2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)輔導(dǎo)7
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-07-23 08:08:52
☆☆☆☆考點(diǎn)23：
任何一項(xiàng)理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過(guò)3個(gè)階段：
1.投資機(jī)會(huì)尋找;
2.投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)(又稱投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資方案評(píng)價(jià));
3.投資機(jī)會(huì)選擇(又稱投資決策，其結(jié)果為投資和不投資兩種)。
其中，投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是最重要的環(huán)節(jié)之一，它為投資決策提供依據(jù)。
投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指投資收益的不確定性，即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)刑潛p。任何一項(xiàng)投資都包含著收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)基本因素。這兩個(gè)因素又可歸納為3個(gè)方面：
1.預(yù)期收益的大小;
2.預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間;
3.預(yù)期收益獲取的可靠性(又稱安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等)。
風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個(gè)方面。具體來(lái)說(shuō)，如果風(fēng)險(xiǎn)一定，投資者會(huì)選擇收益最高的;如果收益一定，投資者會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的。高風(fēng)險(xiǎn)要求有高收益——投資者希望取得較高的預(yù)期收益，作為其冒較大風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。
根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好，可以將投資者分為3類：
1.投機(jī)型的投資者，如通常所說(shuō)的冒險(xiǎn)家、賭徒。
2.保守型的投資者，如通常所說(shuō)的膽小鬼。
3.普通投資者，大多數(shù)投資者屬于這一類。
☆考點(diǎn)24：
成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。
理解成交價(jià)格，還應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：
1.賣價(jià)是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。
2.買價(jià)是站在買者的角度，指買者購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。
3.賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。
市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。
理論價(jià)格是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。
在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。但在投機(jī)心態(tài)驅(qū)使和非理性預(yù)期下，產(chǎn)生許多虛假需求，可能使市場(chǎng)價(jià)格脫離理論價(jià)格，如在泡沫經(jīng)濟(jì)下形成的畸高價(jià)格
☆考點(diǎn)25：
復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計(jì)息的情況下，不僅本金要計(jì)算利息，利息也要計(jì)算利息，即通常所說(shuō)的“利滾利”。
復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F=P(1+i)n
復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：I=P[(l+i)n-1]
☆考點(diǎn)26：
單利與復(fù)利的換算(單利與復(fù)利的可比性);
在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)息的周期數(shù)大于1)單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多;如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)有所不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。
由于通常情況下單利存款(定期)在存款期間不能隨意提取，流動(dòng)性相對(duì)較差，因此，為支付流動(dòng)性補(bǔ)償，實(shí)際上的單利利率還應(yīng)比上述計(jì)算出的單利利率高一些。
弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利(否則可在每一計(jì)息周期結(jié)束時(shí)將本利一起取出后再存入)，采取單利方式只是為了實(shí)際計(jì)算上的方便。
☆考點(diǎn)27：
以一年為計(jì)息基礎(chǔ)，名義利率等于每一計(jì)息期的利率與每年的計(jì)息期數(shù)的乘積。它是采用單利的計(jì)算方法，把各種不同計(jì)息期的利率換算為一年為計(jì)息期的利率。名義利率是指在一個(gè)度量期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)多次利息的利率。名義利率下的本利和計(jì)算公式為：
F=P(1+r/m)n×m
式中 F—第 n 期期末的本利和;P—本金;r—名義年利率;m—計(jì)息m次;n—計(jì)算期。
☆☆☆☆☆考點(diǎn)28：
名義利率與實(shí)際利率的換算;
名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，可以通過(guò)下列公式換算：i=(1+r/m)m-1
式中 i—實(shí)際利率;r—名義利率;m—計(jì)息m次。
☆☆考點(diǎn)29：
現(xiàn)值+復(fù)利利息=將來(lái)值
☆☆考點(diǎn)30：
資金時(shí)間價(jià)值換算中的假設(shè)條件;
1.資金時(shí)間價(jià)值換算中采用的是復(fù)利。
2.利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致，為年。
3.本年的年末為下一后的年初。
4.現(xiàn)值P是在當(dāng)前年度開始時(shí)發(fā)生的。
5.將來(lái)值F是在當(dāng)前以后的第n年年末發(fā)生的。
6.年金A是在每年年末發(fā)生的。
7.第一個(gè)等差額G和增長(zhǎng)率s是在第二年年末發(fā)生的。
☆考點(diǎn)31：
現(xiàn)值與將來(lái)值換算：F=P(1+i) n 式中的(1+i)n稱為“一次支付終值系數(shù)”，通常用(F/P，i，n)來(lái)表示。
☆考點(diǎn)32：
原始價(jià)值簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購(gòu)置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。
賬面價(jià)值又稱賬面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。
原始價(jià)值是始終不變的;賬面價(jià)值是隨時(shí)間的推移而減少的。市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過(guò)了若干年的使用，但其市場(chǎng)價(jià)值有時(shí)還比過(guò)去的購(gòu)置價(jià)格高出很多。
