㈤ 容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)

    當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，容積率的大小就決定了項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關(guān)系到項(xiàng)目的租金收入、銷(xiāo)售

    收入和建安工程費(fèi)用。如前所述，項(xiàng)目評(píng)估階段，開(kāi)發(fā)商不一定能拿到政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)劃批文，因此容積率和建筑面積是不確定的。

    另外，即使有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的容積率或建筑面積，項(xiàng)目可供出租或出售的面積仍然不能完全肯定。因?yàn)榇髲B出售時(shí)公共面積

    的可分?jǐn)偤筒豢煞謹(jǐn)偛糠帧⒋髲B出租時(shí)可出租面積占總建筑面積的比例等參數(shù)，在項(xiàng)目評(píng)估階段只能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)大致估算。

    ㈥ 資本化率

    資本化率也是影響經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果最主要的因素之一，其稍有變動(dòng)，將大幅度影響項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預(yù)測(cè)值。眾所

    周知，項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值可用項(xiàng)目建成后年凈經(jīng)營(yíng)收入除以資本化率來(lái)得到�，F(xiàn)假定某項(xiàng)目年凈租金收入期望為100萬(wàn)

    元，若進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查與分析后認(rèn)定資本化率為7%，與認(rèn)定為8%，兩者相差1%，但所求得的項(xiàng)目資本價(jià)值相差1428萬(wàn)元-1250萬(wàn)

    元=178萬(wàn)元。另外，在利用折現(xiàn)現(xiàn)金流分析法進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，行業(yè)內(nèi)部收益率或目標(biāo)收益率，也在很大程度上影響著項(xiàng)目的投資決策。

    目前關(guān)于選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本化率的常用辦法，是選取若

    干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值作為評(píng)

    估項(xiàng)目的資本化率，即：式中 Pi——第i個(gè)參照項(xiàng)目的年凈租金收入；Vi——第i個(gè)參照項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值或售價(jià)；

    R——資本化率。由于不同估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及手中所掌握的市場(chǎng)資

    料所限，所選擇的參照項(xiàng)目可能不同，因此會(huì)有不同的結(jié)論。另外，由于開(kāi)發(fā)周期內(nèi)市場(chǎng)行情的改變，以及參照項(xiàng)目與評(píng)估項(xiàng)目之間的

    差異，評(píng)估時(shí)所選擇的資本化率或折現(xiàn)率與將來(lái)實(shí)際投資收益率相比，也不可避免地會(huì)出現(xiàn)誤差，從而使開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)附加風(fēng)險(xiǎn)。

    ㈦ 貸款利率

    貸款利率的變化對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響也很大。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，資本金往往只占到投資總額

    的20%~30%，其余部分都要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)借款或預(yù)售樓花的方式籌措。所以，資金使用成本即利息支出對(duì)開(kāi)發(fā)商最終獲利大小的影

    響極大。有關(guān)資料表明，20世紀(jì)90年代初期中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本曾經(jīng)占到了總開(kāi)發(fā)成本的15%~25%.進(jìn)入21世紀(jì)以

    來(lái)，由于世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，各國(guó)貸款利率水平持續(xù)下調(diào)，到2002年已經(jīng)降低到6%左右，但隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，

    未來(lái)的貸款利率肯定會(huì)再次回升。利率的影響，決定了開(kāi)發(fā)商利用財(cái)務(wù)杠桿的有效性。

    除以上7個(gè)主要不確定性因素外，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占的比例等的變動(dòng)也都會(huì)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。

    32311121niniinVVNPPPPVVVPRN=++++==Σ……

    二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素

    對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)成本、有效面積系數(shù)和貸款利率等。由于租金水平和貸款利率對(duì)置

    業(yè)投資項(xiàng)目影響的機(jī)理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相同，因此這里重點(diǎn)分析其他不確定性因素。

    ㈠ 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

    購(gòu)買(mǎi)價(jià)格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。高估或低估

    初始購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，會(huì)使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)偏低或偏高，可能導(dǎo)致投資者失去投資機(jī)會(huì)或承擔(dān)過(guò)多的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資分析中購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的

    確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價(jià)師估算的擬購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格為基礎(chǔ)，很顯然，這種基于評(píng)估的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格有很大的不確定性。

    ㈡ 權(quán)益投資比率

    權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)

    杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得

    性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。但金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。

    ㈢ 空置率

    空置率是準(zhǔn)備出租但還沒(méi)有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目或建成后用于出租經(jīng)營(yíng)

    的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，空置率的估計(jì)對(duì)于估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效毛租金收入非常重要。空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛租金收入減少；空置

    率降低，會(huì)使有效毛租金收入提高�？罩寐实淖兓�與宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、租戶(hù)支付租金的能力等有關(guān)，所以準(zhǔn)確估計(jì)某類(lèi)物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。