業(yè)主對專有部分行使所有權

業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

【解釋】
是關于業(yè)主對專有部分行使所有權的規(guī)定。

物權法第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權。本條則對這一所有權的具體權能做出規(guī)定，即業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。按照這一規(guī)定，業(yè)主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設定負擔，例如，為保證債務的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權人，或者抵押給金融機構以取得貸款等；還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。國外也有相關之規(guī)定，例如，瑞士民法典第七百一十二條a第一款第（一）項規(guī)定，建筑物區(qū)分所有人對建筑物的特定部分享有獨占使用和內部改造的特別權利。法國1965年建筑物區(qū)分所有權法第九條規(guī)定，區(qū)分所有權人對于建筑物中的專有部分享有自由使用的權利。

業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離，例如沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分；沒有水箱、水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分。因此，建筑物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，故業(yè)主對專有部分行使專有所有權應受到一定限制，這與建筑物區(qū)分所有權的特殊性是分不開的。對此，本條規(guī)定，業(yè)主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。例如，業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內的承重墻，不得在專有部分內儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權益。國外立法例在這方面也有很多規(guī)定，例如，日本建筑物區(qū)分所有法第六條第（一）項規(guī)定，區(qū)分所有權人不得為對建筑物之保存有害的行為，或其他有關建筑物之管理或使用違反區(qū)分所有權人共同利益的行為。德國住宅所有權法第十三條第（一）項規(guī)定，各住宅所有權人于不違反法律或第三人權利的范圍內，得自由處理特別所有權內的建筑物部分，如予以居住、使用、租賃或以其他方式予以利用，并排除他人之干涉。專有所有權的行使須受以下限制;

（1）保護建筑物的使用目的；
（2）保護建筑物的基礎、結構、牢固及安全；
（3）保護建筑物美學上的外觀；
（4）保護其他住宅所有權人的安全、安靜及住宅環(huán)境秩序；
（5）維護善良風俗、習慣及住宅居民的作息和名譽。
瑞士民法典第七百一十二條a第二款第（二）項規(guī)定，區(qū)分所有權人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權利，但不得妨礙其他區(qū)分所有人行使相同的權利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設施，或影響其使用及外觀。

除以法律的形式規(guī)定建筑物區(qū)分所有權人行使所有權要受到限制外，有些國家在實務中也規(guī)定建筑物區(qū)分所有權人不得為之的違反共同利益的行為，如日本公寓大廈管理規(guī)約一般都規(guī)定建筑物區(qū)分所有權人不得有下列行為：

（1）將專有部分供作居住或所定用途以外之使用；
（2）搬入重量物、骯臟惡臭物、危險物等妨害他人之物品；
（3）帶有噪音、振動或其他令人厭惡之使用行為；
（4）變更建筑物專有部分之基本結構或外觀；
（5）飼養(yǎng)有危害或困擾他人之虞的動物；
（6）體育用品或較重物品之任意投擲；
（7）共用部分之不法占有或任意堆放物品；
（8）新設、附加或變更電氣、瓦斯、給水排水等設施，致影響其容許量；
（9）私自設置專用庭院、陽臺或停車場等構造物；
（10）違反公序良俗之行為。