二套房貸能否享受優(yōu)惠已經(jīng)成為最近兩個(gè)月來(lái)樓市討論最熱烈的話(huà)題之一。到底政策收緊到哪種程度？哪些申請(qǐng)人可以享受到第二套住房的貸款優(yōu)惠？實(shí)際貸款者中能夠享受的二套房貸優(yōu)惠到底有哪些？……這些問(wèn)題都越來(lái)越成為改善型購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　二套房貸“收緊”效果顯現(xiàn)
　　“本來(lái)還想再買(mǎi)一套房，到銀行咨詢(xún)才聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在買(mǎi)第二套房子辦貸款最少要首付四成，利率也不能打折。我一時(shí)拿不出那么多首付，只能等等再看了�！睆埾壬�原想在兒子學(xué)校附近再買(mǎi)一套房，現(xiàn)在只好作罷。
　　據(jù)了解，像張先生這樣因?yàn)槎�套房貸政策“收緊”而暫緩買(mǎi)房計(jì)劃的市民大有人在，還有些購(gòu)買(mǎi)第二套住房的市民轉(zhuǎn)而采用一次性付清或者只辦理公積金貸款的方式來(lái)回避二套房貸的高利率。目前天津銀行辦理的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中，二套房貸比例已有所下降。
　　“二套房貸政策收緊以前，我們辦理的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中有一半以上都是購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，但現(xiàn)在這個(gè)比例已經(jīng)下降到30%多�！碧旖蛞患夜煞葜沏y行的房貸部門(mén)人士告訴記者，“很多市民在咨詢(xún)時(shí)一聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在辦二套房貸款不能享受優(yōu)惠，就打了退堂鼓�！�
　　一家國(guó)有銀行的房貸部門(mén)人士也表示，二套房貸在該行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中大約占到兩成多�！安簧偈忻窨吹睫k理二套房貸不能享受利率優(yōu)惠，就干脆一次性把房款付清，根本不辦理貸款了。有些無(wú)法一次付全款的市民也盡量提高首付比例，只辦理公積金貸款。”
　　采訪(fǎng)中，記者發(fā)現(xiàn)對(duì)于二套房貸，銀行都已將最低首付比例提高到四成，而且貸款利率也不再下浮。但二套房貸的貸款利率也 并非一律統(tǒng)一為基準(zhǔn)利率上浮10%的水平，銀行對(duì)此仍有一定的靈活掌握空間。比如有銀行人士告訴記者，該行在確定二套房貸利率時(shí)，會(huì)考慮市民從事的職業(yè)、收入是否穩(wěn)定、有無(wú)不良信用記錄、能否為銀行帶來(lái)較多利潤(rùn)等，對(duì)于銀行認(rèn)為比較“優(yōu)質(zhì)”的客戶(hù)，就給出基準(zhǔn)利率；對(duì)于條件一般的客戶(hù)，就給出上浮10%的利率；而對(duì)于銀行認(rèn)為有些風(fēng)險(xiǎn)的客戶(hù)，給出的貸款利率還可能比上浮10%的水平更高。
　　28.53平方米是個(gè)“坎兒”
　　雖然二套房貸政策已經(jīng)“收緊”，但仍有一種例外情況可以享受優(yōu)惠。其具體規(guī)定為，“對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策”。
　　據(jù)了解，2008年天津城市居民人均住房建筑面積為28.53平方米，目前銀行對(duì)于申請(qǐng)貸款者的人均住房水平也正是依據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。天津多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都表示，市民如果貸款購(gòu)買(mǎi)第一套住房以后，人均面積達(dá)不到28.53平方米，在貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房并申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，可以在貸款成數(shù)和利率方面享受與首套購(gòu)房者相同或相近的優(yōu)惠政策。
　　不過(guò)，記者詢(xún)問(wèn)的幾位銀行人士都表示，符合這個(gè)優(yōu)惠條件的市民相對(duì)較少。有銀行人士告訴記者，要計(jì)算“人均住房面積”，首先要確定在一個(gè)家庭中，哪些人可以納入計(jì)算范圍，比如是按照父母加上一個(gè)未成年子女計(jì)算，還是把住在這個(gè)房子里的所有人都計(jì)算在內(nèi)，這個(gè)情況比較復(fù)雜，目前也沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定。因?yàn)橛行┘彝タ赡苡袝鹤∪丝�，比如輪流奉養(yǎng)的老人、親戚家借住的孩子等。對(duì)此，各家銀行掌握的標(biāo)準(zhǔn)也有不同。
　　50萬(wàn)按揭貸款有優(yōu)惠能省十多萬(wàn)
　　目前整個(gè)二手房市場(chǎng)中的第二套住房購(gòu)買(mǎi)比例大約占總成交量的25%.與商品房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)中第二套住房買(mǎi)家的自住型比例要高出許多。
　　對(duì)于人均居住面積低于28.53平方米的第二套住房買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，能夠申請(qǐng)到與首套按揭貸款相同的優(yōu)惠政策就 意味著能夠節(jié)省下可觀的利率支出。例如，陳思明與愛(ài)人前幾年在河?xùn)|區(qū)嘉華小區(qū)花45萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套50平方米左右的一居室，除了10萬(wàn)元的首付款外，還有35萬(wàn)元的貸款。今年陳思明又在同一小區(qū)為父母相中了一套78平方米左右的兩居室住宅，但老人已經(jīng)不具備貸款能力，因此這套68萬(wàn)元的二手房就需要以陳思明夫婦的名義再次進(jìn)行貸款。由于小陳夫婦的第一套住房?jī)H50平方米，兩人平均每人居住面積只有25平方米，低于人均28.53平方米的全市居住平均水平，因此其第二套住房的貸款仍可以按照首付兩成、基準(zhǔn)利率0.7倍優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)于陳思明來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)到優(yōu)惠貸款政策就意味著首付款可以減輕十幾萬(wàn)元的籌款壓力，其50萬(wàn)元以上按揭貸款的總利息歸還額也將節(jié)省11萬(wàn)-13萬(wàn)元左右。