去年樓市政策寬松期間，無(wú)論是首套還是二套普通住房貸款都可拿到首付兩成、利率7折優(yōu)惠。而今商貸政策越來(lái)越緊，7折利率消失，與公積金貸款的優(yōu)惠差距也有所拉大，采用公積金貸款又重新躍入了不少精明購(gòu)房者的視線。由于首套房還清后購(gòu)二套房，可按首套的政策使用公積金貸款，這使其擁有了商貸所無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。

　　商貸較公積金貸款多支出1萬(wàn)元

　　記者從四大銀行佛山分行了解到，目前幾乎已無(wú)首套利率7折的優(yōu)惠，而首付也要增加到三四成以上。一位建行的客戶經(jīng)理透露，如果是銀行的VIP客戶，且沒有什么資信問(wèn)題，可以給到8.5折的優(yōu)惠，但首付需要四成以上。而對(duì)于二套，該客戶經(jīng)理表示，目前認(rèn)定二套的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)嚴(yán)格到了以家庭為單位，即只要家中有一人買房貸過(guò)款，無(wú)論還清與否，再次買房都算二套，首付需要四五成以上，而利率最多只能下浮10%-20%左右。而其他四大行也采取了類似的收緊政策，只有農(nóng)信社、郵政儲(chǔ)蓄、上海浦發(fā)銀行還可以無(wú)條件辦理首套7折優(yōu)惠。

　　對(duì)于此種變化，購(gòu)房者戚小姐給記者算了一筆賬，如果首次購(gòu)房貸款20萬(wàn)元，采用商業(yè)貸款的話，以8.5折優(yōu)惠為例，年利率是5.05%，總共需要支付利息款50920元，較以前多出了將近1萬(wàn)元。而如果采用公積金貸款，目前利率仍為3.87%，總共需要支付利率款39023元，比商業(yè)貸款少1萬(wàn)多元。

　　戚小姐表示，在利率寬松的時(shí)候，她會(huì)選擇商業(yè)貸款，因?yàn)橹С隼�息差別不大，并且樓盤貸款人員都會(huì)較為樂(lè)于辦理商業(yè)貸款。但現(xiàn)在相差了1萬(wàn)多元，這使得她開始考慮是否要采用公積金貸款買房。而滿堂紅一位經(jīng)紀(jì)人也表示，近來(lái)由于商貸收緊，確實(shí)有很多購(gòu)房者開始咨詢是否可使用公積金貸款。

　　公積金首付成數(shù)或低于商貸

　　除了更低的利率之外，記者從佛山市公積金管理中心了解到，只要是開設(shè)了公積金賬戶且依時(shí)繳納公積金1年以上的職工，具有穩(wěn)定職業(yè)和收入、信用良好、有還款能力，都有使用公積金買房的權(quán)利。某國(guó)有銀行的客戶經(jīng)理表示，公積金貸款首付成數(shù)一般會(huì)比商貸低一成，所以對(duì)于首套房，公積金貸款首付可以三成左右。而對(duì)于二套房，該客戶經(jīng)理表示，如果首套房貸還清，二套采用公積金貸款的話，還是可以按照首套公積金貸款的要求給予最低首付三成的優(yōu)惠；但如果首套不還清，二套不可使用公積金貸款。

　　當(dāng)然，公積金首付最低三成的比例不是絕對(duì)的。根據(jù)佛山市公積金管理中心最新公布的公積金貸款辦法，貸款申請(qǐng)人將按照不同的信用標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)繳交首付款，不論是公積金貸款、商業(yè)貸款還是信用卡還款，3年內(nèi)逾期還款5期（含5期）以內(nèi)首付最低二成；3年內(nèi)逾期還款累計(jì)10次以上，首付需要三四成甚至被拒貸。

　　依個(gè)人情況選擇貸款方式

　　盡管作為職工住房福利的一種，公積金貸款的優(yōu)惠幅度明顯大于商業(yè)貸款，但業(yè)內(nèi)人士建議還是要根據(jù)購(gòu)房者實(shí)際情況來(lái)選擇貸款方式。目前公積金貸款的個(gè)人最高額度是26萬(wàn)元，而以現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)來(lái)衡量，一套90㎡的市區(qū)房總價(jià)都要六七十萬(wàn)元，以60萬(wàn)元為例，首付三成后需要貸款42萬(wàn)元；另外就是很多職工的公積金月存款只有幾百元，而根據(jù)“住房公積金貸款額度最高不得超過(guò)借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的兩倍”原則，可貸款額度只有十幾萬(wàn)元。在這兩種情況下單用個(gè)人公積金貸款是不行的，業(yè)內(nèi)人士建議將公積金貸款與商業(yè)貸款組合使用。

　　另外在購(gòu)買第二套房時(shí)，由于只要將首套貸款還清，二套使用公積金仍可按首套房政策放貸，因此可比商業(yè)貸款減少兩成的首付款。

　　相關(guān)鏈接：北京二手房組合貸款放開

　　據(jù)北京住房公積金管理中心消息，4月27日起，北京二手房公積金貸款可以實(shí)行組合貸款，即公積金貸款+商業(yè)貸款。

　　這則《關(guān)于開辦二手房個(gè)人住房組合貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》表示：“貸款中心及各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）管理部可以委托建行開辦二手房組合貸款業(yè)務(wù)。貸款人可以采用抵押擔(dān)�；蛘叩盅海�北京市住房貸款擔(dān)保中心保證擔(dān)保兩種形式。”

　　銀率網(wǎng)分析師告訴記者：“一般組合貸款適合選購(gòu)的房產(chǎn)總價(jià)比較高，購(gòu)房資金的來(lái)源主要依靠貸款，而在貸款方式的選擇上比較傾向于公積金貸款的人群。”現(xiàn)在，組合貸款已經(jīng)成為個(gè)人住房貸款的主要形式，可以大大緩解借款人的資金壓力。

　　對(duì)于單位福利好，特別是有補(bǔ)充公積金的人來(lái)說(shuō)，利用好住房公積金貸款可以減少很多成本。由于公積金貸款具有額度上限的規(guī)定，所以在實(shí)際操作上縮小了使用人群，而組合貸款正好彌補(bǔ)了公積金貸款對(duì)于額度限制的不足，額度上限以外的資金將通過(guò)商業(yè)貸款的形式補(bǔ)齊，為購(gòu)房者緩解資金壓力，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望提供了較好的支持。

　　另外，銀率網(wǎng)分析師介紹，在操作階段，組合貸款遵循同一張申請(qǐng)表、同一借款合同、同一抵（質(zhì)）押物，貸款期限一致的原則，基本上能夠?qū)崿F(xiàn)公積金貸款和商業(yè)貸款批貸、審核的同步進(jìn)行，借款人不必兩頭跑，簡(jiǎn)化了操作的流程。