A、對

　　B、錯

　　2、有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)實際使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價格為1200元/ m2，殘值率為5%，用定額法計算出建筑物的現(xiàn)值為( )萬元。

　　A、105.75

　　B、117.15

　　C、105

　　D、115

　　3、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了( )對地價的影響。

　　A、土地面積

　　B、地質(zhì)條件

　　C、土地位置

　　D、土地形狀

　　4、估價上的折舊注重的是( )。

　　A、原始取得價值的減價修正

　　B、原始取得價格的攤銷與回收

　　C、重置價格的攤銷與回收

　　D、價值的減價修正

　　5、某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預(yù)評估其現(xiàn)值，經(jīng)估價人員判定認為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為O，按直線法確定其成新率為( )%。

　　A、60

　　B、70

　　C、80

　　D、90

　　6、房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，其中包括以下( )類。

　　A、生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地

　　B、毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，且已經(jīng)完成房屋拆遷補償安置的土地

　　C、熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地

　　D、現(xiàn)房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地產(chǎn)

　　7、關(guān)于收益法適用的條件是( )。

　　A、房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能較準確地量化

　　B、房地產(chǎn)將出租或出售

　　C、有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

　　D、房地產(chǎn)將用于商業(yè)用途

　　8、有甲乙兩宗房地產(chǎn)，報酬率相同。甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/m2，乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/m2，那么乙的價格高于甲的價格。( )

　　A、對

　　B、錯

　　9、關(guān)于長期趨勢法適用的對象，下列最佳表述為：( )。

　　A、從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，可以顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢的房地產(chǎn)

　　B、從短期內(nèi)或長期內(nèi)都難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，可以找到一定的時間序列數(shù)據(jù)，利用這些數(shù)據(jù)可以推知未來房地產(chǎn)價格的變動的房地產(chǎn)

　　C、目前沒有開發(fā)，但未來將會進行開發(fā)的房地產(chǎn)，由于目前無類似價格可以比較，但根據(jù)未來發(fā)展趨勢一定地找到類似比較案例的房地產(chǎn)

　　D、房地產(chǎn)價格通常從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。長期趨勢法適用于價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)

　　10、21.估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進行排序。房地產(chǎn)估價的一般程序包括以下幾個方面，排序正確的是( )。

　　①擬定估價作業(yè)方案;②受理估價委托及明確估價基本事項(包括明確估價目的、估價對象、估價時點);③搜集估價所需資料;④獲取估價業(yè)務(wù);⑤選定估價方法測算：⑥實地查勘估價對象;⑦確定估價結(jié)果;⑧撰寫估價報告并審核;⑨估價資料歸檔;⑩交付估價報告

　　A、①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨

　　B、①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

　　C、④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨

　　D、④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩
11、商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( )。

　　A、周圍環(huán)境狀況、安寧程度

　　B、位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸

　　C、交通是否便捷及離市中心的遠近

　　D、繁華程度、臨街狀況

　　12、應(yīng)歸檔的估價資料包括( )。

　　A、估價項目來源和接洽情況記錄

　　B、與委托人簽訂的估價委托合同

　　C、向委托人出具的估價報告(包括附件)和實地查勘記錄

　　D、估價過程中的不同意見和估價包括定稿之前的重大調(diào)整或者修改意見記錄

　　E、估價人員和估價機構(gòu)認為有必要保存的其他估價資料

　　13、基準地價修正法可以被定義為：在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價對象宗地所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的一種估價方法。( )

　　A、對

　　B、錯

　　14、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為lO年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　15、在估價中選取4個可比實例：甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積l10m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例單價的高低排序為( )。

　　A、甲乙丙丁

　　B、乙丁甲丙

　　C、乙丙甲丁

　　D、丙乙丁甲

　　16、在市場法估價種，用于作為比較的可比實例的房地產(chǎn)價格可以用單價也可以用總價來進行如實比較，而并不是一定要化為單價。( )

　　A、對

　　B、錯

　　17、建筑物的重新構(gòu)建價格是( )的價格。

　　A、扣除折舊后

　　B、估價時點時

　　C、客觀

　　D、建筑物全新狀態(tài)下

　　18、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，開發(fā)成本，管理費用，銷售費用，銷售稅費等的測算，主要是根據(jù)估價時房地產(chǎn)市場狀況來預(yù)測的。( )

　　A、對

　　B、錯

　　19、對于一宗房地產(chǎn)的價格，通常由( )所構(gòu)成。

　　A、土地取得成本

　　B、開發(fā)成本

　　C、銷售稅費、投資利息

　　D、管理費用

　　20、從權(quán)益的角度看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括( )等。

　　A、“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

　　B、未來狀況下的房地產(chǎn)

　　C、共有的房地產(chǎn)

　　D、作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)

21、對那些特殊的有保護價值的建筑物的估價應(yīng)以重置成本為宜。( )

　　A、對

　　B、錯

　　22、母公司與子公司之間、公司與其職工之間的房地產(chǎn)交易，由于相互間比較了解，其成交價格往往與正常的市場價格相差不會太大。( )

　　A、對

　　B、錯

　　23、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于( )萬元。

　　A、536

　　B、549

　　C、557

　　D、816

　　24、下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是( )。

　�、龠x取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎(chǔ);④進行交易日期修正;⑤進

　　行交易情況修正;⑥進行房地產(chǎn)狀況修正;⑦求取比準價格

　　A、①②③④⑤⑥⑦

　　B、②①③⑤④⑥⑦

　　C、①③②④⑥⑤⑦

　　D、②①⑧④⑤⑥⑦

　　25、應(yīng)用路線價法的前提條件是( )。

　　A、土地形狀較規(guī)則

　　B、街道較規(guī)整

　　C、地勢較平坦

　　D、臨街各宗土地的排列較整齊

　　26、當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用( )預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。

　　A、數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B、平均增減量法

　　C、平均發(fā)展速度法

　　D、移動平均法

　　27、下面屬于構(gòu)筑物的是( )。

　　A、煙囪

　　B、水塔

　　C、水井

　　D、屋頂

　　28、在估價中要特別注意下列( )之間的內(nèi)在聯(lián)系。

　　A、估價方法

　　B、估價目的

　　C、估價時點

　　D、估價對象狀況

　　29、實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是( )。

　　A、過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

　　B、過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　C、未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

　　D、未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　30、如果可比實例的交易時點與其估價時點不一致，則必須進行交易日期的修正。( )

　　A、對

　　B、錯
31、運用成本法計算的投資利息包括土地取得成本和開發(fā)成本的利息，無論他們的來源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)該計算利息。( )

　　A、對

　　B、錯

　　32、房地產(chǎn)價格政策是指政府對于房地產(chǎn)價格高低的態(tài)度以及采取的干預(yù)方式、措施等。( )

　　A、對

　　B、錯

　　33、通常情況下，評估下列房地產(chǎn)不適用收益法的有( )。

　　A、商店

　　B、農(nóng)地

　　C、職工宿舍

　　D、公園

　　34、在具體的房地產(chǎn)估價作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的估價原則主要有( )。

　　A、公平原則、合法原則

　　B、替代原則

　　C、估價時點原則

　　D、最高最佳使用原則

　　35、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( )。 ‘

　　A、法律上允許

　　B、程序上合理

　　C、技術(shù)上可能

　　D、財務(wù)上可行

　　36、在會計上，資產(chǎn)原值與累計折舊額的差被稱為資產(chǎn)的賬面價值，它必須與資產(chǎn)的市場價值相一致。( )

　　A、對

　　B、錯

　　37、各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為( )。

　　A、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0

　　B、磚混結(jié)構(gòu)一等為2%

　　C、磚木結(jié)構(gòu)二等為3%

　　D、簡易結(jié)構(gòu)為3%

　　38、某宗估價對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為( )年。

　　A、38

　　B、42

　　C、58

　　D、60

　　39、某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1200 m2，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時的花費為15萬元/畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要花費650元/m2;地上建筑物總建筑面積為2300 m2，是7年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價為600元/m2建筑面積，現(xiàn)時建筑類似建筑物的建筑造價為1250元/m2建筑面積，估計該建筑物有八成新。則根據(jù)所給資料測算出該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時單價為( )元/m2

　　A、2567

　　B、1339

　　C、1145

　　D、1117

　　40、在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為：( )。

　　A、18%

　　B、20%

　　C、15%

　　D、25%
41、建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。

　　A、功能衰退

　　B、正常使用的磨損

　　C、環(huán)境惡化

　　D、意外的破壞損毀

　　42、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有( )。

　　A、土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件

　　B、通貨膨脹率

　　C、環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施

　　D、利率因素

　　43、估價上的折舊非常注重市場價值的真實減損，因此在收益法中需要扣除建筑物的折舊費和土地攤提費。( )

　　A、對

　　B、錯

　　44、不是導(dǎo)致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素是( )。 ，

　　A、相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平

　　B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

　　C、消費者的收入水平

　　D、消費者對未來的預(yù)期

　　45、收益遞增遞減原理可以揭示出的投入產(chǎn)出關(guān)系有( )。

　　A、規(guī)模報酬規(guī)律

　　B、收益遞增原理

　　C、收益遞減原理

　　D、均衡原理

　　46、中國大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格都是( )。

　　A、所有權(quán)價格

　　B、抵押權(quán)價格

　　C、地役權(quán)價格

　　D、使用權(quán)價格

　　47、運用假設(shè)開發(fā)法最基本的公式估價，需要重點把握( )。

　　A、待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前后的狀況

　　B、開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式

　　C、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　D、開發(fā)成本和管理費用等費用

　　48、因為房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)的開發(fā)成本不是始終成正比，由此出現(xiàn)了( )的問題。

　　A、價格忽大忽小

　　B、賺錢與賠錢

　　C、通貨膨脹

　　D、發(fā)展與滯留

　　49、某宗房地產(chǎn)1998年2月15日的價格為1000美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格月均遞減O.4%，則其1998年10月15日的價格為( )元人民幣/m2。1998年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。

　　A、7999

　　B、7967

　　C、7996

　　D、8028

　　50、某塊土地總面積為200 m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為( ) m2。A、1200

　　B、120

　　C、3333

　　D、333.3

　　參考答案

　　1、A 2、A 3、D 4、D 5、C

　　6、A D 7、A 8、B 9、D 10、C

　　11、D 12、B C D E 13、A 14、C 15、C

　　16、B 17、B C D 18、A 19、A B C D

　　21、B 22、B 23、B 24、B 25、B D

　　26、B C 27、A B C 28、B C D 29、D 30、B

　　31、B 32、A 33、C D 34、A B C D 35、A C D

　　36、B 37、A B 38、A 39、B 40、A

　　41、B D 42、B D 43、B 44、B 45、A C

　　46、D 47、A B 48、B 49、D 50、A