㈣ 運(yùn)營成本

    運(yùn)營費(fèi)用是為了保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使用要求而支付的費(fèi)用。雖然可以通過與物業(yè)管理公司和物業(yè)服務(wù)公司簽署長期

    合約來減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但仍不能排除通貨膨脹因素對(duì)這部分費(fèi)用的影響。尤其是對(duì)于舊有物業(yè)的投資，其大修理費(fèi)用

    和設(shè)備更新費(fèi)用，也存在著較大的不確定性。與持有物業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅，也會(huì)依不同的年度而有所變化。

    三、不確定性因素的相互作用

    從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨(dú)立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生

    著變化。這些變化的最終結(jié)果，是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用和效益產(chǎn)生影響。假如開發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，

    那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。在這種前提下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析的意義不大。但在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收入和總

    費(fèi)用的變化并不同步。因此，有必要對(duì)各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對(duì)開發(fā)商或投資者的收益有何影響，影響程度怎樣，進(jìn)行詳細(xì)分析，以保證開發(fā)投資決策有充分的依據(jù)。

    BEP

    P.C

    Q

    盈利

    P*

    Qf

    虧損

    0 Q

    B=P

    第二節(jié) 盈虧平衡分析

    一、盈虧平衡分析的基本原理

    盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對(duì)于一個(gè)投資

    項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們稱這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)（Break Even Point，BEP），

    在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。

    盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。

    盈虧平衡分析有線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，成本與產(chǎn)量、銷

    售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時(shí)的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。當(dāng)市場(chǎng)上存在壟斷競(jìng)爭(zhēng)因素的影響時(shí)，產(chǎn)銷量的變化會(huì)

    導(dǎo)致市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本的變化，此時(shí)的成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關(guān)系，所對(duì)應(yīng)的盈虧平衡分析也就屬于非線

    性盈虧平衡分析。實(shí)際工作中，線性盈虧平衡分析最常用，因此這里主要介紹線性盈虧平衡分析的方法。

    線性盈虧平衡分析的基本公式是：

    年銷售收入方程：B=P×Q

    年總成本費(fèi)用方程：C=Cf+Cv×Q

    其中，B為銷售收入，C為總成本，Cf為固定成本，Cv為變動(dòng)

    成本，Q為產(chǎn)銷量。

    當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有B=C，即，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平

    衡產(chǎn)量，盈虧平衡價(jià)格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本。

    當(dāng)產(chǎn)銷量超過平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時(shí)，項(xiàng)目處于盈利區(qū)域；當(dāng)產(chǎn)銷量

    小于平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時(shí)，項(xiàng)目處于虧損區(qū)域，如圖7-1所示。

    圖 7-1 盈虧平衡分析

    「例7-1」 某項(xiàng)目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/

    件，總成本費(fèi)用7800萬元，其中固定成本2700萬元，成本與產(chǎn)

    量呈線性關(guān)系。

    Cf

    ，C*

    「解」

    單位產(chǎn)品變動(dòng)成本：Cv=（7800-2700）/3=1700（元/件）

    盈虧平衡產(chǎn)量： Q*=2700/（3000-1700）=2.08（萬件）

    盈虧平衡價(jià)格： P*=1700+2700/3=2600（元/件）

    盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本：

    Cv

    *=3000-2700/3=2100（元/件）