六、2008年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示：全面排查住房公積金違規(guī)放貸
　　政策要點(diǎn)：
　　（1）、重點(diǎn)對(duì)違規(guī)發(fā)放貸款情況進(jìn)行全面排查分析，查找薄弱環(huán)節(jié)和管理漏洞，采取有效措施改進(jìn)管理；對(duì)歷史遺留的風(fēng)險(xiǎn)資金堅(jiān)決予以回收和妥善處置
　�。�2）、加強(qiáng)對(duì)住房公積金決策、管理制度執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查切實(shí)糾正損害國家和職工利益的突出問題
　　（3）、依法查處各類違紀(jì)違法行為。重點(diǎn)對(duì)違規(guī)辦理住房公積金業(yè)務(wù)、擠占挪用資金等違紀(jì)違法問題予以處理。對(duì)拒不糾正、掩蓋問題，造成資金嚴(yán)重?fù)p失的，依法追究責(zé)任
　　政策分析：2007年全國房地產(chǎn)市場的火暴表現(xiàn)使得成交量大幅度上升，各個(gè)城市的公積金貸款幾乎用完，出現(xiàn)了許多可以使用公積金貸款的購房者或者接受高利率的商業(yè)貸款，或者不得不放棄購房計(jì)劃，許多城市的公積金貸款至今尚未開閘，公積金貸款出現(xiàn)了很大的缺口，政府相關(guān)部門也發(fā)現(xiàn)公積金管理中存在著一些漏洞和弊端。
　　同時(shí)，出現(xiàn)了公積金違規(guī)放貸的現(xiàn)象，使得缺口進(jìn)一步加大，數(shù)額巨大的公積金貸款與國家從緊的貨幣政策相違背，也使得購房者不能享受到本該享受的公積金貸款低利率，不利于多層次住房保障體系的建立，使這一部分實(shí)實(shí)在在的自住需求被壓抑，變相加大了未來房地產(chǎn)價(jià)格上漲的壓力。
　　兩會(huì)后成立的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部開始全面排查公積金違規(guī)貸款的現(xiàn)象，勢必將使公積金快速回流，各個(gè)城市的公積金貸款開閘也將馬上啟動(dòng)。從而帶來的自住需求也能夠在一定程度上支撐房價(jià)，因此現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司應(yīng)積極與各大銀行進(jìn)行聯(lián)系交流，第一時(shí)間爭取到更多銀行的公積金貸款政策，以吸引購房者。
　　七、2008年4月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定
　　政策要點(diǎn)：對(duì)省級(jí)地區(qū)的住宅（非經(jīng)濟(jì)適用房）的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整政策分析：日前，國家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤率做了調(diào)整，由原來的非經(jīng)濟(jì)適用房不低于15%調(diào)高到20%，經(jīng)濟(jì)適用房維持3%.這條政策不是新政，但對(duì)房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流產(chǎn)生一定壓力，但總的稅收負(fù)擔(dān)沒有加大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響有限，但從股票市場來看，萬科、保利等股票在政策出臺(tái)后卻連續(xù)下跌，說明現(xiàn)時(shí)期房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流處于極度緊張的狀況中。
　　《通知》對(duì)非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤率做出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%.按照預(yù)計(jì)利潤率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅，這使得企業(yè)預(yù)繳所得稅的金額有所增加，但增加不多，壓力也不會(huì)太多。由于僅是預(yù)繳所得稅，項(xiàng)目完工后將重新清算調(diào)整，因而并非新稅務(wù)負(fù)擔(dān)，只是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高。
　　《通知》明確指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。
　　新政規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，與以前的規(guī)定相比，使得預(yù)繳所得稅周期有所提前，也即企業(yè)支出提前，對(duì)資金形成一定壓力。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房款必須預(yù)繳所得稅是2005年就執(zhí)行的調(diào)控政策，從總體上看，開發(fā)商項(xiàng)目資金杠桿空間被擠壓的趨勢不變，也會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)金流影響而使得資金競爭優(yōu)勢加劇。
　　八、2008年4月16日，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，總計(jì)達(dá)到16%
　　政策要點(diǎn)：2008年1月25日 由14.5%調(diào)至15%   2008年3月25日 由15%調(diào)至15.5%   2008年4月16日由15.5%調(diào)至16%政策分析：從2007年開始，中國內(nèi)地的貨幣流動(dòng)性就一直存在著過剩的現(xiàn)象，由于國際原油價(jià)格的不斷上漲，有色金屬、農(nóng)產(chǎn)品以及各種生產(chǎn)要素價(jià)格的不斷上漲，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI不斷上漲，達(dá)到了8%以上的驚人程度。因此，抑制通貨膨脹成了2008年政府部門的首要經(jīng)濟(jì)任務(wù)。
　　傳統(tǒng)意義上控制CPI的方法就是回收過剩的貨幣，主要是加息、提高準(zhǔn)備金率以及發(fā)行國債等方法。其中國債的發(fā)行早在2007年就已經(jīng)排定計(jì)劃，市場有心理預(yù)期，而提高準(zhǔn)備金率和利率則具有突然性。2008年中央更多的是使用提高準(zhǔn)備金率而不使用加息是因?yàn)橥瑫r(shí)期股票市場大幅度走低，怕引起股票市場危機(jī)，同時(shí)也有不再加重購房者按揭還款壓力的考慮，所以提高準(zhǔn)備金率就成了主要的調(diào)控手段。
　　加息的手段一般都會(huì)提高企業(yè)貸款利率，加大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，效果比較直接明顯，而提高準(zhǔn)備金率是落實(shí)從緊的貨幣政策，使得銀行能放的貸款額更加緊張，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款的難度，其影響作用比較隱性。
　　從2008年3月中旬以來，全國主要城市的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了穩(wěn)定期，期間所出臺(tái)的最重要的房地產(chǎn)政策一是房地產(chǎn)公司IPO募集資金不得用于購買、囤積土地，此條政策雖然操作性較差，但是明確反映了政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲態(tài)度沒有改變；二是國家稅務(wù)總局出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交所得稅的規(guī)定，使得現(xiàn)金流本已相當(dāng)緊張的房地產(chǎn)公司雪上加霜，一方面促使其加速銷售，回籠現(xiàn)金，另一方面抑制其繼續(xù)高價(jià)拿地的熱情。同時(shí)，政府對(duì)多層次的住房保障體系的建立和完善繼續(xù)加大政策扶持力度，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的交易方式、年限作出嚴(yán)格規(guī)定，進(jìn)一步打擊炒作經(jīng)濟(jì)適用房以及限價(jià)房等現(xiàn)象，同時(shí)明確要求各個(gè)城市在住房供應(yīng)中加大保障性住房的比例。這一時(shí)期，全國的房地產(chǎn)情況也有所分化，廣州、深圳等前期過度炒作的城市房價(jià)持續(xù)走低，各種大幅度優(yōu)惠措施不斷推出，而上海、杭州等長三角城市卻開始回暖，成交量有所放大，但2007-2008年房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀個(gè)別樓盤銷售仍比較緩慢。同時(shí)，緊縮的房地產(chǎn)信貸政策未見松動(dòng)、3月份的CPI仍處于8.3%的高位，央行再次提高準(zhǔn)備金率，如果4月CPI再次高企，不排除再次加息的可能性。隨著各城市傳統(tǒng)上5月份房交會(huì)的召開，預(yù)期不同地區(qū)的房地產(chǎn)形勢將進(jìn)一步分化，強(qiáng)大的資金壓力使得主流開發(fā)商都放緩了囤積土地的腳步，個(gè)別上市房地產(chǎn)公司的負(fù)債率居高不下，總體資金缺口進(jìn)一步加大，浙江民間借貸利率也一再飚升。值得注意的是，杭州濱江房地產(chǎn)股份有限公司首發(fā)申請(qǐng)和珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司配股申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)通過后，并沒有其他房地產(chǎn)公司通過直接首發(fā)上市，政府相關(guān)部門又在近期再次表示二季度的房價(jià)上漲壓力加大，所以預(yù)期證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市還是會(huì)持相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度，因此，急需資金的擬上市公司將更多尋求借殼方式來完成上市步驟，而同時(shí)期A股市場的大幅走低也使得已上市公司高價(jià)增發(fā)顯得困難重重，資金鏈已經(jīng)處于繃緊狀態(tài)。流開發(fā)商都放緩了囤積土地的腳步，個(gè)別上市房地產(chǎn)公司的負(fù)債率居高不下，總體資金缺口進(jìn)一步加大，浙江民間借貸利率也一再飚升。值得注意的是，杭州濱江房地產(chǎn)股份有限公司首發(fā)申請(qǐng)和珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司配股申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)通過后，并沒有其他房地產(chǎn)公司通過直接首發(fā)上市，政府相關(guān)部門又在近期再次表示二季度的房價(jià)上漲壓力加大，所以預(yù)期證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市還是會(huì)持相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度，因此，急需資金的擬上市公司將更多尋求借殼方式來完成上市步驟，而同時(shí)期A股市場的大幅走低也使得已上市公司高價(jià)增發(fā)顯得困難重重，資金鏈已經(jīng)處于繃緊狀態(tài)。