從近幾個(gè)月上海樓市成交量逐月下滑的趨勢(shì)不難看出，當(dāng)前上海樓市已漸漸降溫。無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，“買(mǎi)還是不買(mǎi)”、“賣(mài)還是不賣(mài)”漸漸成為了購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和二手房房東之間的難題。 
　　“零成交”再現(xiàn)
　　位于金山板塊的某樓盤(pán)，在09年9月30日拿到第一批房源的預(yù)售證后，至10月15日為止，還沒(méi)有一套房源成交的記錄。 
　　佑威·樓市通數(shù)據(jù)顯示，9月共有80個(gè)項(xiàng)目取得銷(xiāo)售許可證，這其中有19個(gè)樓盤(pán)在10月上半月中沒(méi)有成交記錄。 
　　從近期零成交的項(xiàng)目來(lái)看，多數(shù)樓盤(pán)所處的區(qū)域較遠(yuǎn)，如金山、松江等。筆者發(fā)現(xiàn)，這些區(qū)域其實(shí)也不乏成交火熱的樓盤(pán)。以金山為例，金山新城以寶華海灣城為代表的多盤(pán)去化較快，一方面，因?yàn)榘鍓K位于金山南部，靠近杭州灣；另一方面，以華府海景為代表的高品質(zhì)公寓樓盤(pán)的入駐，極大提升了板塊的層次與形象。 
　　華燕市場(chǎng)研究中心副經(jīng)理張晴怡指出，同區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)成交情況冷熱不均體現(xiàn)了購(gòu)房者對(duì)于品質(zhì)、品牌依賴(lài)度的提升。另一方面，雖然同為一個(gè)區(qū)域，但是不同項(xiàng)目所處的地段、擁有的配套和出行方便性上面也會(huì)有差別。 
　　延遲推盤(pán)反映賣(mài)方謹(jǐn)慎心態(tài)
　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，零成交的產(chǎn)品多數(shù)是項(xiàng)目延遲推盤(pán)。他分析，遲推盤(pán)源于一部分開(kāi)發(fā)商的“捂盤(pán)”，以求后市更豐厚的回報(bào)。 
　　中國(guó)指數(shù)研究院研究副總監(jiān)張琪同樣認(rèn)為，零成交樓盤(pán)不排除房企出于自身營(yíng)銷(xiāo)策略的考慮，但同時(shí)也反映出近期樓市在高潮期后的盤(pán)整現(xiàn)象。 
　　事實(shí)上，在此前剛落下帷幕的假日房展會(huì)上，開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎推盤(pán)已經(jīng)初現(xiàn)“苗頭”，不少人反映，超過(guò)五成樓盤(pán)只展不售，新推盤(pán)源開(kāi)盤(pán)時(shí)間都很模糊。“只展不售是因?yàn)檫@部分開(kāi)發(fā)商試探后市購(gòu)買(mǎi)力摸底房?jī)r(jià)，為來(lái)年的市場(chǎng)布局和銷(xiāo)售策略制訂打伏筆，順便變相為開(kāi)盤(pán)蓄水客戶(hù)資源�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)研究咨詢(xún)高級(jí)經(jīng)理馬冀分析，“由此看來(lái)，開(kāi)發(fā)商目前心理預(yù)期仍在高位，價(jià)格短期下調(diào)預(yù)期不容樂(lè)觀。” 
　　二手市場(chǎng)“成交”、“供應(yīng)”雙觀望
　　進(jìn)入2009下半年之后，隨著二套房貸、經(jīng)濟(jì)適用房入市等政策影響，二手市場(chǎng)明顯受到影響，“有價(jià)無(wú)市”的尷尬局面使得目前多空博弈局面再現(xiàn)。 
　　據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部相告報(bào)告顯示，今年第三季度全市二手房?jī)r(jià)已普遍高出年初三成左右，在過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)之下，第三季度市場(chǎng)觀望氣氛趨于濃重，客戶(hù)來(lái)訪量基本以每月一至兩成的幅度遞減。 
　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理馬冀分析認(rèn)為，不少二次置業(yè)的購(gòu)房者由于受到貸款政策的影響而放緩購(gòu)房計(jì)劃。二手房房東們選擇觀望，掛牌量明顯下降，“不差錢(qián)”的心態(tài)使得他們不急于出售，促使了成交量的下滑。 
　　不過(guò)，馬冀對(duì)于二手房市場(chǎng)走勢(shì)仍持樂(lè)觀態(tài)度，他指出，隨著第三季度土地市場(chǎng)的“地王”頻現(xiàn)，以及新房?jī)r(jià)格的屢屢高開(kāi)，仍對(duì)二手房?jī)r(jià)產(chǎn)生著有力的支撐。