簡(jiǎn)介：按照土地所有權(quán)性質(zhì)劃分，房地產(chǎn)可分為集體土地及其建筑物和國(guó)有土地及其建筑物兩大類(lèi)，本文簡(jiǎn)稱(chēng)為集體房地產(chǎn)和國(guó)有房地產(chǎn)。我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定兩類(lèi)房地產(chǎn)均可依法設(shè)定抵押權(quán)。由此，在實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押評(píng)估有兩種類(lèi)型：一是對(duì)集體土地及其建筑物的抵押價(jià)值評(píng)估，二是對(duì)國(guó)有土地及其建筑物的抵押價(jià)值評(píng)估。對(duì)于后者，現(xiàn)有的法規(guī)已作了較明確的規(guī)定，相應(yīng)的理論、方法也較成熟，這里不作討論。對(duì)于集體房地產(chǎn)的抵押及其價(jià)值的評(píng)估，相應(yīng)的規(guī)定尚未系統(tǒng)化，隨著集體土地及其房屋的抵押價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)不斷增多，實(shí)務(wù)中發(fā)現(xiàn)了不少問(wèn)題。本文就集體房地產(chǎn)抵押評(píng)估中的合法性原則的把握、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)集體房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定、估價(jià)方法的選擇等方面進(jìn)行逐一分析和研究。
　　一、合法性原則的把握
　　房地產(chǎn)估價(jià)的首要原則是合法原則，估價(jià)時(shí)首先必須界定委估房地產(chǎn)可否設(shè)定抵押，界定時(shí)可從以下兩方面把握：
　　1、農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)及其建筑物能否設(shè)定抵押《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《擔(dān)保法》）第37第第2款規(guī)定，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但《擔(dān)保法》第34條第五項(xiàng)和第36條第3款規(guī)定的兩種情形除外。第34條第五項(xiàng)規(guī)定，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；第36條第3款規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押�！庇纱丝梢�(jiàn)，集體房地產(chǎn)依法抵押有兩種情形：一是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)連同廠房等建筑物的同時(shí)抵押；二是依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)的抵押。
　　2、委估對(duì)象是否屬于不可抵押的特殊房地產(chǎn)在明確集體房地產(chǎn)可依法抵押的上述兩種情形的前提下，評(píng)估人員在評(píng)估具體某一集體房地產(chǎn)時(shí)還應(yīng)考慮委估對(duì)象是否屬于以下不可抵押的特殊房地產(chǎn)。
　　《城市房地產(chǎn)抵押管理法》規(guī)定了六種不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，包括①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤依法查封、扣押、監(jiān)督或者其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。從規(guī)定中可以看到，不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)或是不能依法實(shí)現(xiàn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，或是屬于公共福利事業(yè)之用的，或是屬于文物等有紀(jì)念意義的。
　　在集體房地產(chǎn)的抵押中也同樣存在不可抵押處分的房地產(chǎn)，如權(quán)屬有爭(zhēng)議的，列入文物保護(hù)的，有重要紀(jì)念意義的，依法公告列入拆遷范圍的，依法查封、扣押、監(jiān)管或者是其他形式限制的，及其他依法不得抵押的房地產(chǎn)等。雖然《城市房地產(chǎn)抵押管理法》規(guī)定的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房地產(chǎn)抵押活動(dòng)，城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地上的房地產(chǎn)抵押活動(dòng)參照?qǐng)?zhí)行，筆者以為，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)若屬于上述六種情形之一，也應(yīng)作同樣的排除，不得設(shè)立抵押；若承包的土地使用權(quán)依法被查封、扣押、監(jiān)管或者其他形式限制的，也不得設(shè)立抵押。否則，即使設(shè)立了抵押，因不能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移而無(wú)法作抵押處分，最終抵押權(quán)人的利益得不到保證。