備戰(zhàn)2011年房估師考試，育路教育網(wǎng)小編為大家搜集整理2011年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與實(shí)務(wù)模擬試題，希望對(duì)參加考試的各位同學(xué)有所幫助！

    16、某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為（ ）

    A. 4858

    B. 5200

    C. 2700

    D. 6264

    答案：B

    解析：根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格公式：V=A/Y*[1-1/（1+Y）t]+Vt/（1+Y）t=216/8%*[1-1/（1+8%）2]+5616/（1+8%）2=5200萬(wàn)元

    17、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（ ）萬(wàn)元

    A. 100

    B. 42

    C. 63

    D. 77

    答案：A

    解析：根據(jù)收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現(xiàn)后總收益和總費(fèi)用，然后兩個(gè)結(jié)果相減得到房地產(chǎn)的價(jià)格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100萬(wàn)元。

    18、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（ ）萬(wàn)元

    A. 225.00

    B. 237.50

    C. 381.25

    D. 395.83

    答案：C

    解析：根據(jù)收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定數(shù)額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬(wàn)元。

    19.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定（ ）。

    A.最佳用途和最佳規(guī)模 B.最佳約度

    C.最佳規(guī)模和最佳約度 D.最佳用途

    答案：C

    解析： 它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

    20、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=A/Y+b/Y2表示（ ）

    A. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增

    B. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減

    C. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增

    D. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減

    答案：A

    解析：這是收益年限為無(wú)限年時(shí)的凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式