房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試復(fù)習(xí)中的重要內(nèi)容，育路教育網(wǎng)小編特別為您搜集了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論的輔導(dǎo)資料提供給廣大考生，希望給考生極大的幫助。

    紀(jì)紀(jì)人，是指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)或代理服務(wù)的中間人。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，經(jīng)紀(jì)人不是可有可無(wú)的，他是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是推動(dòng)市場(chǎng)有序發(fā)展的重要力量。

    （一）經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特點(diǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)作為一種社會(huì)服務(wù)有如下特點(diǎn)：1、活動(dòng)范圍的廣泛性。市場(chǎng)上有多少種商品就會(huì)有多少種經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，不僅包括有形商品，還包括各種無(wú)形商品，社會(huì)需求的千差萬(wàn)別為經(jīng)紀(jì)活動(dòng)提供了廣泛的空間。

    2、活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性。在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)主體只提供服務(wù)，不直接從事經(jīng)營(yíng)。經(jīng)紀(jì)人對(duì)商品沒(méi)有所有權(quán)、抵押權(quán)和使用權(quán)，不存在買賣行為。經(jīng)紀(jì)公司的自營(yíng)買賣不屬經(jīng)紀(jì)行為。

    3、活動(dòng)目的的報(bào)酬性。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中經(jīng)紀(jì)人所提供的服務(wù)是一種商品，因?yàn)槠溆幸欢ǖ氖褂脙r(jià)值，因此提供服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)向享受服務(wù)的委托人收取合理的傭金。傭金是經(jīng)紀(jì)人應(yīng)得的勞務(wù)收入。

    4、活動(dòng)的隱蔽性和非連續(xù)性。在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)進(jìn)行的過(guò)程中，經(jīng)紀(jì)人事先往往不把他的委托人告訴對(duì)方，直到合同正式簽訂時(shí)才明確委托人是誰(shuí)。這些活動(dòng)往往是針對(duì)某一特定業(yè)務(wù)進(jìn)行的，大多數(shù)經(jīng)紀(jì)人與委托人之間無(wú)長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系。因此，使經(jīng)紀(jì)行為趨于規(guī)范化、法律化尤為重要。

    5、活動(dòng)責(zé)任的明確性。經(jīng)紀(jì)人與委托人之間往往通過(guò)簽訂經(jīng)紀(jì)人合同，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，不同的經(jīng)紀(jì)方式承擔(dān)不同的法律責(zé)任和義務(wù)，在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，明確的法律關(guān)系，是雙方誠(chéng)實(shí)守信的基礎(chǔ)。

    （二）經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的作用經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種中介服務(wù)活動(dòng)，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中其作用表現(xiàn)為以下幾方面：1、加快了市場(chǎng)信息的傳播與交流。經(jīng)紀(jì)人憑借自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)某類信息的收集和加工，使一些分散、模糊不為人們所明白的信息變?yōu)閷?duì)委托人有價(jià)值的完整準(zhǔn)確的信息，滿足了客戶對(duì)信息的需求，推動(dòng)了信息在市場(chǎng)中的有效傳播。

    2、有利于商品的合理流通。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展依賴于各種社會(huì)資源的合理配置。而信息的及時(shí)溝通是實(shí)現(xiàn)資源合理配置的一個(gè)重要條件，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)不僅可以通過(guò)傳播商品信息引導(dǎo)社會(huì)資源向合理的方向流動(dòng)，而且由于經(jīng)紀(jì)人熟悉各專業(yè)市場(chǎng)的交易特點(diǎn)和交易規(guī)則，可以使“多數(shù)人的附帶工作，變?yōu)樯贁?shù)人的專門工作”，幫助委托人通過(guò)正確的途徑實(shí)現(xiàn)交易，解決供需雙方交易經(jīng)驗(yàn)和交易技巧不足的矛盾。尤其是一些價(jià)值高、專業(yè)性強(qiáng)、交易難度大的商品，恰當(dāng)?shù)慕?jīng)紀(jì)活動(dòng)可以兼顧各種因素，以理想的價(jià)格、最短的時(shí)間實(shí)現(xiàn)交易。

    3、促進(jìn)市場(chǎng)的規(guī)范和發(fā)展。在各種市場(chǎng)中，由于供需雙方人數(shù)的不斷擴(kuò)大和交易行為的日趨復(fù)雜，使每一項(xiàng)新業(yè)務(wù)的談判都必須經(jīng)過(guò)多次反復(fù)地進(jìn)行，才能取得較滿意的成果。這不僅會(huì)使交易成本急劇增加，而且使交易風(fēng)險(xiǎn)變得難以控制。經(jīng)紀(jì)人的參與，可以減少市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性，使市場(chǎng)行為更為公開(kāi)和透明，有效地預(yù)防各種欺詐行為。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的存在與發(fā)展，是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易行為公開(kāi)、公平、公正的重要方式與手段。

    （三）經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的方式我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，一般包括居間、行紀(jì)和代理三種方式。

    1、居間，是指經(jīng)紀(jì)人為交易雙方提供信息、條件及媒介撮合雙方交易成功的商業(yè)行為。這是經(jīng)紀(jì)行為中廣泛采用的一種初級(jí)形式。其特點(diǎn)是服務(wù)對(duì)象廣泛，但服務(wù)的程度較淺，經(jīng)紀(jì)人與委托人之間缺乏長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系。

    2、行紀(jì)，是指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。在形式上行紀(jì)與自營(yíng)很相似，但是經(jīng)紀(jì)人并未取得交易商品的所有權(quán)，他是為了委托方的利益而進(jìn)行活動(dòng)，作為經(jīng)紀(jì)人僅僅是得到委托人給他的傭金。行紀(jì)活動(dòng)的服務(wù)內(nèi)容較深，經(jīng)紀(jì)人擁有的權(quán)利和承擔(dān)的責(zé)任也較重。在通常情況下，經(jīng)紀(jì)人與委托人之間有長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系。

    3、代理，是指經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的商業(yè)行為。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的代理，屬于一種狹義的商事代理活動(dòng)。其特點(diǎn)是經(jīng)紀(jì)人與委托人之間有較長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，經(jīng)紀(jì)人只能以委托人的名義開(kāi)展活動(dòng)，活動(dòng)中產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任歸委托人，經(jīng)紀(jì)人只收取委托人的傭金。

    目前我國(guó)對(duì)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的定義相對(duì)較廣泛，但不同的行業(yè)有不同的特點(diǎn)，特別是對(duì)代理行為的界定應(yīng)針對(duì)不同的情況區(qū)別對(duì)待。但是，以收傭金為目的，為促成他人交易而從事中介活動(dòng)，這一特征卻是共同的。經(jīng)紀(jì)人不得向當(dāng)事人收取傭金以外的酬勞，也是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)與其他商業(yè)活動(dòng)的一條重要區(qū)別。

    （四）經(jīng)紀(jì)人的種類1、按組織形式劃分，經(jīng)紀(jì)人可分為個(gè)體經(jīng)紀(jì)人、合伙經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)公司。這三種不同的組織形式，由于承擔(dān)的法律責(zé)任不同，內(nèi)部的章程不同，相對(duì)于不同的情況各有利弊。法律規(guī)定個(gè)體經(jīng)紀(jì)人和由個(gè)人合伙成立的經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所，應(yīng)以個(gè)人或家庭的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，這就要求他們?cè)诮?jīng)營(yíng)中必須小心謹(jǐn)慎，誠(chéng)實(shí)守信。這類企業(yè)適合于從事小型多樣的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，在數(shù)量上應(yīng)占經(jīng)紀(jì)組織中的絕大多數(shù)。而經(jīng)紀(jì)公司由于人多、信息靈、實(shí)力強(qiáng)，依靠其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，可以承接一些大型復(fù)雜的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。在有些特殊行業(yè)，經(jīng)紀(jì)公司占?jí)艛嗟匚弧?/p>

    2、按經(jīng)紀(jì)的商品劃分，可分為一般商品經(jīng)紀(jì)人、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)人、證券經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人、期貨經(jīng)紀(jì)人、技術(shù)經(jīng)紀(jì)人、勞動(dòng)力經(jīng)紀(jì)人、文化經(jīng)紀(jì)人、體育經(jīng)紀(jì)人和交通運(yùn)輸經(jīng)紀(jì)人等等。而在每一類經(jīng)紀(jì)人中，又可分為不同的細(xì)類。如文化經(jīng)紀(jì)人中就分為演出經(jīng)紀(jì)人、版權(quán)經(jīng)紀(jì)人、藝術(shù)品經(jīng)紀(jì)人等等。經(jīng)紀(jì)人的知識(shí)結(jié)構(gòu)和對(duì)相關(guān)市場(chǎng)的了解程度，是決定其行業(yè)劃分的根本因素。某些特殊行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，只有經(jīng)過(guò)專項(xiàng)審批才可經(jīng)營(yíng)。

    （五）經(jīng)紀(jì)收入傭金是經(jīng)紀(jì)收入的唯一來(lái)源，其性質(zhì)是勞動(dòng)收入，經(jīng)營(yíng)收入和風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體。它是對(duì)經(jīng)紀(jì)人開(kāi)展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)付出的勞動(dòng)、花費(fèi)的資金和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的總的回報(bào)。國(guó)家保護(hù)經(jīng)紀(jì)人從事合法經(jīng)紀(jì)活動(dòng)并取得傭金的權(quán)利。

    1、傭金的種類傭金可分法定傭金和自由傭金。法定傭金是指經(jīng)紀(jì)人從事特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)按照國(guó)家對(duì)特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)定的傭金標(biāo)準(zhǔn)獲得的傭金。法定傭金具有強(qiáng)制效力，當(dāng)事人各方都必須接受，不得高于或低于法定傭金。自由傭金是指經(jīng)紀(jì)人與委托人協(xié)商確定的傭金，自由傭金一經(jīng)確定并寫(xiě)入合同后也具有同樣的法律效力，違約者必須承擔(dān)違約責(zé)任。

    2、傭金的支付除法律法規(guī)另有規(guī)定外，傭金的支付時(shí)間由經(jīng)紀(jì)人與委托人自行約定，可以經(jīng)紀(jì)成功后支付，也可提前支付。經(jīng)紀(jì)人在簽訂經(jīng)紀(jì)合同時(shí)，應(yīng)將傭金的數(shù)量、支付期限及中介不成功時(shí)的中介費(fèi)用的負(fù)擔(dān)等明確寫(xiě)入合同。經(jīng)紀(jì)人收取傭金時(shí)應(yīng)當(dāng)開(kāi)具發(fā)票，并依法繳納稅收和行政管理費(fèi)。經(jīng)紀(jì)人為了防止傭金被“甩”，可在簽訂事同時(shí)預(yù)收部分傭金或費(fèi)用，也可與委托人簽訂“專用經(jīng)紀(jì)合同”。

    3、傭金和回扣傭金與回扣有很多相似之處，它們都是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)物，都能起到促進(jìn)商品流通，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用，給經(jīng)紀(jì)人付傭金和給對(duì)方采購(gòu)員一定的回扣都是企業(yè)的促銷手續(xù)，但兩者之間有本的差距。傭金是紀(jì)紀(jì)人開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所得到的合理合法收入，它是由經(jīng)營(yíng)收入、勞動(dòng)收入和風(fēng)險(xiǎn)收入構(gòu)成的綜合體。而回扣既不是風(fēng)險(xiǎn)收入，也不是勞動(dòng)收入和經(jīng)營(yíng)收入，而是由賣方轉(zhuǎn)讓給買方的一部分讓利。暗中收受回扣屬于違法犯罪行為。

    4、傭金與信息費(fèi)在多數(shù)情況下，傭金和信息費(fèi)都是用戶為獲取某種信息而支付的費(fèi)用，是收集、加工信息所耗費(fèi)的人力、物力的補(bǔ)償，也是提供信息一方擴(kuò)大再生產(chǎn)必要的資金積累，但兩者有明顯的區(qū)別。是兩者的性質(zhì)不同，信息費(fèi)是出賣信息商品的銷售收入，無(wú)論信息以何種介質(zhì)為載體，也無(wú)論信息有何用途，只要將信息售出，即可收取，它從屬于信息咨詢業(yè)。而傭金則是一種勞務(wù)收入，這種勞務(wù)是經(jīng)紀(jì)人為了滿足委托人的某種商業(yè)需要而付出的，經(jīng)紀(jì)人與委托人之間是一種雇與傭的關(guān)系，提供信息往往只是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的部分內(nèi)容，它從屬于各種經(jīng)濟(jì)業(yè)。是兩者作用的效果也不同。支付信息費(fèi)滿足了買方的信息需求，賣方只要保證信息準(zhǔn)確、及時(shí)即可達(dá)到加速信息傳播的效果。而支付傭金則是為了實(shí)現(xiàn)買方的某一具體目的。只有當(dāng)目的實(shí)現(xiàn)了，一項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)才算最終完成了，它作用的效果是有利于各種資源的合理配置，而不是僅僅提供信息。