評(píng)估是房地產(chǎn)交易的重要一環(huán)。
　　房地產(chǎn)評(píng)估制度是房地產(chǎn)法確立的基本制度之一。2004年隨著行政許可法的實(shí)施，房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)資質(zhì)認(rèn)證業(yè)務(wù)，均列在了國(guó)家行政許可的范圍，這從根本上建立了估價(jià)行政許可制度。隨后建立了法律體系以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如頒布了房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、拆遷估價(jià)的指引及指導(dǎo)等法規(guī)。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)基本上從法律的角度確立了合法地位和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2005年12月1日開始施行的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》使評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展更趨成熟。
　　隨著評(píng)估業(yè)的發(fā)展，估價(jià)師隊(duì)伍也呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，從1994年的243人，上升到現(xiàn)在的20000~30000人，估價(jià)機(jī)構(gòu)目前有2000~3000家。業(yè)務(wù)范圍從當(dāng)初對(duì)契稅的評(píng)估發(fā)展到抵押、拆遷、司法仲裁、拍賣處置、資本市場(chǎng)等業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的發(fā)展速度非�？臁�
　　但在這樣一個(gè)經(jīng)過十幾年快速發(fā)展的市場(chǎng)，卻存在著高風(fēng)險(xiǎn)性。即不規(guī)范的交易行為時(shí)常擾亂市場(chǎng)已經(jīng)建立起的交易規(guī)則。
　　在業(yè)內(nèi)有十幾年房地產(chǎn)評(píng)估工作經(jīng)歷的北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理閆旭東，為完成公司所承接的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)經(jīng)常行走在國(guó)內(nèi)一些較大的城市，并對(duì)一些房地產(chǎn)評(píng)估公司的非市場(chǎng)化操作行為有所了解。他舉例說，市場(chǎng)的慘烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致一家知名房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)靠賣章獲取利潤(rùn)，某城市的兩家公司同時(shí)掛靠上了這家公司，結(jié)果出現(xiàn)了當(dāng)事人雙方找到同一個(gè)機(jī)構(gòu)的兩個(gè)辦事處。同一標(biāo)的物、同一估價(jià)目的、同一估價(jià)基準(zhǔn)日、同一個(gè)公司評(píng)估，但評(píng)估結(jié)果一個(gè)是4萬元，一個(gè)是20萬元，相差近5倍，原因就是迎合客戶的需要。
閆旭東指出，一些公司的虛假報(bào)價(jià)、打折、回扣等行為一方面影響了房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的公信力，導(dǎo)致盈利下降；另一方面銀行乃至國(guó)家將背負(fù)巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)。
　　“比如拆遷評(píng)估，2000年時(shí)的評(píng)估費(fèi)用是1.5%，而現(xiàn)在是0.5%，是以前的1/3。同時(shí)，我們的公信力也存在一定程度的打折�！遍Z旭東說。
　　閆旭東所指的非市場(chǎng)化操作手法是指交易中，委托方往往希望估價(jià)師按其意愿調(diào)整標(biāo)的物價(jià)格，以獲得較高的利潤(rùn)或銀行貸款。一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了抓住業(yè)務(wù)，往往按其要求辦理。如500萬元的價(jià)值，往往可以評(píng)出1000萬元的貸款。而傭金也是按照評(píng)估金額收取，因此雙方均得利。按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估總價(jià)超過人民幣100萬元，評(píng)估收費(fèi)按評(píng)估總價(jià)1‰收取。
　　“市場(chǎng)情況就是如此。對(duì)于專業(yè)的評(píng)估公司來說，評(píng)估報(bào)告中除了物業(yè)的評(píng)估價(jià)格之外，還應(yīng)對(duì)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行評(píng)價(jià)，但這樣的報(bào)告在國(guó)內(nèi)的同行中很少看到，多是高估價(jià)行為�！钡谝惶�平戴維斯物業(yè)顧問有限公司助理董事胡建明說。
　　而香港測(cè)量師協(xié)會(huì)曾對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估下的定義是市場(chǎng)上能夠承受的最高價(jià)格。所以，所評(píng)物業(yè)的價(jià)格應(yīng)是市場(chǎng)上能夠承受的最高價(jià)格。通過評(píng)估服務(wù)獲取一定的傭金收入。
　　利益驅(qū)使
　　在不規(guī)范的交易過程中，一方面房地產(chǎn)評(píng)估公司獲取了利益，另一方面委托人多貸了款，銀行部門將背負(fù)巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這樣的風(fēng)險(xiǎn)，銀行是否不知？
　　胡建明認(rèn)為，我國(guó)有三個(gè)主管部門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，一是建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，二是國(guó)土資源部所屬以土地評(píng)估為主的評(píng)估機(jī)構(gòu)，三是國(guó)資局所屬的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。三個(gè)不同屬性的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，會(huì)得出三個(gè)不同的價(jià)值。胡建明認(rèn)為這不是事件本身導(dǎo)致的結(jié)果，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款程序是其主要原因。
　　從業(yè)務(wù)對(duì)象來看，國(guó)內(nèi)評(píng)估公司接待的客戶是業(yè)主或是企業(yè)，但其終端客戶卻是銀行。據(jù)閆旭東介紹，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)80%的業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)抵押，委托人可能是房地產(chǎn)商、公司或個(gè)人，但最終使用報(bào)告的客戶是銀行。為了盡可能地得到業(yè)務(wù)，評(píng)估公司業(yè)務(wù)之外的活動(dòng)就是銀行“公關(guān)”。
　　從關(guān)系鏈條來分析，國(guó)內(nèi)購(gòu)房者在購(gòu)買住宅時(shí)，通常會(huì)與開發(fā)商定好預(yù)付比例及貸款金額（一般是首付20%，8成貸款），再由開發(fā)商指定貸款銀行。貸款過程中，銀行為了規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)要求購(gòu)房者委托評(píng)估公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，而選擇范圍通常是由銀行指定的幾家評(píng)估公司。有時(shí)，銀行方面的某些言語(yǔ)也會(huì)引導(dǎo)購(gòu)房者的委托方向。另外，銀行貸給大型企業(yè)貸款時(shí)，也需要評(píng)估公司的一紙估價(jià)分析表，評(píng)估企業(yè)通過回扣滿足企業(yè)多貸款的需求。 轉(zhuǎn)貼于：房地產(chǎn)估價(jià)師考試_考試大