二、綜合題

1.下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

　　房地產(chǎn)抵押估價報告

　　估價項目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估

　　委托方：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　估價方：××房地產(chǎn)估價有限責任公司

　　估價人員：×××

　　估價作業(yè)日期：2008年6月14日至2008年6月19日

　　目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明(略)

　　估價的假設和限制條件(略)

　　××房地產(chǎn)在建工程抵押估價結果報告

　　一、委托方

　　××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，機構地址(略)，法定代表人(略)，

　　地址(略)，聯(lián)系電話(略)。

　　二、估價方

　　××房地產(chǎn)估價有限責任公司，機構地址(略)，法定代表人(略)，

　　地址(略)，聯(lián)系電話(略)。

　　三、估價對象

　　估價對象為位于××市××大道××號××房地產(chǎn)在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》。估價對象為××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。

　　估價對象竣工后，建筑總層數(shù)為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米,總建筑面積為26934.74平方米。估價對象的土地使用權類型為出讓、用途為商業(yè)，終止日期為2044年6月22日，土地使用權總面積為6346.90平方米。

　　估價對象為鋼混結構多層建筑，主體結構為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2006年10月動工，在估價時點大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預埋，已安裝主要設施、設備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災自動報警系統(tǒng)及自動噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風系統(tǒng)、消防通風系統(tǒng)等設施設備均已安裝。正在進行前期安裝準備的設施、設備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動扶梯六部。

　　四、估價目的

　　為抵押貸款提供價格參考依據(jù)

　　五、估價時點

　　2008年6月14日

　　六、價值定義

　　本報告所確定的房地產(chǎn)價值，是根據(jù)本報告的估價目的、在公開市場條件下的以其產(chǎn)權用途持續(xù)使用確定的估價時點上的公開市場價格。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則

　　獨立、客觀、公正原則;合法原則;最高最佳使用原則;替代原則;估價時點原則。

　　九、估價方法

　　由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設開發(fā)法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結果，假設開發(fā)法就是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計后續(xù)開發(fā)建設的實際支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構成部分的累加為基礎來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。

　　十、估價結果

　　經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元(大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　十一、估價人員

　　注冊房地產(chǎn)估價師：×××、×××

　　十二、估價作業(yè)日期

　　2008年6月14日至2008年6月19日

　　十三、估價報告應用的有效期(略)

　　十四、估價報告使用說明、風險提示和變現(xiàn)能力等分析(略)

　　××房地產(chǎn)在建工程抵押估價技術報告

　　一、實物狀況分析(略)

　　二、區(qū)位狀況分析(略)

　　三、權益狀況分析(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　五、估價方法選用

　　由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設開發(fā)法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結果

　　假設開發(fā)法就是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計后續(xù)開發(fā)建設的實際支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構成部分的累加為基礎來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。

　　六、估價測算過程

　　(一)運用假設開發(fā)法求取估價對象的價格

　　1.假設開發(fā)法估價的計算公式

　　在建工程價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程的稅費

　　2.測算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值

　　采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值。收益法的計算公式為：

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　式中：A為房地產(chǎn)每年凈收益;Y為資本化率;n為收益年期。

　　(1)年總收益的求�。�362元/平方米(測算過程略)。

　　(2)年總支出的求�。�

　�、倌暾叟f費。根據(jù)《××省建筑工程計價定額》以及分析、比較與估價對象相同區(qū)位、結構、用途和設施、設備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價1800元/平方米。根據(jù)估價對象土地使用權終止日期為2044年6月的期限和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》"建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限折舊"的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費為

　　年折舊費=1800÷39=46.15元/平方米

　�、谀昃S修費。按規(guī)定，維修費為房屋造價的1.5%，則有：

　　年維修費=1800×1.5%=27.00元/平方米

　�、勰旯芾碣M。年管理費=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米

　�、苣瓯ｋU費。年保險費按房屋造價的2‰計算，則有：

　　年保險費=1800×2‰=3.60元/平方米

　�、菽攴慨a(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800×1.2%=21.60元/平方米

　　年總支出=年折舊費+年維修費+年管理費+年管理費+年房產(chǎn)稅

　　=46.15+27.00+7032+3060+21.60

　　=105.67元/平方米

　　(3)求取年凈收益：

　　年凈收益=年總收益-年總支出

　　=362-105.67=256.33元/平方米

　　(4)資本化率的確定：資本化率的確定采用無風險收益率加風險調(diào)整值法,確定為6.38%

　　(5)收益年限的確定：估價對象土地使用權類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。

　�、迣⑸鲜鰯�(shù)據(jù)代人公式

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米

　　則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值=4018×26934.74

　　=108223785.32元

　　3.測算續(xù)建成本

　　根據(jù)對施工現(xiàn)場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測算(測算過程略)確定工程續(xù)建成本為11000000元。

　　4.管理費用

　　依規(guī)定，建設工程項目的管理費用按建設成本的5%計算，則有：

　　管理費用=11000000×5%=550000元

　　5.投資利息

　　經(jīng)測算(測算過程略),投資利息為230278.32元

　　6.銷售費用

　　按續(xù)建成本的5%計,則有：

　　11000000×5%=550000元

　　7.續(xù)建投資利潤

　　經(jīng)測算(測算過程略),續(xù)建投資利潤為2200000元

　　8.買方購買在建工程的稅費

　　經(jīng)測算(測算過程略), 買方購買在建工程的稅費為715000元

　　9.在建工程的評估值

　　在建工程價格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元

　　(二)運用成本法求取估價對象的價格

　　成本法估價的計算公式

　　房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　計算結果為80079680元(計算過程略)

　　(三)估價對象的價格

　　運用加權平均法求取估價對象的價格。取假設開發(fā)法計算結果的權數(shù)為20%，成本法計算結果的權數(shù)為80%，則：

　　估價對象價格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元

　　七、估價結果確定

　　經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元(大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　2.指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

　　有一磚混結構的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補足地價和配套費，全部為業(yè)主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價格。計算公式如下：

　　房地產(chǎn)價格=土地重新取得成本+建筑物重置總價-建筑物折舊

　　1.土地重新取得成本的計算。根據(jù)土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為180元/㎡，現(xiàn)時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為170元/㎡，則土地重新取得成本為:

　　土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=180×93.88=16898.4(元)

　　2.建筑物重置總價的計算。房產(chǎn)管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2600元/㎡，房產(chǎn)管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2700元/㎡，房產(chǎn)管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3000元/㎡。則估價對象建筑物重置總價為：

　　建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=2600×93.88=244088(元)

　　3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:

　　建筑物折舊=建筑物重置總價×(1-成新率)

　　其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：

　　建筑物折舊=244088×(1-70%)=73226.4(元)

　　4.估價對象價格的計算。估價對象房地產(chǎn)價格為：

　　房地產(chǎn)總價=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

　　房地產(chǎn)單價=187760/93.88=2000(元/㎡)