | 100 | 100 | 100 | 100 |
注：現(xiàn)金流出未計(jì)入償還貸款本息
92．該項(xiàng)目的投資回收期為( )年
A．3．0 B．3．27
C．3．83 D．4．0
93．該項(xiàng)目第四年初和第四年末的凈現(xiàn)金流量分別( )萬元。
A．977和1300 B．1024和1300
C．1300和1500 D．977和1500
94．該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為( )萬元。
A．188．81 B．496．74
C．858．10 D．1097．90
95．該項(xiàng)H的內(nèi)部收益率( )。
A．大于25％
B．小于25％．大于20％
C．小于20％．大于基準(zhǔn)收益率
D．小于基準(zhǔn)收益率
96．該項(xiàng)目至少支付利息( )萬元。
A．80 B．166
C.240 D.360
(五)
某居住區(qū)總建筑面積為50平方米，其巾居住建筑總面積為30平方米，居住建筑基底面積4公頃；居住區(qū)總占地而積l0公頃，其中居住建筑用地面積
97．該居住區(qū)的居住建筑面積密度為( )平方米／公頃。
A．30 000 B．50 000
C．60 000 D．75 000
98．該居住R的居住建筑密度為( )。
A．50％ B．60％
C．75％ D．80％
99.該居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)滿足的基本要求是( )。
A．安全要求 B．美觀要求
C．經(jīng)濟(jì)要求 D．文化要求
100．該居住區(qū)的入口凈密度為( )人／公頃。
A．1500 B．3000
C．500 D.3750
