3.中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展(1949年以后)

　　第一階段：傳統(tǒng)時(shí)期(1970年以前)。20世紀(jì)70年代以前，臺(tái)灣民間出售房屋的傳統(tǒng)做法是由業(yè)主自行張貼“吉屋出售”的紅紙條，或通過(guò)親朋好友、左鄰右舍提供資訊，尋找買(mǎi)主。當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)介紹人多以個(gè)人“跑單幫”方式操作，沒(méi)有固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和交易制度，也無(wú)傭金的收取比例，成交后的酬勞主要是賺取差價(jià)或收受紅包。這一時(shí)期，以介紹地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居多，由于土地交易的金額龐大，一般由“土地登記代理人”或是當(dāng)?shù)氐闹�名人士或民意代表，利用其人際關(guān)系撮合買(mǎi)賣(mài)。此時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多為兼職性質(zhì)的土地掮客，房屋買(mǎi)賣(mài)掮客并不多見(jiàn)。

　　第二階段：中介雛型時(shí)期(1971～1980年)。1971年左右，臺(tái)灣開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)介紹人的行業(yè)，從事代客買(mǎi)賣(mài)、租賃業(yè)務(wù)。隨著成屋交易的增加，介紹零星戶(hù)買(mǎi)賣(mài)的掮客大量出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)由于缺乏有效法令的規(guī)范，房地產(chǎn)交易糾紛四起，臺(tái)灣地區(qū)政府于1974年明令禁止以介紹房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)為業(yè)務(wù)的公司設(shè)立登記。直到1977年，勵(lì)行建設(shè)公司成立，成為首家以“建設(shè)公司”為名義，從事房屋中介買(mǎi)賣(mài)的企業(yè)，雖有中介之實(shí)，但無(wú)中介之名。然而這種中介雛型實(shí)際上已由個(gè)人跑單幫逐漸發(fā)展為有組織的中介機(jī)構(gòu)。

　　第三階段：零星戶(hù)時(shí)期(1980～1985年)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房屋投資建造能力的提高，房產(chǎn)交易趨于活躍。在此期間，零星住戶(hù)(中古屋)的成交量約占整體房產(chǎn)市場(chǎng)交易的64%，促使零星戶(hù)銷(xiāo)售業(yè)迅速發(fā)展，“零星屋代銷(xiāo)公司”應(yīng)運(yùn)而生。

　　這類(lèi)公司可分為普專(zhuān)、高專(zhuān)兩種型態(tài)：①普專(zhuān)型態(tài)：指公司經(jīng)紀(jì)人員的職稱(chēng)為普通專(zhuān)員。普專(zhuān)公司的人員較多，流動(dòng)率高，員工雖有底薪保障，獎(jiǎng)金較低，并有固定上班時(shí)間和業(yè)績(jī)要求。②高專(zhuān)型態(tài)：指高級(jí)專(zhuān)員公司，其員工沒(méi)有底薪，但獎(jiǎng)金較高，他們沒(méi)有固定上班時(shí)間和業(yè)績(jī)要求，以單打獨(dú)斗型的中介為主，個(gè)人與公司雙方可對(duì)分傭金收人。

　　這個(gè)階段的從業(yè)人員大多具有房地產(chǎn)中介經(jīng)驗(yàn)，促使交易效率顯著提升，為日后的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)打下了基礎(chǔ)。

　　第四階段：中介公司建立時(shí)期(1985～1991年)。(1)1984年底，臺(tái)灣“經(jīng)濟(jì)部”正式開(kāi)放“房屋介紹公司”辦理登記，為創(chuàng)辦房地產(chǎn)中介企業(yè)提供了有力保障。1985年7月，以店面型態(tài)營(yíng)運(yùn)的太平洋房屋成立，并引進(jìn)日本三井的中介制度，推行房屋中介直營(yíng)體制，引發(fā)了臺(tái)灣房地產(chǎn)中介業(yè)的首次革新。(2)同年10月，中信房屋中介股份有限公司成立，成為第一家以中介為公司名稱(chēng)的企業(yè)。1990年以來(lái)，臺(tái)灣房地產(chǎn)中介業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，由樓面式營(yíng)業(yè)轉(zhuǎn)向店面經(jīng)營(yíng)，由直營(yíng)連鎖發(fā)展到加盟連鎖經(jīng)營(yíng)。

　　第五階段：中介發(fā)展時(shí)期(1991～1996年)。這個(gè)時(shí)期，行業(yè)發(fā)展有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　①拓展項(xiàng)目，全面服務(wù)。1991～1993年期間，臺(tái)灣房地產(chǎn)中介業(yè)大幅擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)范圍，開(kāi)拓全面服務(wù)，包括成屋預(yù)售、，商業(yè)中介、租賃、投資管理等項(xiàng)目。此間加盟式的中介業(yè)者不斷壯大，市場(chǎng)上逐漸形成直營(yíng)與加盟兩大模式，并重視提高服務(wù)質(zhì)量。

　　②調(diào)整薪獎(jiǎng)，注重品牌。1990年因受市場(chǎng)不景氣的影響，部分中介企業(yè)縮小編制，減少據(jù)點(diǎn)以作應(yīng)變。薪獎(jiǎng)結(jié)構(gòu)一般采用無(wú)薪高獎(jiǎng)或高薪低獎(jiǎng)，通過(guò)調(diào)整薪獎(jiǎng)制度來(lái)構(gòu)筑業(yè)務(wù)動(dòng)力。

　�、弁瑯I(yè)聯(lián)盟、交易安全。1995年起，臺(tái)灣房屋中介業(yè)進(jìn)入同業(yè)聯(lián)盟時(shí)期，即由同業(yè)發(fā)起聯(lián)賣(mài)制度，行業(yè)公會(huì)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)資訊的流通化，編印出版不動(dòng)產(chǎn)成交行情公報(bào)，藉以交流信息，促進(jìn)流通，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。

　　4.西方國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展概況

　　西方國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在其早期階段，大都也曾出現(xiàn)過(guò)各種各樣的問(wèn)題。

　　(1)以美國(guó)為例，早期房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開(kāi)展活動(dòng)時(shí)，主要靠個(gè)人資信擔(dān)保，各州政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格及執(zhí)業(yè)行為都沒(méi)有相關(guān)的法律加以管理。

　　因此，美國(guó)各州政府開(kāi)始考慮利用法律進(jìn)行監(jiān)管，到1917年，加里福尼亞州首先在這方面立下管理法案，后來(lái)各州政府也陸續(xù)立法，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

　　隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)普遍建立了較為完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度，一般都以一定的法律形式，對(duì)職業(yè)人員資格、執(zhí)業(yè)保證金、傭金、契約等方面的內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，并由有關(guān)政府主管機(jī)關(guān)進(jìn)行監(jiān)管。

　　美國(guó)的市場(chǎng)機(jī)制非常完善，行業(yè)協(xié)會(huì)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中的作用顯著，政府和法律對(duì)中介機(jī)構(gòu)的限制較少，整個(gè)中介市場(chǎng)比較活躍。英國(guó)和法國(guó)的特點(diǎn)是法律詳盡、執(zhí)法嚴(yán)厲，政府對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理嚴(yán)格。

　　(2)在英國(guó)，房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃等合同關(guān)系都必須由當(dāng)事人雙方委托的律師來(lái)完成的。履行過(guò)程中發(fā)生的糾紛及爭(zhēng)議，也是通過(guò)雙方的律師來(lái)解決。

　　(3)在法國(guó)，律師在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中也起重要作用，不同的是，半官方的公證處卻起關(guān)鍵作用，任何房地產(chǎn)交易都必須依法經(jīng)過(guò)公證處公證，并由公證處依法提供有關(guān)土地房屋法定規(guī)劃文件，購(gòu)買(mǎi)者必須熟知該規(guī)劃文件才能做出是否購(gòu)買(mǎi)的決定。

　　(4)日本的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度沿襲了美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度，它的特點(diǎn)是政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)起著重要的規(guī)劃、引導(dǎo)作用。此外，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，大多形成了較為科學(xué)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作和企業(yè)管理模式。