A、4580

　　B、5580

　　C、6580

　　D、7580

　　2、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為( )。

　　A、1.05

　　B、0.98

　　C、0.95

　　D、1.03

　　3、在評估一宗房地產(chǎn)的價格時，一般要求同時采用( )方法。

　　A、一種或一種以上的

　　B、兩種或兩種以上的

　　C、三種或三種以上的

　　D、四種或四種以上的

　　4、一般來說，在完全競爭條件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序，正確的是( )。

　　A、百貨商店、男人服裝店、鞋店、珠寶店、婦女服裝店、雜貨店、家具店

　　B、百貨商店、婦女服裝店、鞋店、珠寶店、家具店、男人服裝店、雜貨店

　　C、珠寶店、百貨商店、男人服裝店、鞋店、婦女服裝店、家具店、雜貨店

　　D、珠寶店、百貨商店、男人服裝店、鞋店、婦女服裝店、雜貨店、家具店

　　5、市場法中區(qū)位狀況修正的內(nèi)容包括( )等項。

　　A、建筑規(guī)模

　　B、臨路狀況

　　C、樓層

　　D、建筑容積率

　　6、當(dāng)收益年限為有限年，且凈收益在未來的前f年有變化的公式為( )。
 

　　7、合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行估價活動。合法權(quán)益應(yīng)包括( )等方面。

　　A、合法交易

　　B、合法產(chǎn)權(quán)

　　C、合法使用

　　D、合法處分

　　8、在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價格可能產(chǎn)生的變動方向，下面描述正確的為( )。

　　A、居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值

　　B、居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值

　　C、居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值

　　D、居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值

　　9、同一塊土地，在估價時考慮(或假設(shè))的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有下列幾種：①未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地，取得該土地后還需要支付征地補(bǔ)償費(fèi);②已征用補(bǔ)償?shù)�未作“三通一�?quot;或以上開發(fā)的土地：③已作“三通一平"或以上開發(fā)的土地;④取得該土地后需要進(jìn)行拆遷，支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);⑤已作拆遷安置的城市空地。其中正確的是( )。

　　A、①③④⑤

　　B、①②④⑤

　　C、①②③⑤

　　D、①②③④⑤

　　10、新開發(fā)土地包括( )后進(jìn)行了“三通一平”等開發(fā)的土地。

　　A、填海造地

　　B、開山造地

　　C、退耕地

　　D、征用農(nóng)地
11、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為lO年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　12、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做( )。

　　A、房地產(chǎn)的供給價格

　　B、房地產(chǎn)的需求價格

　　C、房地產(chǎn)的市場價格

　　D、房地產(chǎn)的均衡價格

　　13、一般來說，在完全競爭條件下，零售業(yè)的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度最大，其在市中心所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租為各用途之最。( )

　　A、對

　　B、錯

　　14、在市場法估價中，可比實例的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)該是可比實例房地產(chǎn)在待估房地產(chǎn)的估價時點(diǎn)下的房地產(chǎn)狀況。( )

　　A、對

　　B、錯

　　15、 要求評估的是合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格不同，從理論上講，( )。

　　A、一個良好的評估價格=賬面價格=市場價格

　　B、一個良好的評估價格=理論價格=成交價格

　　C、一個良好的評估價格=原始價格=投資價格

　　D、一個良好的評估價格=正常成交價格=市場價格

　　16、在明確了估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進(jìn)行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括( )。

　　A、擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

　　B、擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道

　　C、預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)

　　D、估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排

　　17、在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時，不應(yīng)考慮某些無形收益。( )

　　A、對

　　B、錯

　　18、低價格房地產(chǎn)政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。( )

　　A、對

　　B、錯

　　19、影響房地產(chǎn)價格的人口因素有( )。

　　A、人口數(shù)量

　　B、人口素質(zhì)

　　C、家庭人口規(guī)模

　　D、家庭人口結(jié)構(gòu)

　　20、收益遞增遞減原理可以揭示出的投入產(chǎn)出關(guān)系有( )。

　　A、規(guī)模報酬規(guī)律

　　B、收益遞增原理

　　C、收益遞減原理

　　D、均衡原理
21、報酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點(diǎn)發(fā)生在( )。

　　A、期初

　　B、期中

　　C、期末

　　D、年末

　　22、利率的上升對房地產(chǎn)價格有很大的影響，其影響表現(xiàn)為( )。

　　A、利率上升會增加房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，使房地產(chǎn)價格上升

　　B、利率上升會減少房地產(chǎn)需求，使房地產(chǎn)價格上升

　　C、利率上升使折現(xiàn)率上升，從而使房地產(chǎn)價格下降

　　D、綜合來看，利率上升，房地產(chǎn)價格會下降

　　23、關(guān)于收益法適用的條件是( )。

　　A、房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能較準(zhǔn)確地量化

　　B、房地產(chǎn)將出租或出售

　　C、有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

　　D、房地產(chǎn)將用于商業(yè)用途

　　24、當(dāng)兩宗相鄰的房地產(chǎn)合并交易時，房地產(chǎn)的價格常會受到( )的影響。

　　A、地理位置

　　B、土地形狀

　　C、土地面積

　　D、建筑規(guī)模

　　25、所謂估價時點(diǎn)，是指房地產(chǎn)估價人員在進(jìn)行房地產(chǎn)估價活動時的作業(yè)時間。( )

　　A、對

　　B、錯

　　26、在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應(yīng)該是(.)。

　　A、交易實例一定是可比實例

　　B、交易實例不一定是可比實例

　　C、可比實例一定是交易實例

　　D、可比實例不一定是交易實例

　　27、運(yùn)用市場比較法估價，選取的可比實例應(yīng)符合( )。

　　A、交易日期與估價時點(diǎn)相近

　　B、使用性質(zhì)相同

　　C、地點(diǎn)相近

　　D、價格相同

　　28、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括( )。

　　A、土地取得成本

　　B、開發(fā)成本

　　C、管理費(fèi)用

　　D、銷售費(fèi)用

　　29、盡管在不同城市，基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式等可能不同，但具體調(diào)整的內(nèi)容和方法是完全相同的。( )

　　A、對

　　B、錯

　　30、房屋殘值是指房屋達(dá)到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價值，其與房屋造價的比例為殘值率。( )

　　A、對

　　B、錯
31、下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價的步驟的是( )。

　�、龠x取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎(chǔ);④進(jìn)行交易日期修正;⑤進(jìn)

　　行交易情況修正;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正;⑦求取比準(zhǔn)價格

　　A、①②③④⑤⑥⑦

　　B、②①③⑤④⑥⑦

　　C、①③②④⑥⑤⑦

　　D、②①⑧④⑤⑥⑦

　　32、對于同一估價對象，宜選用兩種以上(含兩種)的估價方法進(jìn)行估價。( )

　　A、對

　　B、錯

　　33、某塊土地總面積為200 m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為( )m2。

　　A、1200

　　B、120

　　C、3333

　　D、333.3

　　34、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇( )。

　　A、甲土地

　　B、乙土地

　　C、丙土地

　　D、甲、乙、丙三宗土地任選其一

　　35、以某個固定時期作為基期的價格指數(shù)，我們常稱為( )。

　　A、定基價格指數(shù)

　　B、固定價格指數(shù)

　　C、長期價格指數(shù)

　　D、漲落比價格指數(shù)

　　36、關(guān)于高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒�，下列說法正確的是( )。

　　A、地價分?jǐn)傆邪唇ㄖ�面積、房地價值、土地價值三種方法

　　B、按建筑面積分?jǐn)傊饕�適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物

　　C、按房地價值分?jǐn)傔m用于房地價值有差異但差異不大的建筑物

　　D、因為房地價值和土地價值都在不斷變動，所以按房地價值和土地價值分?jǐn)偟膹睦碚撋弦�求地價分?jǐn)偛粩噙M(jìn)行

　　37、土地取得成本是取得( )所需的費(fèi)用、稅金等。

　　A、土地使用權(quán)

　　B、土地轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　C、土地經(jīng)營權(quán)

　　D、開發(fā)土地

　　38、( )是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)專賣店就不是最高最佳使用。

　　A、權(quán)益原理

　　B、收益遞增遞減原理

　　C、均衡原理

　　D、適合原理

　　39、現(xiàn)狀為在建工程，可能同時存在下列( )估價。

　　A、估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價，即此在建工程在現(xiàn)在這個樣子的價值是多少

　　B、估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間(如15個月后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購后的價值是多少)

　　C、估價時點(diǎn)在過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價

　　D、估價時點(diǎn)在未來，估價對象在未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間(如15個月)后將建成，且在建成時的價值是多少

　　40、( )是隨著時間的推移而減少的。

　　A、原始價值

　　B、賬面價值

　　C、市場價值

　　D、投資價值

41、對土地利用的限制可以歸納為以下幾個方面，即( )。

　　A、土地征用管制

　　B、土地使用管制

　　C、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

　　D、土地權(quán)利設(shè)置以及行使的限制

　　42、某工業(yè)用地出讓年限為50年，出讓時為五通一平，該區(qū)域的基準(zhǔn)地價為800元/m2(基準(zhǔn)地價內(nèi)涵為五通一平無限年期的地價)，土地報酬率為8%。那么該宗工業(yè)用地的價格為( )元/m2。

　　A、782.94

　　B、817.06

　　C、792.85

　　D、768.06

　　43、加權(quán)移動平均法是將房地產(chǎn)價格變動前每若干時期的房地產(chǎn)價格的實際值經(jīng)過加權(quán)之后，再采用類似簡單移動平均的方法進(jìn)行趨勢估計。( )

　　A、對

　　B、錯

　　44、某房地產(chǎn)估價所擬采用市場比較法評估某宗房地產(chǎn)價格，從眾多交易實例中選取了甲、乙、丙三宗可比實例，有關(guān)可比實例的資料如下表所示：

　　該地該類房地產(chǎn)價格2001年逐月下降O.8%，2002年內(nèi)逐月上漲1.O%，2003年逐月上漲1.2%。試根據(jù)上述資料，評估該宗房地產(chǎn)在2003年8月初的正常單價為( )元/m2。

　　A、2811

　　B、2814

　　C、2757

　　D、2801

　　45、土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價中的做法有( )。

　　A、無視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無建筑物的空地

　　B、重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物

　　C、考慮建筑物存在對土地價值的影響

　　D、考慮豪華建筑存在對土地價值與可利用資源的具體影響

　　46、8年前建成交付使用的某建筑物，建筑面積是120 m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。

　　A、76880

　　B、79104

　　C、77952

　　D、81562

　　47、( )，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。

　　A、2003年1月1日

　　B、2004年1月1日

　　C、2004年12月1日

　　D、2003年12月1日

　　48、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用表述不正確的是( )。

　　A、青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　B、征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　C、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　D、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　49、估價人員平常就應(yīng)留意搜集估價所需的有關(guān)資料，在估價時更應(yīng)如此。估價所需的資料主要包括( )。

　　A、對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

　　B、對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

　　C、相關(guān)實例資料，即類似房地產(chǎn)交易、開發(fā)建設(shè)成本、收益等資料

　　D、反映估價對象狀況的資料

　　50、標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求是( )。

　　A、一面臨街，且土地形狀為矩形

　　B、臨街為標(biāo)準(zhǔn)深度、寬度

　　C、所在路線價區(qū)段具有代表性的用途、容積率

　　D、其他方面，如土地使用年限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性
參 考 答 案

　　1、D 2、C 3、B 4、B 5、B C

　　6、D 7、B C D 8、C 9、D 10、A B D

　　11、C 12、D 13、A 14、B 15、D

　　16、A B C D 17、B 18、B 19、A B C D 20、A C

　　21、C 22、A B C D 23、A 24、B C D 25、B

　　26、B C 27、A B C 28、A B 29、B 30、B

　　31、B 32、A 33、A 34、C 35、A

　　36、A B C D 37、D 38、D 39、A B D 40、B

　　41、B C D 42、A 43、B 44、A 45、A C

　　46、B 47、D 48、B 49、A B C D 50、A B C D