2011房產(chǎn)估價(jià)師：不同目的的房地產(chǎn)估價(jià)講義匯總

    第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

    （請(qǐng)結(jié)合《房地產(chǎn)基本制度與政策》教材110頁學(xué)習(xí)）

    一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

    （1）從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。

    （2）從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，委托人既可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

    （3）從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解，掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性。

    作為評(píng)估機(jī)構(gòu)其評(píng)估結(jié)果可能有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區(qū)間，對(duì)估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。

    2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估常用方法

    （1）市場(chǎng)法

    由于房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓實(shí)例比較多，市場(chǎng)非�；钴S，因此市場(chǎng)法是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

    普遍采用的方法。對(duì)于單純國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，選取的市場(chǎng)交易實(shí)例必須具

    有可比性。

    （2）假設(shè)開發(fā)法

    對(duì)于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法。

    （3）成本法

    當(dāng)市場(chǎng)上交易實(shí)例難以獲取，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目

    明確、賬目清楚時(shí)比較適宜采用成本法。

    （4）收益法

    對(duì)于收益性的房地產(chǎn)如商場(chǎng)、商鋪、寫字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓估價(jià)時(shí)，常常采用收益法進(jìn)行估

    價(jià)。

    （5）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

    基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是針對(duì)單純土地轉(zhuǎn)讓估價(jià)或成本法估價(jià)時(shí)的土地估價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)修正

    法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。