2008年是各項(xiàng)政策具體落實(shí)的一年
　　一、2008年1月9日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》
　　政策要點(diǎn)：
　�。�1）、嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度
　�。�2）、嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)
　�。�3）、嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模
　　（4）、嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為
　�。�5）、嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管
　　政策分析：政策第一點(diǎn)嚴(yán)格執(zhí)行土地用途監(jiān)管制度是針對(duì)一些地方在土地利用中擅自改變土地用途或者不按照土地規(guī)劃利用土地，集中表現(xiàn)在工業(yè)用地變成居住用地或者商業(yè)用地、公建用地變成居住用地或商業(yè)用地、居住用地和商業(yè)用地不按規(guī)劃比例執(zhí)行等等現(xiàn)象。政策強(qiáng)調(diào)地方政府需加大對(duì)土地用途的監(jiān)管力度，這使得一些二、三線城市無序用地的情況將得到遏止，相應(yīng)的開發(fā)商也不能再依靠這一途徑謀取利益。
　　政策第二點(diǎn)嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)和第三點(diǎn)嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模是針對(duì)一些城市和地區(qū)擅自將農(nóng)村集體用地變成城市用地、非法占用或者租用農(nóng)村集體用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等現(xiàn)象。其中，城市居民購買“小產(chǎn)權(quán)房”一直是一個(gè)熱點(diǎn)問題，小產(chǎn)權(quán)房在中國(guó)許多城市已經(jīng)大量存在，是否承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房以及如何處理小產(chǎn)權(quán)房一直存在著很大爭(zhēng)議，政府嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)村集體用地對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)利好，一些原本購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者將不得不購買商品房。但鑒于在中國(guó)一些城市如杭州已經(jīng)有農(nóng)村回遷房在交納土地使用費(fèi)以及稅金情況下可以上市成交的案例，并且小產(chǎn)權(quán)房所涉及的社會(huì)層面之廣、涉及程度之深以及城市高房?jī)r(jià)的影響使得最后的政策不大可能出現(xiàn)“一刀切”的做法，因此預(yù)測(cè)將來可能的政策是：凡是符合消防、設(shè)計(jì)等規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房在交納土地使用費(fèi)、各項(xiàng)稅金情況下可以取得產(chǎn)權(quán)證，而一些不符合上述規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房將不能取得產(chǎn)權(quán)證。
　　政策第四點(diǎn)嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為以及第五點(diǎn)嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管是針對(duì)一些城市和地區(qū)采用以租代征的形式非法使用農(nóng)村集體用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的行為以及一些地方政府部門與各主管部門執(zhí)法不力、不嚴(yán)等現(xiàn)象。政策強(qiáng)調(diào)了“以租代征”的非法性，是對(duì)這一現(xiàn)象加以重點(diǎn)歸制的體現(xiàn)，將起到明顯的遏止作用。
　　二、2008年2月4日，央行公布《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》
　　政策要點(diǎn)：
　�。�1）、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可以下浮10%以內(nèi)
　�。�2）、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資的30%，比35%的常規(guī)要求有所降低
　　（3）、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款期限一般為3年，最長(zhǎng)不超過5年，比常規(guī)2年的還款期限有所延長(zhǎng)
　　政策分析：這一針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠貸款政策體現(xiàn)了政府對(duì)于08年建立多層次住房保障體系的政策導(dǎo)向。2007年底到2008年初陸續(xù)出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》、《廉租住房保障方法》等政策，預(yù)示了我國(guó)住房政策的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，國(guó)家和政府在對(duì)待住房問題上從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利分房、到市場(chǎng)化的依靠商品房解決、到現(xiàn)在以商品房為主解決中高收入者的住房需求、以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、創(chuàng)業(yè)公寓、人才公寓為附的多層次住房體系來解決中低收入者的住房需求，從前幾年的貨幣補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼轉(zhuǎn)變?yōu)榻�期的住房建設(shè)。這兩個(gè)轉(zhuǎn)變意味著政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)再降，中低收入者也無能力購房，只有學(xué)習(xí)香港、新加坡等城市經(jīng)驗(yàn)才能緩和住房供需矛盾，也意味著開發(fā)商品房的房地產(chǎn)企業(yè)的職責(zé)是為中高收入者提供住房，中低收入者的住房需求只能由政府來加以引導(dǎo)解決。
　　因此，各種符合住房保證政策精神的措施將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)于開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的企業(yè)是有持續(xù)利好效應(yīng)的�？梢垣@得低息貸款、延長(zhǎng)還款期限、降低融資成本。而對(duì)于提供貸款的銀行而言，此項(xiàng)貸款屬于低風(fēng)險(xiǎn)與低收益的放貸領(lǐng)域。
　　三、2008年3月11日，國(guó)務(wù)委員兼國(guó)務(wù)院秘書長(zhǎng)華建敏在關(guān)于《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案》的說明中指出，組建“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”，不再保留建設(shè)部。
　　政策要點(diǎn)：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的主要職責(zé)是：擬訂住房和城鄉(xiāng)建設(shè)政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，指導(dǎo)全國(guó)住宅建設(shè)和住房制度改革，監(jiān)督管理建筑市場(chǎng)、建筑安全和房地產(chǎn)市場(chǎng)等政策分析：2008年3月召開的兩會(huì)會(huì)議進(jìn)行了國(guó)務(wù)院部門的機(jī)構(gòu)改革，其中引人關(guān)注的是國(guó)務(wù)院新設(shè)立住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，不再保留建設(shè)部。這一部門的新設(shè)意味著兩點(diǎn)：第一點(diǎn)是住房保障、第二點(diǎn)是協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)一體化。
　　這一部門的設(shè)立意味著政府把住房保障放在首要關(guān)注的層面，作為民生的重要方面，住房問題成為當(dāng)代社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。未來住房保障將由政府供給和市場(chǎng)供給兩方面組成，政府供給包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及各種人才、創(chuàng)業(yè)公寓、滿足中低收入者的需求，市場(chǎng)供給主要指商品房，滿足中高收入者的需求。在對(duì)市場(chǎng)供給的調(diào)控中，政府將把政策重心放在對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房總量的控制、其申購、出售、轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、貸款等方面控制，以及廉租房租金、面積、配套等方面控制；而對(duì)市場(chǎng)供給的調(diào)控，政府將從對(duì)開發(fā)商的稅收、土地清理、監(jiān)管、貸款利率以及對(duì)購房者的信貸政策、稅收等方面加以控制。
　　這一部門的設(shè)立另一方面預(yù)示著政府將強(qiáng)化協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，將著力來解決現(xiàn)實(shí)中所存在著的城鄉(xiāng)建設(shè)的矛盾和問題。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，許多城郊的農(nóng)村區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入城市范圍內(nèi)，由于土地屬性不同，主管部門不同，產(chǎn)生了許多矛盾和問題，城鄉(xiāng)一體化迫切要求對(duì)城鄉(xiāng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，因此主管部門需要進(jìn)行統(tǒng)一合并。設(shè)立城鄉(xiāng)建設(shè)部的目的就是為了使城鄉(xiāng)建設(shè)中能夠統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，無論是對(duì)城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、節(jié)約有效利用土地、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展都有重要作用。
　　四、兩會(huì)中溫家寶的政府工作報(bào)告中與房地產(chǎn)相關(guān)的部分“抓緊建立住房保障體系”
　　政策要點(diǎn)：
　�。�1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難；同時(shí)，要積極改善農(nóng)民工居住條件。
　�。�2）要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，建立多渠道投融資機(jī)制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。
　　（3）要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房?jī)r(jià)過快上漲。
　�。�4）要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。
　　政策分析：第一條措施說明，當(dāng)前住房保障是我國(guó)住房制度和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重，在去年“24號(hào)文”的方針指導(dǎo)下，今年廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度空前加大，地方政府硬著頭皮也得上，很多城市制定的《2008年住房建設(shè)規(guī)劃》中已反映出這一點(diǎn)。
　　第二條措施說明，國(guó)家將繼續(xù)加強(qiáng)推進(jìn)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從各城市執(zhí)行情況分析，2007年“90/70”政策效果有所顯現(xiàn)，但遠(yuǎn)未達(dá)到政策要求，中大戶型依然是供應(yīng)主流，尤其是90-140平米，多數(shù)城市90平米以下戶型所占比重僅有20-40%，2008年各地勢(shì)必要明顯提高這一比重�！岸喾N途徑幫助中等收入家庭解決住房問題”，已經(jīng)有相對(duì)明確的指示，那就是建設(shè)部的觀點(diǎn)：根據(jù)各地實(shí)踐可以采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決。據(jù)此，今年將有更多城市加入到嘗試限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)租用房的建設(shè)陣營(yíng)中來。
　　第三條措施的重點(diǎn)在于抑制房?jī)r(jià)，其手段主要調(diào)節(jié)供需。2007年全國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了一波快速增長(zhǎng)，其幅度明顯高于前兩年。值得關(guān)注的是，自去年第四季度之后，很多城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭趨緩，深圳、廣州等少數(shù)城市已開始下跌，這為2008年調(diào)控房?jī)r(jià)創(chuàng)造了較好的環(huán)境。
　　第四條措施主要針對(duì)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)、干擾市場(chǎng)秩序等現(xiàn)象，其中清理閑置土地是最重要的一環(huán)，國(guó)土資源部要求全國(guó)閑置土地清理工作必須在今年4月底前完成清理，6月底前完成問題處理，這對(duì)于開發(fā)企業(yè)和地方政府都有相當(dāng)大的壓力。
　　五、2008年3月20日，證監(jiān)會(huì)表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO（initial public offerings，首次公開發(fā)行股票）或借殼上市等方式，通過資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；但對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)
　　政策要點(diǎn)：
　　（1）、證監(jiān)會(huì)表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)
　�。�2）、證監(jiān)會(huì)表示對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)
　　政策分析：2007年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)異�；鸨�，房產(chǎn)價(jià)格大幅提高，成交量也一再放大，出于對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好預(yù)期，國(guó)內(nèi)各大房地產(chǎn)企業(yè)開始大規(guī)模圈地，土地市場(chǎng)十分火暴，“地王”現(xiàn)象一再出現(xiàn)，高價(jià)拿地的情形也在很大程度上推動(dòng)了各個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。同時(shí)期，中國(guó)的股票市場(chǎng)從3000點(diǎn)上漲到最高的6124點(diǎn)，在土地市場(chǎng)上大打出手的房地產(chǎn)上市公司紛紛在股票市場(chǎng)上進(jìn)行定向和非定向增發(fā)，未上市房地產(chǎn)公司也紛紛趁著火暴的證券市場(chǎng)在A股以及港股啟動(dòng)上市程序，例如萬科、保利等老牌A股上市公司一再進(jìn)行定向增發(fā)，獲得幾十億的現(xiàn)金，碧桂園、SOHO中國(guó)等新銳房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市，IPO募集資金都在百億港幣以上。獲得充裕資金的房地產(chǎn)公司開始在全國(guó)大面積買地，土地價(jià)格被過度拉高，間接提高房?jī)r(jià)，其他一些未上市的大房地產(chǎn)公司無法與之競(jìng)爭(zhēng)，于是紛紛謀求盡快上市獲得資金來進(jìn)行土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。
　　但是，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的深入,以及證券市場(chǎng)出現(xiàn)股票價(jià)格跌破增發(fā)價(jià)等現(xiàn)象，中國(guó)證監(jiān)會(huì)明顯放緩了對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在A股的上市審批，已上市的企業(yè)再融資也幾乎停滯，從2008年以來，只有合肥城建與濱江房產(chǎn)兩家公司IPO通過過會(huì)，大批的待上市房地產(chǎn)公司至今還在苦苦等候，而日益高昂的貸款利率也使其資金壓力相當(dāng)緊張。
　　2008年3月20日，證監(jiān)會(huì)表示不核準(zhǔn)房地產(chǎn)公司IPO募集資金用于囤積土地。這一規(guī)定立刻引起了業(yè)界的極大關(guān)注，這條政策一則是配合全國(guó)進(jìn)行的土地閑置清查行動(dòng)，繼續(xù)加大對(duì)閑置土地的打擊力度，另一目的是明確表態(tài)上市募集的資金不能用于土地市場(chǎng)，希望上市公司不成為推動(dòng)地價(jià)、房?jī)r(jià)的直接因素。這一政策使得急于用上市募集的資金去支付上市前高價(jià)獲得的土地的上市公司壓力倍增，本來上市時(shí)間就已經(jīng)一再推遲，現(xiàn)在即使上了市也不能馬上解燃眉之急。
　　這一政策對(duì)于那些房地產(chǎn)總投資中土地款所占比例較大的公司影響最大，而對(duì)于開發(fā)成本占大比例的公司則影響不大，募集獲得的資金可以用于支付建筑安裝成本以及其他配套、管理、銷售、稅金等費(fèi)用。這一政策將有兩點(diǎn)行業(yè)引導(dǎo)作用：一是使開發(fā)商更關(guān)注土地價(jià)格低廉的二、三線城市，二是進(jìn)一步加大對(duì)精裝修房的開發(fā)力度，提高開發(fā)成本在總投資中所占的比例，以求獲得上市募集資金的最大利潤(rùn)，使每股收益更快提高，提高公司的整體實(shí)力。