第9講　房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策(上)

一、內(nèi)容提要：

1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述
2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

二、考試要求：

1、了解房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的概念、任務(wù)、目的、意義和原則。
2、掌握房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的基本內(nèi)容，幾種特殊 房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)：

第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述
一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念

房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)將有關(guān)申請人的房地產(chǎn)權(quán)利事項記載于房地產(chǎn)登記薄(權(quán)屬檔案)的法律行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項重要制度。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度。房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。它包括對確認房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系所必須依據(jù)的房地產(chǎn)證明文件、資料進行的綜合性管理，是房地產(chǎn)行政管理的重要的基礎(chǔ)性工作。
例題：房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對( )進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。
A、 房屋所有權(quán) B、抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利 C．土地所有權(quán) D．土地使用權(quán)
答案：A、B
解析：土地所有權(quán)、土地使用權(quán)應(yīng)由土地管理部門進行管理，因此，AB是正確的。
二、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義
1、保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益
保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益是權(quán)屬登記管理的根本目的和出發(fā)點。
加強權(quán)屬登記管理工作，就是要及時、準確地對房地產(chǎn)權(quán)屬進行登記、審查、確權(quán)，發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書。凡經(jīng)房地產(chǎn)管理部門確認并頒發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，其權(quán)利人在房地產(chǎn)方面的權(quán)利，如房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)租賃和抵押權(quán)、公民合法繼承權(quán)等，都受到國家法律的保護。
2、保證交易安全，減少交易成本
房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，價值量大、交易風險高。房地產(chǎn)登記能夠在法律上及時、準確地確定房地產(chǎn)權(quán)屬，從而使房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受到法律保護，免受他人的侵害。由于房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息的公開性和登記內(nèi)容的可信賴性，為交易當事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完成。
3、房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作
（1)房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)，首先需要權(quán)屬登記管理部門提供建設(shè)區(qū)域內(nèi)的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規(guī)劃建設(shè)用地，妥善安置原有住戶，并依法按有關(guān)規(guī)定對拆遷的房屋給予合理補償。
（2)房屋的買賣、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃、抵押等房地產(chǎn)交易活動，都涉及房地產(chǎn)權(quán)屬和房屋的自然狀況，這就要求權(quán)屬登記管理部門提供該房地產(chǎn)的位置、權(quán)界、面積、建筑年代等準確的資料，以便對交易的房地產(chǎn)進行評估，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
（3)房地產(chǎn)服務(wù)，如住宅小區(qū)管理服務(wù)、房屋的管理和修繕服務(wù)，需要權(quán)屬登記管理部門提供房地產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)及房地產(chǎn)的有關(guān)資料以便根據(jù)不同的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不同的地段、面積、結(jié)構(gòu)、用途等具體情況，確定修繕范圍和收取的費用，保證房地產(chǎn)的正常管理和服務(wù)。
綜上所述，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開權(quán)屬登記管理工作。權(quán)屬登記管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、使用的全過程。
4、權(quán)屬登記管理為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)
要搞好城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，首先要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結(jié)構(gòu)、用途等基本情況。權(quán)屬登記管理資料所提供的各種信息對舊城改造、新區(qū)建設(shè)、市政工程、道路交通、環(huán)保、綠化等城市建設(shè)和管理都是不可缺少的科學(xué)依據(jù)。
例題：( )是權(quán)屬登記管理的根本目的和出發(fā)點。
A、保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益 B、收取登記費 C．行使房管權(quán)力 D．保護房管部門的合法權(quán)益
答案：A
三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)
1、做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作
登記發(fā)證工作是權(quán)屬登記管理的主要的經(jīng)常性工作。在全國性房地產(chǎn)總登記工作的基礎(chǔ)上，主要的經(jīng)常性任務(wù)就是做好初始取得的土地使用權(quán)、新建房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓、變更、他項權(quán)利等的登記、核實、確權(quán)和發(fā)證工作，以及房地產(chǎn)滅失、土地使用權(quán)年限屆滿、他項權(quán)利終止等的注銷工作。
2、 做好房地產(chǎn)測繪工作
房地產(chǎn)測繪是根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的需要，應(yīng)用測繪技術(shù)、提供以權(quán)屬為核心、權(quán)屬的單元界址為基礎(chǔ)，以房屋及房屋所在平面位置、房屋狀況、面積為重點的房地產(chǎn)圖的一種技術(shù)服務(wù)。用于房屋權(quán)屬登記的房產(chǎn)測繪成果納入房地產(chǎn)權(quán)屬檔案統(tǒng)一管理。房地產(chǎn)測繪應(yīng)嚴格執(zhí)行有關(guān)的測量技術(shù)規(guī)范。房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、自然狀況發(fā)生變化時，應(yīng)及時、準確地進行變更測量，使房地產(chǎn)圖和房地產(chǎn)實際情況保持一致。
3、 做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作
首先要做好現(xiàn)有權(quán)屬檔案資料的管理，以便檔案的科學(xué)管理和方便查閱利用。其次是在初始檔案的基礎(chǔ)上，根據(jù)權(quán)屬管理提供的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更情況，對權(quán)屬檔案進行不斷修正、補充和增籍、滅籍工作，以保持權(quán)屬檔案資料的完整、準確，使圖、檔、卡、冊與實際情況保持一致。
除了以上三種任務(wù)外，權(quán)屬登記管理工作還要為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。
例題：房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)包括( )。
A、做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作 B、做好房地產(chǎn)測繪工作 C．做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作 D．為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)
答案：ABCD
四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原則
1、房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致的原則
房地產(chǎn)是一個有機的不可分割的整體。因此，房屋所有權(quán)人和該房屋占用的土地使用權(quán)人，必須同屬一人(包括法人和自然人)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。在辦理產(chǎn)權(quán)登記時，如發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)人與該房屋所占用的土地使用權(quán)人不屬同一人時，應(yīng)查明原因，查不清的，暫不予辦理登記。
2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則
房地產(chǎn)是坐落在一定的自然地域上的不可移動的資產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理必須堅持屬地管理原則，即只能由市(縣)房地產(chǎn)管理部門負責所轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作；房地產(chǎn)權(quán)利人也只能到房屋所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。
例題：房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體( )的原則。
A、一致 B、不一致 C．相分離 D．相排斥
答案：A

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