三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）

××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告

報(bào)告封面及目錄（略）

致委托方函（略）

估價(jià)師聲明（略）

估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）

估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方

××××商貿(mào)有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號(hào)。

二、估價(jià)方

××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)

三、估價(jià)對(duì)象

1.××商務(wù)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有××××商貿(mào)公司1999年4月1日以出讓方式獲得×x商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月：1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。

××商務(wù)樓為8層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2�？傆玫孛娣e2560m2�；I資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。

估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）。

四、估價(jià)目的

評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。

五、估價(jià)時(shí)間

2003年4月1日

六、價(jià)值定義

本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

七、估價(jià)依據(jù)（略）

八、估價(jià)方法

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，首先采用收益法對(duì)其進(jìn)行整體估價(jià)。然后采用成本法進(jìn)行評(píng)估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

九、估價(jià)結(jié)果。

估價(jià)對(duì)象在2003年4月1目的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬(wàn)元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬(wàn)元整），單價(jià)為人民幣2544元/m2（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。

十、估價(jià)人員（略）

十一、估價(jià)作業(yè)日期

2003年3月10日至2003年3月20日。

十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析（略）

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場(chǎng)背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估價(jià)方法選用（略）

六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

（一）收益法估價(jià)測(cè)算過(guò)程

1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2。8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估價(jià)人員通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10％，4～6層15％，7～8層20％。

根據(jù)上述資料，估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的計(jì)算如下：

（1）1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬(wàn)元

（2）2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90％=69.12萬(wàn)元

（3）3層年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00萬(wàn)元

（4）4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85％=45.90萬(wàn)元

（5）5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85％=30.60萬(wàn)元

（6）6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85％=30.60萬(wàn)元

（7）7、8層年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×80％=8.21萬(wàn)元；

年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
=343.43萬(wàn)元

2.估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

（1）年土地使用費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)按每年293元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：

年土地使用費(fèi)=293×2560=75.01萬(wàn)元

（2）年管理費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)接年租金的5％計(jì)支管理費(fèi)。則：

年管理費(fèi)=343.43×5％=17.17萬(wàn)元

（3）年維修費(fèi)：按年租金收入的8％計(jì)支維修費(fèi)。則：

年維修費(fèi)=343.43×8％=27.47元

（4）年保險(xiǎn)費(fèi)：按年租金收入的2‰計(jì)算。則：

年保險(xiǎn)費(fèi)=343.43×2‰=0.69萬(wàn)元

（5）年稅費(fèi)：根據(jù)XX市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物些要繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12％，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為年租金收入的5.5％。則：年稅費(fèi)=343.43×（12％+5.5％）=60.10萬(wàn)元

年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅費(fèi)
　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
　=18044萬(wàn)元

3.估算年凈收入：

年凈收入a=年有效毛收入一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
=343.43-180.44
=162.99元

4.確定資本化率 資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8％。

5.選用計(jì)算公式求出收益價(jià)格由于估價(jià)對(duì)象的收益年限為有限年。即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計(jì)算收益價(jià)格：　

P= a[（1+r）n-1]/r（1+r）n

將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=8％，n=35代入上述公式，即：

P= 162.99×[（1+8）35-1]/8%×（1+8%）35=1899.58萬(wàn)元

（二）成本法估價(jià)測(cè)算過(guò)程

1.估算土地價(jià)格根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)表及基準(zhǔn)地價(jià)修正法，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米土地面積2860元，由于估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過(guò)5年，其減價(jià)率為5/40=12.5％，則估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格為：

土地價(jià)格=2860×（1-12.5％）×2560
=640.64萬(wàn)元

2.估算建筑物現(xiàn)值：

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊

（1）建筑物重置價(jià)格。根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價(jià)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)（含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)）為1290元/m2。則建筑物重置總價(jià)為：

建筑物重置總價(jià)=1290×6611=852.82萬(wàn)元。

（2）建筑物折舊。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價(jià)對(duì)象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計(jì)算的折舊費(fèi)總額為：

建筑物折舊費(fèi)總額=建筑物重置總價(jià)×（1-殘值率）×已使用年/使用年限
=852.82×（1-0.5）×2/60
=28.43萬(wàn)元

（3）建筑物現(xiàn)值：

建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43
　=824.39萬(wàn)元

3.估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格：

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物現(xiàn)值
=640.64+824.39
=1465.03萬(wàn)元

（三）估價(jià)結(jié)果的確定

以收益法的估價(jià)結(jié)果和成本法的估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格

的估價(jià)結(jié)果。即：

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=（1899.58+1465.03）/2
　=1682萬(wàn)元（取整數(shù)）

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積單價(jià)=1682/0.6611
　=2544元/m2（取整數(shù)）

七、估價(jià)結(jié)果

經(jīng)過(guò)評(píng)估，××商務(wù)樓在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬(wàn)元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬(wàn)元整）。

附件（略）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分，本題最多扣至0分）

　　注：上表中房地產(chǎn)狀況因素是以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)給出的，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。

　　當(dāng)?shù)?003年1～8月房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)為：

　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

　　比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：

　　一、交易日期修正系數(shù)

　　1.K_A=99.7％

　　2.K_B=99.0％

　　3.K_C=99.2％。

　　二、求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　1.比準(zhǔn)價(jià)格A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/99×100/99×101/100
　　　　　　　=6617元/m²

　　2.比準(zhǔn)價(jià)格B=6800×99.0％×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/102×100/100×100/100
　　　　　　　=6344元/m²

　　3.比準(zhǔn)價(jià)格C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/101×100/102×100/103
　　　　　　　=6201元/m²

　　4.比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算結(jié)果：

　�。�6617+6344+6201）/3=6387元/m²