首先，想和大家明確一個(gè)概念，所謂的房地產(chǎn)金融到底是做什么，什么叫做房地產(chǎn)金融？這一點(diǎn)有一個(gè)簡(jiǎn)單的比喻，就是說(shuō)，作為房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融來(lái)說(shuō)，最重要的是資金和土地，這是這個(gè)行業(yè)關(guān)注的兩個(gè)要素，如何的搭建這個(gè)橋梁，這個(gè)橋梁就是房地產(chǎn)金融，現(xiàn)在當(dāng)前的房地產(chǎn)金融，我們的資金和土地，應(yīng)該基本上通過(guò)銀行，通過(guò)我們的銀行把我們的發(fā)展商的資金以及投資商的資金接洽到我們的項(xiàng)目上去，通過(guò)這樣一個(gè)道路，實(shí)現(xiàn)一個(gè)融通，這是一個(gè)方式，這是一個(gè)資金的傳導(dǎo)，作為基金的回收方式，我們通過(guò)我們的開(kāi)發(fā)商，以及我們投資商的投機(jī)收益，形成一個(gè)回收。

　　這里面最關(guān)鍵的一個(gè)機(jī)構(gòu)就是銀行，銀行是非常重要的一個(gè)媒介和渠道，在這樣的情況下，我們覺(jué)得當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在遭遇到整個(gè)國(guó)家宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)金融成為一個(gè)非常重要的問(wèn)題，就是融資渠道拓寬方面。

　　我們看一下這張表，針對(duì)2005年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的融資渠道的困境問(wèn)題，這是我們作為房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，或者金融行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)比較重要的問(wèn)題，在這樣的問(wèn)題情景下，在未來(lái)的操作過(guò)程中，存在哪些可能的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，我們覺(jué)得這種機(jī)遇和挑戰(zhàn)，應(yīng)該首先是建立在我們對(duì)整個(gè)宏觀形式的判斷基礎(chǔ)之上，所以說(shuō)我們應(yīng)該討論明天的房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)該從我們當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和判斷上來(lái)著眼，通過(guò)我們的一些判斷來(lái)看一下，它的發(fā)展趨勢(shì)在哪里？總體來(lái)說(shuō)我們的態(tài)度，我們對(duì)于整個(gè)的房地產(chǎn)態(tài)度，還是持比較謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。

　　首先我們看一下宏觀經(jīng)濟(jì)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中所扮演的角色，宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的主要現(xiàn)狀和判斷，我們?cè)倏捶康禺a(chǎn)商目前面臨的子困境，最后看我們房地產(chǎn)創(chuàng)新的趨勢(shì)和前景在哪里。先從我們基本的宏觀政策基本面來(lái)看。對(duì)于我們當(dāng)前的政策決策者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常難以平衡的目標(biāo)，這三者之間如何的平衡，如何的掌握，這實(shí)際上是非常困難的過(guò)程，對(duì)于這樣的目標(biāo)來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為，這個(gè)市場(chǎng)還是作為宏觀調(diào)控來(lái)說(shuō)，是非常重要，也是非常有難度的操作方式，整個(gè)的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于我們的房地產(chǎn)行業(yè)是如何影響的。

　　我們認(rèn)為總體的思路來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，對(duì)于方面來(lái)說(shuō)是非常重要的一個(gè)方面，它的思路是怎樣的？從92年經(jīng)濟(jì)周期看起，在92、93年整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，開(kāi)發(fā)的增速，都保持百分之百之上的增幅，我們當(dāng)時(shí)在這個(gè)階段情況下，行業(yè)表現(xiàn)了一個(gè)水平，就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)想象，就是GDP的高速增長(zhǎng)，也是我們消費(fèi)者物價(jià)也在高速增長(zhǎng)的過(guò)程中，所以從這個(gè)階段經(jīng)歷過(guò)來(lái)，進(jìn)入了一個(gè)不斷上漲的過(guò)程。

　　從央行的操作思路來(lái)看，放在我們通貨膨脹的問(wèn)題上，控制通貨膨脹，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，意味著一系列緊縮的態(tài)勢(shì)，緊縮的政策出現(xiàn)了，緊縮的政策出現(xiàn)以后，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常重要的發(fā)展機(jī)遇，它負(fù)面影響房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展，因此出現(xiàn)了一系列的后遺癥，當(dāng)前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也好，或者當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)也好，之所以出現(xiàn)當(dāng)前的情況，實(shí)際上有一系列的過(guò)程，通過(guò)前期的高速發(fā)展以后，我們一系列抑制措施，出現(xiàn)了一系列的后遺癥，我們近兩年的房地產(chǎn)公司上市，已經(jīng)非常少了，因此，從這一系列的判斷來(lái)看，整個(gè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)行業(yè)增長(zhǎng)和發(fā)展的促發(fā)期，也是導(dǎo)致行業(yè)萎縮的終結(jié)者，所以這個(gè)角色是互換的。

　　我們看一下它當(dāng)前對(duì)于中國(guó)的現(xiàn)在的金融政策和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響在哪里，還是在于一些深層次的發(fā)展問(wèn)題，關(guān)鍵還是在于金融體制的改革，我們覺(jué)得當(dāng)前非常重要的一個(gè)特點(diǎn)，現(xiàn)在的 中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在一個(gè)投資率和儲(chǔ)蓄率非常高漲的態(tài)勢(shì)，我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是高投資拉動(dòng)的，我們看到相關(guān)的數(shù)據(jù)，近兩年整個(gè)的中國(guó)投資率，已經(jīng)保持在40-50%的高度，這是非常高的一個(gè)比例，是一個(gè)非常顯著的特點(diǎn)。我們居民的儲(chǔ)蓄比例非常高，達(dá)到25.5%，相比世界其他的國(guó)家來(lái)說(shuō)，應(yīng)該說(shuō)是非常高的儲(chǔ)蓄率，所以高投資率和高儲(chǔ)蓄率是當(dāng)中宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)特點(diǎn)。

　　在看這張圖，可以看到，CPI是呈逐步走低的狀態(tài)，我們認(rèn)為這個(gè)本身的統(tǒng)計(jì)，如果仔細(xì)的分析一下，相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，有非常大的問(wèn)題，首先，非常重要的一個(gè)問(wèn)題，就是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，并沒(méi)有反應(yīng)在CPI指數(shù)里面，反應(yīng)出工業(yè)品的價(jià)格指數(shù)，并沒(méi)有傳達(dá)到下游的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)，雖然我們現(xiàn)在整個(gè)的價(jià)格指數(shù)是比較偏低的，但是并不代表我們的經(jīng)濟(jì)不存在通貨膨脹的危機(jī)，或者調(diào)整利率，抑制整個(gè)經(jīng)濟(jì)過(guò)分過(guò)熱的一個(gè)增長(zhǎng)的壓力，從這一系列狀態(tài)來(lái)看，當(dāng)前最佳的指數(shù)是穩(wěn)定的失真的情況。

　　我們整個(gè)市場(chǎng)的利率結(jié)構(gòu)，從現(xiàn)在來(lái)看，實(shí)際上是看長(zhǎng)期的利率還是偏低的，我們的低利率實(shí)際上對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不是起到非常大的作用，銀行進(jìn)一步調(diào)低我們的利率，也很難對(duì)我們經(jīng)濟(jì)起到刺激作用。

　　另外一塊我們看商業(yè)銀行，在市場(chǎng)規(guī)范化的運(yùn)作當(dāng)中，也是非常重要的表現(xiàn)，現(xiàn)在我們的交行上市了，我們的建行在香港上市了，以及眾多的銀行引入了國(guó)外的戰(zhàn)略投資者，這也是我們規(guī)范金融市場(chǎng)一個(gè)非常重要的目標(biāo)和現(xiàn)象，在這里我們做一個(gè)簡(jiǎn)單的分析，我們到底應(yīng)該如何的思考，我們?nèi)绾蔚恼{(diào)整，我們控制經(jīng)濟(jì)到底怎么做，這實(shí)在有一個(gè)內(nèi)在的邏輯在里面，我們先從CPI的指數(shù)看起，當(dāng)前有一個(gè)往下走的態(tài)勢(shì)，不存在通貨緊縮的預(yù)期在這里，在這樣的情況下，央行如果降息，進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，同時(shí)，我們還考慮到，我們現(xiàn)在并不是現(xiàn)在反映的這么低，還是有通貨膨脹的壓力存在，實(shí)際上這個(gè)對(duì)于我們的政策，中央的政策決策者來(lái)說(shuō)，實(shí)際上遇到了非常大的問(wèn)題，我們是不是可以通過(guò)利率，達(dá)到我們的控制目標(biāo)，當(dāng)前央行采取了一系列政策，對(duì)利率沒(méi)有采取很大的變動(dòng)，利率政策不能用了，貨幣政策不能用了，所以考慮到我們的信貸政策，我們的信貸緊縮了，我們眾多的銀行，不再搞房地產(chǎn)，不再做它的貸款的發(fā)放，這是一個(gè)非常重要的特點(diǎn)。

　　我們看一看對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，它目前到底怎么樣？目前對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，整個(gè)信貸緊縮的趨勢(shì)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，我們的融資渠道非常少，現(xiàn)在銀行緊縮了，這一塊的貸款發(fā)放非常的難，對(duì)于貸款商來(lái)說(shuō)融資非常的困難，商業(yè)銀行通過(guò)改革，需要一系列的利率風(fēng)險(xiǎn)，比如我們的套期保值，作為我們的投資，來(lái)化解我們整個(gè)商業(yè)銀行的流動(dòng)性的問(wèn)題，同時(shí)我們?cè)谏鐣?huì)上有大量的高額的儲(chǔ)蓄率和投資率，也就是說(shuō)，市場(chǎng)上還有大量的資金沒(méi)有找到有效的資金投，在資金方面來(lái)說(shuō)，缺少相關(guān)的投資對(duì)象和融資工具，同時(shí)作為融資方的主體，在這樣的情況下，整個(gè)的市場(chǎng)開(kāi)始形成了，所以說(shuō)，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，我們需要建立一個(gè)非常有效的融資平臺(tái)或者投資平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)就是我剛剛提到的房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在當(dāng)前的節(jié)點(diǎn)上，在2005年的節(jié)點(diǎn)上，開(kāi)始逐步的發(fā)展，或者逐步的繁榮，有其必然的原因，就是在于政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策一系列措施目標(biāo)，導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展以后必然的景象。

　　我們解釋一下房地產(chǎn)金融，如何的看待這個(gè)房地產(chǎn)金融的趨勢(shì)，第一點(diǎn)，房地產(chǎn)金融并不代表銀行貸款，我們可以看到，現(xiàn)在的分析，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，銀行貸款對(duì)于整個(gè)的金融大盤起到一個(gè)非常大的作用，但是這個(gè)作用實(shí)際上有一個(gè)轉(zhuǎn)變時(shí)期，這個(gè)時(shí)期實(shí)際上很多的通過(guò)間接融資的方式開(kāi)始轉(zhuǎn)變，以直接融資的渠道投，真正涉及到房地產(chǎn)金融這一塊市場(chǎng)，就是所謂的資產(chǎn)證券化開(kāi)始啟動(dòng)了，就是我們的住房貸款證券化，我們抵押貸款證券化，相關(guān)的一些操作，我們的購(gòu)房者把錢在銀行，把一個(gè)中介機(jī)構(gòu)做一個(gè)打包，整個(gè)的市場(chǎng)化的過(guò)程，通過(guò)一個(gè)操作的環(huán)節(jié)來(lái)完成。這樣對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，我們的房貸能力增向了，我們用更多的錢可以投資更多的項(xiàng)目，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，有更多的渠道進(jìn)行融資。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為一個(gè)重要的趨勢(shì)，就是海外基金，就是信托基金介入到當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中，對(duì)于我們國(guó)內(nèi)是一個(gè)非常好的現(xiàn)象，通過(guò)一個(gè)打包的投資，或者它通過(guò)其他的相關(guān)的開(kāi)發(fā)，或者是股權(quán)合作，介入相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，對(duì)于缺少資金的項(xiàng)目，起到非常好的融資作用，在06年我們認(rèn)為，或者在新的一年里面，海外資金進(jìn)入中國(guó)，或者是所謂的專業(yè)房地產(chǎn)投資資金在國(guó)內(nèi)的星期，應(yīng)該是一個(gè)非常重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，或者是一個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們現(xiàn)在知道的通過(guò)公開(kāi)媒體知道的一些資金涉足哪些行業(yè)，實(shí)際上非常少的，實(shí)際上有大量的歐洲和美國(guó)的資金，在東南亞地區(qū)和新加坡，正在非常關(guān)注中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們想投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)這種態(tài)勢(shì)和我們的一個(gè)分析，和我們的了解來(lái)看，這樣一個(gè)金融市場(chǎng)的發(fā)展，在06年應(yīng)該是一個(gè)主旋律，所以我們覺(jué)得這是一個(gè)非常重要的趨勢(shì)。

　　然后是基金的介入，對(duì)于我們行業(yè)是一個(gè)非常好的資金作用，基金不只是融資手段，可以幫助我們的企業(yè)更好的經(jīng)營(yíng)和管理，因?yàn)樗�有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，幫助我們的企業(yè)，加速我們成熟的過(guò)程，加速我們現(xiàn)代化管理的過(guò)程，這也是非常好的幫助，通過(guò)它的規(guī)模性的投資，可以有效的控制我們整個(gè)的市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)范，這樣的話，也是起到非常好的規(guī)模效應(yīng)，所以簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)在06年的態(tài)勢(shì)應(yīng)該是非常好的。以上是和大家簡(jiǎn)單的做一下分享，希望大家有所了解和重視。