一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的括號內(nèi))
(一)李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元／m2的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元／m2。
請問：
1．張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?
2．2007年9月該房層被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元／m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元／m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合量性?
(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對其抵押價(jià)值進(jìn)行評估。甲公司提供了臨街地段、結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體情況詳見表4—11。
表4-11 店面成交情況
物業(yè)名稱 | A | B | C |
建筑面積／m 2 | 65 | 48 | 50 |
成交單價(jià)／(元m2) | 15500 | 14500 | 15000 |
成交口期 | 2007年9月 | 2007年8月 | 2007年10月 |
請問：
1．你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?
2．若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素? (說明：回答若超過5個(gè)，只按前5個(gè)評分。)
(三)2003年8月甲公司購買了某棟寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。
請問：
1．評估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，承擔(dān)人是否毀約對房地產(chǎn)價(jià)值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。
2．說明評估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。
二、單項(xiàng)選擇題(共3大題，共20分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案對應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號內(nèi))
(一)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時(shí)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價(jià)出資。
1．若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價(jià)出資價(jià)格，下列說法中正確的是( )。
A.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價(jià)值
B．作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價(jià)值
C.作價(jià)出資價(jià)格評估應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
D．作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)較評估出的價(jià)值低
2．如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按( )年計(jì)算建筑物的折舊。
A．38．5 B．40．5 C．48．0 D．50．0
3．如果采用收益法估價(jià)，經(jīng)調(diào)查，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元，且未來每年不變，報(bào)酬率為7．5％，則收益價(jià)格為( )萬元。
A．3752．92 B．3786．20 C．3875．70 D．3892．44
4．若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是( )。
A.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值
B．業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價(jià)值的折現(xiàn)值
C.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的評估價(jià)值扣減在合資中需要投入的更新改造費(fèi)用
D．業(yè)主方的作價(jià)出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車交易市場房地產(chǎn)的市場價(jià)格變動而適時(shí)調(diào)整
(二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計(jì)劃詳見表4-12。
表4-12
開發(fā)期 | 開發(fā)面積 | 開工時(shí)間 | 完成時(shí)間 | 開始銷售時(shí)間 |
第一期 | 20萬m2 | 第1年6月 | 第3年6月 | 第3年1月 |
第二期 | 15萬m2 | 第4年6月 | 第5年6月 | 第5年1月 |
第三期 | 15萬m2 | 第5年6月 | 第6年6月 | 第6年1月 |
由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元／m2：目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場價(jià)格會以每年5％的速度上漲�，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測算。
5．房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線是，正確的做法是( )。
A.對三期開發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動起始點(diǎn)
B．對宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點(diǎn)
C.對宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開發(fā)活動起始點(diǎn)
D．對宗地整體估價(jià)，對各期開發(fā)投資分別計(jì)息至各期開發(fā)活動結(jié)束點(diǎn)
6．在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用( )。
A.目前住宅市場價(jià)格
B．未來住宅市場價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
C.各期開始銷售時(shí)的市場價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D.各期各年銷售時(shí)的平均市場價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
7．在確定開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用( )。
A.該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本 B．現(xiàn)時(shí)的客觀開發(fā)成本
C.各期銷售時(shí)的客觀開發(fā)成本 D．各期開發(fā)時(shí)的客觀開發(fā)成本
8．在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括( )。
A.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤
B．銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和所得稅
C.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購地稅費(fèi)
D．銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購地稅費(fèi)
(三)某房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用市場法和假設(shè)開發(fā)法對一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價(jià)方法測算出的結(jié)果分別為2000元／m2和2300元／m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價(jià)格指數(shù)分別為102、106：土地報(bào)酬率為6％。
9．運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價(jià)結(jié)果的分布范圍是( )。
A．[2000，2300] B．[2030，2270] C．[2060，2240] D．[2090，2210]
10．假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格是( )元／m2。
A．2136 B．2165 C．2179 D．2206
三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯誤，請指明其中13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯誤對應(yīng)一個(gè)序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分)
封面和目錄(略)
致委托人函
XX市中級人民法院：受貴法院的委托，我公司對位于XX市XX路3號樓5層整層957．3m2辦公用途的房地產(chǎn)(以下簡稱估價(jià)對象)進(jìn)行了估價(jià)。
估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2007年3月5日。
我公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》[GB／T50291—1999]的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬元整(RMB 1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為：壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元/m2)。
估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的期限自2007年3月16日起1年。
隨函附交3份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。
XXXX房地產(chǎn)評估有限公司(蓋章)
法定代表人：XXX(簽字)
2007年3月16日
注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明
我們鄭重聲明：
1．我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2．本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3．我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
4．我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
5．我們已對本報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查看。
6．沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
7．本報(bào)告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。
8．未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任一部分均不得用于公開的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。
注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX(簽名蓋章)注冊號：(略)
注冊房地產(chǎn)估價(jià)師： XXX(簽名蓋章)注冊號：(略)
估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托人(略)
二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)
二、估價(jià)對象
根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號：X房地X字[2000]第XXXX號)、《國有土地使用證》[證號：XX地X字(1999)第XX號]、實(shí)地查看情況及調(diào)查資料，估價(jià)對象房地產(chǎn)的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況如下：
(一)區(qū)位狀況
位置：坐落XX市XX路3號樓5層整層
緘市規(guī)劃：行政辦公區(qū)
環(huán)境景觀：優(yōu)美整潔
公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：基本完備
商務(wù)氛圍：處于XX市行政中心范圍
(二)實(shí)物狀況
1．土地狀況
用途：辦公
地號： XX區(qū)XX街道163街坊1／6丘
四至：(略)
土地等級：1級
土地共用面積：3500m2
地勢：土地平整
其中土地分?jǐn)偯娣e：500m2
2．建筑物狀況
建筑面積：957．3m2
建筑結(jié)構(gòu)：磚混一等
層數(shù)：7層，無地下室，估價(jià)對象處于5層
層高：3．3m，檐高：24m
用途：辦公
竣工日期：1999年12月1日
裝修：．室內(nèi)普通裝修、公共部分精裝修
設(shè)施設(shè)備、建筑類型、外觀、空間布局、維護(hù)保養(yǎng)使用情況等(略)
利用現(xiàn)狀：現(xiàn)空置
(三)權(quán)益狀況
1．建筑物權(quán)益狀況
根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號：X房地X字[2000]第XXXX號)記載：估價(jià)對象建筑物權(quán)利人：XXX、XXX，所有權(quán)性質(zhì)：私有，用途辦公，建筑面積957．3m2，磚混一等。
2．土地使用權(quán)權(quán)益狀況
根據(jù)《國有土地使用證》(證號：XX地X字L1999]第XX號)記載：估價(jià)對象土地用途為辦公，其土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地共用面積：3500m2，其中分?jǐn)偼恋孛娣e： 500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告按無續(xù)期考慮。
3．他項(xiàng)權(quán)利狀況
估價(jià)對象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利(抵押權(quán))，抵押權(quán)人為中國工商銀行XX支行，至估價(jià)鐘點(diǎn)尚未注銷。具體情況如下：
他項(xiàng)權(quán)利人：中國工商銀行XX支行
權(quán)利種類：期房抵押
建筑面積：957．3m2
權(quán)利價(jià)值：574．38萬元
抵押部分：5層整層
設(shè)定日期：1999年8月
他項(xiàng)權(quán)證號： X房地X他字(1999)第XXX號
四、估價(jià)目的
為法院辦案提供價(jià)格參考。
五、評估的價(jià)值類型和定義
采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評估估價(jià)對象在滿足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。
六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年3月15日。
七、估價(jià)依據(jù)(略)
八、估價(jià)原則(略)
九、估價(jià)方法
本報(bào)告選用的估價(jià)方法為市場法和收益法。
市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法：即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法。收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對象估價(jià)值。
十、估價(jià)結(jié)果
根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬元整 (RMBl094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為：壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元／m2)。
十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制
本估價(jià)報(bào)告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16日到2008年3月
15日。
十二、估價(jià)作業(yè)日期
2007年3月5～16日
十三、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員(略)
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、估價(jià)對象分析(略)
二、房地產(chǎn)市場分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估價(jià)方法選用
本報(bào)告所采用的估價(jià)方法為市場法和收益法。
市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法，即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法。
收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。
綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對象估價(jià)值。
五、估價(jià)的測算過程
市場法的基本步驟為：搜集交易案例→選取可比實(shí)例→建立價(jià)格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場狀況(交易日期)調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整(區(qū)域因素、個(gè)別因素)→求取比準(zhǔn)價(jià)格
其基本計(jì)算公式如下：
估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X市場狀況調(diào)整系數(shù)
X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
(一)市場法
1．選取可比實(shí)例
搜集類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件，選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行比較，詳見表4—13。
表4-13 可比實(shí)例表
項(xiàng) 口 | 實(shí)例A | 實(shí)例B | 實(shí)例C |
坐落 | XX路14號樓4層 | XX路4號樓2層 | XX路6號樓3層 |
用途 | 辦公 | 辦公 | 辦公 |
交易價(jià)格／(元／m2) | 12915 | 11438 | 12504 |
價(jià)格類型 | 成交價(jià)格 | 成交價(jià)格 | 成交價(jià)格 |
交易U期 | 2006年1月 | 2006年9月 | 2006年8月 |
土地狀況 | 出讓 | 出讓 | 出讓 |
2．可比實(shí)例與估價(jià)對象比較分析
可比實(shí)例與估價(jià)對象的各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明見表4-14。
表4-14 因素條件對比說明表
比較因素 | 估價(jià)對象 | 實(shí)例A | 實(shí)例B | 實(shí)例C |
坐落 | XX路3號樓5層 | XX路14號樓4層 | XX路4號樓2層 | XX路6號樓3層 |
交易情況 | 整層轉(zhuǎn)讓市場價(jià)格 | 成交價(jià)格 | 成交價(jià)格 | 成交價(jià)格 |
交易日期 | 2m7年3月5口 | 2006年11月 | 2006年9月 | 2006年8月 |
房地產(chǎn)價(jià)格／(元／m2) | | 12915 | 11438 | 1．2504 |
區(qū)域因素 | 商務(wù)氛圍 | 較好 | 較好 | 較好 | 較好 |
公共配套 | 較好 | 較好 | 較好 | 較好 |
公交便捷度 | 較好 | 較好 | 較好 | 較好 |
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 | 較好 | 較好 | 較好 | 較好 |
區(qū)域規(guī)劃環(huán)境 | 較好 | 較好 | 較好 | 較好 |
主朝向 | 南北向 | 南北向 | 南北向 | 南北向 |
建筑面積/m2 | 957．3 | 1050 | 930 | 885 |
容積率 | 1．9 | 2．1 | 2．2 | 2．0 |
土地使用年限 | 42年 | 43年 | 43．5年 | 42．5年 |
個(gè) 別 因 素 | 竣工午代成新度 | 1999年12月1日九成新 | 2000年3月九成新 | 2000年5月九成新 | 2000年8月九成新 |
建筑結(jié)構(gòu) | 混合 | 混合 | 混合 ( | 混合 |
配套設(shè)備 | 般、齊備 | 一般、齊備 | —般、齊備 | 一般、齊備 |
停車位 | 可滿足 | 可滿足 | 可滿足 | 可滿足 |
內(nèi)部裝飾 | 普通 | 高檔、部分豪華 | 中高檔 | 中高檔 |
建筑外觀 | 風(fēng)格新穎 | 風(fēng)格一般 | 風(fēng)格新穎 | 風(fēng)格新穎 |
戶型、布局 | 合理、便于使用 | 合理、便于使用 | 合理、便于使用 | 新型辦公平面布局 |
3．修正調(diào)整過程
以估價(jià)對象的各因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為100，將可比實(shí)例交易時(shí)的相應(yīng)因素條件與估價(jià)對象比較，確定出相應(yīng)的分值(區(qū)域因素與個(gè)別因素中子因素權(quán)重相同)，詳見表4—15。
表4-15 因素條件分值表
比較因素 | 估價(jià)對象 | 實(shí)例A | 實(shí)例B | 實(shí)例C |
坐落 | XX路3號樓5層 | XX路'4號樓4層 | XX路4號樓2層 | XX路6號樓3層 |
房地產(chǎn)價(jià)格／(元／m2) | | 12915 | 11438 | 12504 |
交易情況 | 100 | 100 | 100 | 100 |
交易日期 | 100 | 99 | 98 | 99 |
區(qū) 域 因 素 | 小汁 | 100 | 100 | 100 | 100 |
商務(wù)氛圍 | | 0 | O | 0 |
公共配套 | | 0 | 0 | 0 |
公交便捷度 | | 0 | 0 | 0 |
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 | | 0 | 0 | 0 |
區(qū)域規(guī)劃環(huán)境 | | 0 | 0 | 0 |
主朝向 | | 0 | 0 | 0 |
續(xù)表
比較因素 | 估價(jià)對象 | 實(shí)例A | 實(shí)例B | 實(shí)例C |
個(gè) 別 因 素 | 小計(jì) | 100 | 106 | 104 | 106 |
建筑面積 | | -0．5 | O | 0．5 |
容積率 | | -1．5 | -2 | -1 |
土地使用年限 | | 1．5 | 2 | 1 |
竣工年代成新度 | | 0 | 0 | 0 |
建筑結(jié)構(gòu) | | 0 | 0 | 0 |
配套設(shè)備 | | 0 | 0 | 0 |
停車位 | | 0 | 0 | 0 |
內(nèi)部裝飾 | | 7．5 | 4 | 4 |
建筑外觀 | | -1 | 0 | 0 |
戶型、布局 | | O | 0 | 1．5 |
根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實(shí)例成交價(jià)格修正調(diào)整為符合估價(jià)對象條件的比準(zhǔn)價(jià)格，詳見表4—16。
表4-16 可比實(shí)例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準(zhǔn)價(jià)格表
項(xiàng) 目 | 實(shí)例A | 實(shí)例B | 實(shí)例C |
可比實(shí)例價(jià)格／(元／m2) | 12915 | 11438 | 12504 |
交易情況修正 | 100／100 | 100／100 | 100／100 |
交易口期調(diào)整 | 99／100 | 98／100 | 99／100 |
區(qū)域因素調(diào)整 | 100／100 | 100／100 | 100／100 |
個(gè)別因素調(diào)整 | 1001106 | 1001104 | 1001106 |
比準(zhǔn)價(jià)格／(元／m2) | 12062 | 10778 | 11678 |
4．市場法估價(jià)結(jié)果
3個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，取其簡單算術(shù)平均值為市場法求取的估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格：
(12062+10778+11678)／3＝11506元／m2
(二)收益法測算
收益法的基本步驟為：
搜集預(yù)測需要的有關(guān)收入和費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運(yùn)營費(fèi)用→預(yù)測估算凈收益→求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率→選用適宜的報(bào)酬資本化法公式求出收益價(jià)格(詳見表4-17)。
根據(jù)市場分析預(yù)測，估價(jià)對象房地產(chǎn)未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。
其計(jì)算公式如下：
式中
V——房地產(chǎn)的收益價(jià)格；
A——房地產(chǎn)未來每年凈收益；
Y——房地產(chǎn)的報(bào)酬率；
n——房地產(chǎn)的收益期限；
g——掙收益逐年遞增的比率。
1．租賃收入的確定
根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場調(diào)查，該地區(qū)類似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1．8～2．5元／(m2•d)，根據(jù)估價(jià)對象的具體情況，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對象現(xiàn)狀條件下可能實(shí)現(xiàn)的市場租金水平為2元/(m2•d)。
2．空置率及租金損失率的確定
根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90％左右，確定空置率及租金損失率合計(jì)為10％。
3．年有效毛收入的確定
有效毛收入＝日租金收入×天數(shù)／年×(1-空置及租金損失率)
4．凈收益的確定
根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場出租人負(fù)擔(dān)的租賃成本分析，主要包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖空調(diào)費(fèi)等，其他由承擔(dān)人支付。經(jīng)市場調(diào)查，確定租賃運(yùn)營費(fèi)用率為20％�，F(xiàn)時(shí)年凈收益：有效毛收入×(1-運(yùn)營費(fèi)用率)
5．報(bào)酬率的確定
房地產(chǎn)報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報(bào)與所投入資本的比率，報(bào)酬率可采用累加法確定。報(bào)酬率：無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率—投資帶來的優(yōu)惠率房地產(chǎn)報(bào)酬率確定為6％。
6．剩余收益期限的確定
根據(jù)《國有土地使用證》，估價(jià)對象登記土地性質(zhì)為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對象剩余使用期限42年，無續(xù)期。
7．租金年增長率的確定
經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對象租金年增長率為2．5％。
8．收益價(jià)格的確定
表4-17、 收益法計(jì)算過程 (每平方米)
租金收入／[元／(m2·天)] | 2 |
年計(jì)算天數(shù)／天 | 365 |
空置及租金損失率(％) | lO |
第1年有效毛收兒元 | 657 |
租賃運(yùn)營費(fèi)用率(％) | 20 |
減租賃運(yùn)營成本費(fèi)用 | 13l |
第1年凈收益／元 | 526 |
土地剩余使用年限／年 | 42 |
報(bào)酬率(％) | 6 |
租金收入年增長率(％) | 2．5 |
收益價(jià)格／(元／m2) | 11360 |
運(yùn)用收益法求取的估價(jià)對象收益價(jià)格為11360元／m2。
(三)估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的確定
采用兩種不同途徑進(jìn)行估價(jià)得到的不同結(jié)果均具有一定的意義和客觀依據(jù)，因兩個(gè)結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價(jià)結(jié)果。
估價(jià)對象房地產(chǎn)單價(jià)=(11506+11360)／2=11433元／m2
估價(jià)對象房地產(chǎn)總價(jià)=11433×957．3=10944811元
取整為1094萬元。
單價(jià)為11433元／m2。
六、估價(jià)結(jié)果
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB／T50291—1999)的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場價(jià)值為：壹仟零玖拾肆萬元整(RMBl094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為：壹萬壹仟肆百叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。
附 件
1．《委托司法鑒定函》(復(fù)印件)
2．《房屋所有權(quán)證》(復(fù)印件)
3．《國有土地使用證》(復(fù)印件)
4．估價(jià)對象地理位置示意圖
5．估價(jià)對象小區(qū)實(shí)景照片
6．估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(復(fù)印件)
7．估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
8．房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書(復(fù)印件)
四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2．5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯)
估價(jià)對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2，總建筑面積6000m2，分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià)款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變�，F(xiàn)需評估估價(jià)對象在2007年10月1日的市場價(jià)格(購買總價(jià)和單價(jià))。
有關(guān)資料如下：
1．預(yù)計(jì)估價(jià)對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87％。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85％，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測穩(wěn)定在1000元／m2，空置和租金損失率為10％，出租成本及稅費(fèi)為年租金收入的25％。
2．預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用(含管理費(fèi)用)為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修改造期間均勻投入。
3．折現(xiàn)率為12％，銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)率為7％(與銷售同時(shí)發(fā)生)，購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為3％。
估價(jià)測算如下(節(jié)選)：
一、估算凈收益•
凈收益=1000×6000X85％×(1-10％)×(1-25％)＝344．25萬元
二、測算報(bào)酬率Y
采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式
采用試算法推算報(bào)酬率。具體算法詳見表4-18。
表4-18 求取可比實(shí)例報(bào)酬率表
序 號 | 項(xiàng) 目 | 案例A | 案例B | 案例C | 案例D |
l | 租金／[元／(m2．月)] | 150 | 80 | 82 | 85 |
2 | 剩余收益年限n／年 | 40 | 46 | 47 | 奶 |
3 | 房地產(chǎn)售價(jià)v／(元／m2) | 10000 | 6900 | 6500 | 6700 |
4 | 報(bào)酬率(％) | 9．994 | 7．909 | 8．092 | 8．005 |
(注：上表計(jì)算結(jié)果無誤)
報(bào)酬率＝(9．994％+7．909％+8．092％+8．005％)／4＝8．500％
取整報(bào)酬率為8．5％。
三、估算裝修改造后的辦公樓總價(jià)值
四、裝修改造費(fèi)用總額
裝修改造費(fèi)用=1000×6000／(1+8。5％)0'5=576．02萬元
五、銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)
銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)=3981．45×7％／(1+12％)×248．84萬元
六、購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)
設(shè)估價(jià)對象的市場價(jià)格總價(jià)為V，則
購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)總額=V×3％
七、計(jì)算估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格
估價(jià)對象的市場價(jià)格總價(jià)V=3554．87-248．84-576．02-0．03V
V=2650．50萬元
單價(jià)=2650．50／6000=4417．49元/m2
