(二)采用成本法對估價對象中的地上建筑物進(jìn)行測算

成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重置價格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論和替代原理。

　　1.建造成本

　　估價中，項目的前期工程費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)的取值參考了《××縣2002年房屋重置價格》(浦建發(fā)[2003] 77號)及其相關(guān)說明(參見附件十三，略)。該建造成本的內(nèi)涵是前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)，即建安直接成本和間接成本之和。按照《××縣2002年房屋重置價格》(浦建發(fā)[2003] 77號)及其相關(guān)說明，結(jié)合相應(yīng)的預(yù)算定額和估價師積累的工程概算指標(biāo)經(jīng)驗進(jìn)行計算。

　　前期工程費(fèi)：包括勘察設(shè)計費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)等費(fèi)用。根據(jù)文件規(guī)定，混合結(jié)構(gòu)取27元/㎡，鋼混結(jié)構(gòu)取33元/㎡。

　　建筑安裝工程費(fèi)：根據(jù)文件規(guī)定，不同結(jié)構(gòu)的住宅、廠房建筑取不同的建筑安裝工程費(fèi)。

　　小區(qū)配套費(fèi)：包括各種室外工程的費(fèi)用。根據(jù)文件規(guī)定取70元/㎡。

　　結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)：與標(biāo)準(zhǔn)層高不一致的建筑相應(yīng)增減。估價人員分別根據(jù)每幢建筑物的不同樓層，對比標(biāo)準(zhǔn)層高，測算出結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)。

　　室內(nèi)裝修調(diào)整價：根據(jù)建筑物實(shí)際的裝修情況予以調(diào)整。

　　具體計算過程詳見表7。

　　建造成本測算表 表7

　　根據(jù)上述計算結(jié)果，確定估價對象建造成本合計625.91萬元。

　　2.管理費(fèi)

　　主要是指開辦費(fèi)和開發(fā)過程中管理人員工資等，本報告取建造成本的1.5%。

　　管理費(fèi)：625.91×1.5%=9.39萬元

　　3.計算建設(shè)期的利息

　　根據(jù)建筑物的建筑面積，按2000年《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的建設(shè)期為1年，假設(shè)資金在工程建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年貸款利率取5.31%，計息期按工程建設(shè)期的一半計算。

　　建設(shè)期利息=[(625.91+9.39)/2]×5.31%=16.87萬元

　　4.發(fā)展商利潤

　　按照××縣當(dāng)前類似物業(yè)的市場狀況，以及建筑物自身工業(yè)廠房的特點(diǎn)，估價對象的集中投資年期為1年，發(fā)展商直接成本利潤率取8%。

　　發(fā)展商利潤一(建安總成本十管理費(fèi)用)×8%

　　=(625.91+9.39)×8%

　　=50.82萬元

　　5.銷售稅費(fèi)

　　銷售稅費(fèi)包括兩稅一費(fèi)，一般為建筑物總價格的6%，設(shè)估價對象中建筑物部分的市場價格為x，則此部分稅費(fèi)為6%x。

　　6.重置成本

　　x=625.91+9.39+16.87+50.82+6%x

　　x=747.86萬元

　　7.綜合成新率

　　估價人員根據(jù)建筑物年折舊率和現(xiàn)場勘察的實(shí)際情況逐棟評估后，加以綜合，確定建筑物的綜合成新率為76%。

　　8.成本法的估價結(jié)果

　　747.86×76%=568.37萬元

　　采用成本法對估價對象建筑物部分進(jìn)行估價，在估價時點(diǎn)的客觀市場價值為568.37萬元。

　　八、估價結(jié)果

　　上述兩種估價方法得出的估價結(jié)果如下：

　　市場比較法測算估價對象中的土地價值為110.23萬元人民幣。

　　成本法測算估價對象中的建筑物價值為568.37萬元人民幣。

　　估價對象的總價值為二者之和：110.23+568.37=678.60(萬元)

　　即估價對象在時點(diǎn)的現(xiàn)時市場價值為678.60萬元人民幣。

　　本估價報告的估價目的是為委托方確定估價對象拍賣保留價提供價格參考，故應(yīng)對上述客觀市場價值進(jìn)行綜合分析處理。

　　由于快速變現(xiàn)自身的特點(diǎn)，交易成本較正常交易大，交易市場相對狹小，且買受人可能因沒有充分的考慮時間對變現(xiàn)標(biāo)的物作充分的了解，付款風(fēng)險較大，因此交易價格一般比正常低30%～50%(市場調(diào)查情況表略)。

　　根據(jù)估價對象的地理位置、使用用途、周邊環(huán)境、建筑情況等等，估價人員綜合考慮了市場調(diào)查的拍賣價格與正常市場價格的比例關(guān)系，確定估價對象快速變現(xiàn)價格與其客觀市場價值的比率為55%。

　　則：估價對象快速變現(xiàn)價格為675.29×55%=373.23萬元

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價程序，在對估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情及綜合分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響估價對象價格諸因素的分析，經(jīng)過周密測算，確定估價對象位于浙江省××縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)用途的房地產(chǎn)：房屋所有權(quán)面積14108.05㎡，相應(yīng)分?jǐn)偝鲎寚�有土地使用�?quán)面積6783.84㎡，在2003年8月11日的快速變現(xiàn)價格為373.23萬元人民幣(大寫金額：叁佰柒拾叁萬貳仟叁佰元整)。