2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)輔導(dǎo)6
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-07-23 08:07:27
☆考點(diǎn)15：
資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來反映為“利息”，用相對(duì)量來反映為“利息率”(通常簡稱利率)。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬;從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率，即：利率=單位時(shí)間內(nèi)的利息÷本金。
計(jì)算利息的單位時(shí)間稱為計(jì)息周期。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。習(xí)慣上按照計(jì)算利息的時(shí)間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來表示，月利率一般按本金的千分之幾來表示，日利率一般按本金的萬分之幾來表示。計(jì)算利息的方式有以下單利和復(fù)利兩種。
☆考點(diǎn)16：
1.土地價(jià)格
土地價(jià)格簡稱地價(jià)，如果是一塊無建筑物的空地，此價(jià)格即指土地的價(jià)格;如果是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指土地部分的價(jià)格，不包含建筑物的價(jià)格。
土地的生熟程度主要有下列5種：
(1)未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地;(2)已征用補(bǔ)償?shù)醋?ldquo;三通一平”或以上開發(fā)的土地;(3)已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地;(4)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地;(5)已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。
2.建筑物價(jià)格
建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含建筑物所占土地的價(jià)格。
☆☆☆考點(diǎn)17：
總價(jià)格簡稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。
單位價(jià)格簡稱單價(jià)，是指一個(gè)計(jì)量單位的價(jià)格，對(duì)于土地來說，是指單位土地面積的土地價(jià)格;對(duì)于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格;對(duì)于房地來說，是指單位面積的房地價(jià)格。
樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。
樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系是：
樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積
樓面地價(jià)=土地總價(jià)/容積率
認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用十分重要。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格的高低。
☆☆☆☆考點(diǎn)18：
實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。
名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。
☆☆考點(diǎn)19：
上式中的稱為“等額序列終值系數(shù)”，通常用(F/A，i，n)來表示。
☆考點(diǎn)20：
式中的稱為“償債基金系數(shù)”，通常用(A/F，i，n)來表示。
☆考點(diǎn)21：
房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對(duì)象的投資，是借助于房地產(chǎn)來獲得收益的投資行為。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的步驟;
不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其具體的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3個(gè)步驟：
1.估計(jì)相關(guān)的現(xiàn)金流量;
2.計(jì)算有關(guān)的評(píng)價(jià)指標(biāo);
3.將評(píng)價(jià)指標(biāo)與可接受的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，得出評(píng)價(jià)結(jié)論。
☆☆☆☆考點(diǎn)22：
現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時(shí))進(jìn)行商品交割的價(jià)格。
期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。
期房價(jià)格通常低于現(xiàn)房價(jià)格。
期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之間的關(guān)系有：
期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償
上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等)下的關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)中常常出現(xiàn)同地段的期房價(jià)格比現(xiàn)房價(jià)格高的相反現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現(xiàn)房的戶型差、功能已落后。
