(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義(掌握)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是為促成委托人與他人的房地產(chǎn)交易而進(jìn)行的中介服務(wù)活動(dòng)。與其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一種專業(yè)服務(wù)，因此，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體具有特殊性。

　　2.從世界主要國(guó)家的情況看，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)需要具備相應(yīng)的資質(zhì)或條件，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員需要經(jīng)過(guò)專業(yè)學(xué)習(xí)和訓(xùn)練并通過(guò)考試取得執(zhí)業(yè)資格。

　　3.在我國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體特指經(jīng)工商部門注冊(cè)并在房地產(chǎn)管理部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員;

　　4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一種市場(chǎng)化的有償服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的接受方必須向提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的機(jī)構(gòu)支付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)(包括傭金和代辦事務(wù)的服務(wù)費(fèi))。

　　5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主要方式是居間和代理。

　　概括而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員根據(jù)委托人的委托，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易，提供的居間或代理等專業(yè)服務(wù)，并收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

　　(三)相關(guān)概念辨析(掌握)

　　在現(xiàn)實(shí)中，還有許多與經(jīng)紀(jì)相關(guān)的概念，比如居間、代理、行紀(jì)、中介、經(jīng)銷等。這些概念往往被誤用，從而導(dǎo)致對(duì)經(jīng)紀(jì)概念的誤解。因此，有必要對(duì)這幾個(gè)概念進(jìn)行辨析。

　　1.經(jīng)紀(jì)與中介

　　經(jīng)紀(jì)和中介也是一對(duì)容易混淆的概念。這主要是由于“中介”一詞有多種解釋�！掇o�！�(1999年9月第1版)給了兩個(gè)解釋：①表征不同事物或同一事物內(nèi)部不同要素之間的間接聯(lián)系的哲學(xué)概念。②居中介紹。前者是從哲學(xué)層面解釋的，后者則是對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中“中介”的常見(jiàn)現(xiàn)象的解釋，而有關(guān)法律法規(guī)又對(duì)“中介”概念有所界定。

　　原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、原國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)、財(cái)政部、監(jiān)察部、審計(jì)署、國(guó)務(wù)院糾風(fēng)辦1999年頒布的《中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法》

　　(計(jì)價(jià)格[1999]2255號(hào))第三條對(duì)中介機(jī)構(gòu)的概念進(jìn)行了限定，內(nèi)容如下：

　　(一)中介機(jī)構(gòu)是指依法通過(guò)專業(yè)知識(shí)和技術(shù)服務(wù)，向委托人提供公證性、代理性、信息技術(shù)服務(wù)性等中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

　　(1)公證性中介機(jī)構(gòu)具體指提供土地、房產(chǎn)、物品、無(wú)形資產(chǎn)等價(jià)格評(píng)估和企業(yè)資信評(píng)估服務(wù)，以及提供仲裁、檢驗(yàn)、鑒定、認(rèn)證、公證服務(wù)等機(jī)構(gòu)。

　　(2)代理性中介機(jī)構(gòu)具體指提供律師、會(huì)計(jì)、收養(yǎng)服務(wù)，以及提供專利、商標(biāo)、企業(yè)注冊(cè)、稅務(wù)、報(bào)關(guān)、簽證代理服務(wù)等機(jī)構(gòu)。

　　(3)信息技術(shù)服務(wù)性中介機(jī)構(gòu)具體指提供咨詢、招標(biāo)、拍賣、職業(yè)介紹、婚姻介紹、廣告設(shè)計(jì)服務(wù)等機(jī)構(gòu)。

　　從經(jīng)濟(jì)含義上來(lái)理解以上規(guī)定，可以認(rèn)為中介是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中眾多直接或間接促進(jìn)市場(chǎng)交易進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱，是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中不同主體或不同環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系。

　　如果某種交易標(biāo)的信息易于識(shí)別，交易的主體易于集中，交易程序比較簡(jiǎn)單，那么，這項(xiàng)交易無(wú)需中介服務(wù)，由買方和賣方直接溝通、談判即可達(dá)成。日常生活用品的交易即屬于此類。但是，如果一種交易的信息不易識(shí)別，交易的主體相對(duì)分散，交易程序比較復(fù)雜，則需要接受過(guò)專門考試和訓(xùn)練的人來(lái)促成該交易，這個(gè)時(shí)候，中介服務(wù)就有必要出現(xiàn)了。

　　也正是基于這一點(diǎn)，中介服務(wù)根據(jù)其發(fā)揮作用的方向和途徑可以分為下列三大類：

　　第一類，為交易的順利進(jìn)行提供關(guān)于交易標(biāo)的品質(zhì)、技術(shù)或其他綜合信息的活動(dòng)。這實(shí)際上是解決交易標(biāo)的不易“識(shí)別”的問(wèn)題。

　　第二類，為交易的順利進(jìn)行提供關(guān)于買方或買方信息(即交易主體信息)的活動(dòng)。這實(shí)際上是解決交易對(duì)象不易集中，不易被發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。

　　第三類，直接代理交易的一方完成交易具體程序的活動(dòng)。這實(shí)際上是解決在以上兩種情況存在的前提下，如果交易程序又相對(duì)復(fù)雜的時(shí)候所存在的問(wèn)題。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的代理、行紀(jì)就屬于這一類。

　　需要說(shuō)明的是，現(xiàn)實(shí)中還存在一種介于第二類和第三類之間的活動(dòng)，即中介服務(wù)的提供方為交易的順利進(jìn)行不僅提供關(guān)于買方或賣方的信息，而且還撮合雙方成交但又不作為任何一方的代理人的活動(dòng)，這類活動(dòng)就是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的居間活動(dòng)。